2022年需重點關注城市更新對地產投資的潛在拉動作用。城市更新的范圍包括“三區一村”改造，即老舊小區、老舊廠區、老舊街區以及城中村改造，驅動投資規模遠大于過往單一的老舊小區改造。《十四五規劃》首次在五年規劃中為城市更新設立數量型指標，未來將是重點發展方向，當前僅2省6城公布的十四五期間投資規模已近5萬億元（含估算值），未來全國范圍的投資規模可能進一步超預期（2省6城對應的人口和GDP的全國占比均在16%附近），其中片區開發、智慧城市和生態城市等都是潛在超預期領域。當前大量房地產企業已積極參與老舊廠區、城區和城中村改造，預計將對地產投資形成超預期拉動作用。地產投資將超預期并助力5.5%增長目標實現，權益資產方面預計穩增長相關板塊表現將貫穿Q1；利率債方面預計10年期國債收益率將進一步在Q1末Q2初向3.2%上行。

城市更新是十四五規劃重點內容，“三區一村”的涵蓋范圍遠大于老舊小區改造

我們曾于前期報告《先立后破，制造突圍》中指出，以城市更新和保障房投資為代表的政策性投資將是拉動2022年地產投資超預期的重要驅動因素。當前市場已對保障性租賃住房的建設進行充分預期，但對城市更新的潛在投資規模認知尚存不足。習近平總書記曾在《求是》雜志發表文章指出：“要完善城市化戰略，把人民生命安全和身體健康作為城市發展的基礎目標，更好推進以人為核心的城鎮化，使城市更健康、更安全、更宜居”，城市更新則是“新型城鎮化”任務的重要構成部分之一。

從具體定義來看，2021年4月國家發改委印發《2021年新型城鎮化和城鄉融合發展重點任務》，文件中明確城市更新的主要內容是：“在老城區推進以老舊小區、老舊廠區、老舊街區、城中村等的‘三區一村’改造”。根據定義不難發現城市更新的涵蓋范圍以及驅動的投資規模遠大于過往單一的老舊小區改造。

從規劃目標來看，《十四五規劃》首次在五年規劃中為城市更新設立數量型指標，要求“完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造，基本完成大城市老舊廠區改造，改造一批大型老舊街區，因地制宜改造一批城中村”。

老舊小區是城市更新的方向之一，預計十四五期間平均每年撬動投資8000億

老舊小區改造是城市更新的重要方向之一，十四五期間需要完成2000年底前建成的21.9萬個城鎮老舊小區改造。根據歷年政府工作報告，2019、2020、2021年末老舊小區的改造計劃分別為1.9萬、3.9萬和5.6萬個（2019年前的舊改規模極小，此處忽略不計）。如據此計算，2022-2025年僅剩余10.5萬個小區待開工，待開工的老舊小區庫存已不多，開工動能衰減后對投資的后續拉動作用需要重點觀測施工過程的衍生投資情況。投資規模方面，各部委曾在不同場合披露我國老舊小區改造的相關數據，我國待改造的老舊小區數量約21.9萬個，涉及居民超過4200萬戶，建筑面積約40億平方米，估算投資總額達到4萬億元，如改造期為五年，每年可新增投資約8000億元以上。

老舊廠區城區城中村改造也可驅動地產投資，當前局部省份公布投資規劃較高

從投資主體看，當前大量房地產企業已積極參與老舊廠區、城區和城中村改造，預計將對地產投資形成額外拉動作用。根據中指統計，當前大量房企已布局于城市更新領域，廣東省是城市更新先發優勢最為明顯的省份，以深圳為例，當前共計21家房企已參與深圳城市更新投資，其中國有企業占比約1/3，民營企業同樣有較高參與熱情。

根據我們的統計，當前部分省份或省會城市已公布了城市更新投資的明確量化目標，省級規劃包括遼寧、河南等；省會城市及直轄市包括深圳、廣州、成都、武漢、南昌、青島。僅上述區域十四五期間城市更新投資的規劃規模已高達4.7萬億元，考慮到上述區域GDP僅占全國的16%、人口僅占全國的16%，全國范圍的投資規模可能進一步超預期。需要注意的是，雖然住建部層面僅選取了21個城市開展城市更新試點，但我們認為試點城市的選取意圖是將典型城市作為抓手探索城市更新的運轉體系，并不代表城市更新僅在21城開展。諸如廣東省并非試點區域，但實際在城市更新領域處于全國領先狀態；此外根據中指統計，2021年以來全國共有超過30個省市已出臺城市更新相關政策，范圍遠大于試點城市。

