北京市堅(jiān)持“以人為本”的城市更新理念，從老舊小區(qū)綜合整治出發(fā)，優(yōu)先改善人居環(huán)境，提升居民生活品質(zhì)。逐步深化城市更新領(lǐng)域，老舊廠房、老舊樓宇、產(chǎn)業(yè)園區(qū)等經(jīng)濟(jì)空間更新路徑逐步清晰，以保障人居環(huán)境和公共服務(wù)供給為基礎(chǔ)，支持新經(jīng)濟(jì)、新產(chǎn)業(yè)發(fā)展，激發(fā)經(jīng)濟(jì)活力。
一、“十三五”完成老舊小區(qū)綜合整治，“十四五”聚焦街區(qū)更新
北京市城市更新，主要是指對(duì)城市建成區(qū)(規(guī)劃基本實(shí)現(xiàn)地區(qū))城市空間形態(tài)和城市功能進(jìn)行持續(xù)完善和優(yōu)化調(diào)整，是小規(guī)模、漸進(jìn)式、可持續(xù)的更新。
“十三五”時(shí)期北京城市更新改造工作取得了較大進(jìn)展，對(duì)2000萬(wàn)平方米老舊小區(qū)實(shí)施了綜合整治，完成城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造約21萬(wàn)戶，惠及群眾約80萬(wàn)人。
根據(jù)《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》，在“十四五”時(shí)期，北京將加強(qiáng)規(guī)劃引領(lǐng)，借鑒上海、廣州、深圳的城市更新規(guī