從具體領域看，片區開發、智慧城市、生態城市是城市更新可能超預期的方向

片區開發是城市更新的重點方向。片區開發指在符合國家及地方規劃的前提下、對具有一定規模、相對成片的區域進行系統性改造、投資、建設、運營和維護。在城中村改造、舊城改造等涉及城區內容時，屬于城市更新范疇。多省市在工作規劃中把片區開發作為城市更新的重點方向。如福建省提出“實施城市更新工程，重點推進老舊小區、街區、片區整體改造提升”；安徽省提出“推進城市更新單元（片區）試點建設”；四川省成都市明確2022年“新啟動30個片區更新項目”山東省青島市在城市更新規劃中提出“通過推進低效片區再開發，進一步優化產業布局,完善城市功能”。

智慧城市、生態城市等未來熱門領域也將是未來城市更新的重點方向，目前已在多省市的政府工作報告中提及。智慧城市方面：如山東省提出“加快城市更新，更加注重提升城鎮發展智慧化、綠色化、均衡化、雙向化水平；建設1200個智慧社區”。河南省提出：“利用數字技術賦能社會治理，建設數字孿生城市、智慧社區。暢通城市交通，提升智能化水平。”生態城市方面：福建省政府工作報告提出：“實施生態連綿工程，系統建設沿海、山區生態連綿帶”；山東省提出：“充分釋放城市綠色資源價值，建設生態空間山清水秀”。

資金籌措方式是地方財政支持、專項債可匹配、支持市場機構多渠道融資參與

目前來看，城市更新投資在資金安排上呈現出較為多樣化的特征，各城的資金籌措模式均因城施策，自主制定，但多數城市均呈現了地方財政支持、專項債積極匹配項目、參與市場機構多層次融資的特征。一是地方財政給予支持，如北京、上海等城市均提到市、區政府將安排財政資金對舊區改造、舊房更新、城中村改造等予以支持；二是鼓勵通過發行地方專項債參與城市更新建設，上海、重慶、沈陽等地發布的城市更新條例中均有類似安排；三是社會資本通過多層次融資參與，所有區域的城市更新條例均提及將積極引入社會資本參與，市場力量可以通過直接投資、間接投資以及委托代建等方式參與；四是地方積極設立城市更新基金予以引導，當前各城市發布城市更新基金總額已超過2000億元。從當前實際情況來看，確實呈現出較多地產企業與地方城投合作共建參與城市更新，呈現了政府支持引導、民企積極參與的特征，諸如首創與武漢城建戰略合作在武漢進行城市更新，天津泰達與中建六局戰略合作在天津進行城市更新；萬科與中鐵建港航局戰略合作參與城市更新等。

除此之外，我們認為貸款集中度等信貸政策是否進一步調整以匹配城市更新的信貸需求也是未來值得重點關注的方向。一是城市更新和保障房是政策性投資的兩大重要方向，當前保障性租賃租房有關貸款已不納入貸款集中度管理，如果未來這一改革向城市更新延伸將為相關投資釋放信貸額度，未來可密切關注這一領域的政策變化。二是對于基建企業參與城市更新是否納入貸款集中度管理的問題，我們認為在“穩增長”的整體基調下同樣存在一定的彈性考核空間。、

2022年地產關注城市更新為代表的政策性投資和租購并舉背景下的政策紅利

綜上我們繼續提示地產投資重點關注兩大方向：一是以城市更新為代表的政策性投資，我們認為未來老舊廠區和老舊城區改造等老舊小區改造以外的新城市更新領域將拉動地產投資超預期。二是“租購并舉”背景下的政策紅利。“租”方面，以保障性租賃住房為主的長租房體系將成為現有住房體系的重要補充，預計2022年撬動地產投資3000-3500億元，對地產投資增速貢獻約為1.4%-1.7%。“購”方面，預計2022年在商品房領域尤其是一、二線城市將漸進放松限購限貸政策，滿足人口凈流入城市住房剛需；合理的改善性住房按揭需求也將有效滿足，銷售端政策放松將刺激需求助力地產投資企穩，這一趨勢在2022年已逐步兌現。

我們預計地產投資將超預期并助力5.5%增長目標實現，在此背景下權益資產方面預計穩增長相關板塊表現將貫穿Q1；利率債方面預計10年期國債收益率將進一步在Q1末Q2初向3.2%上行。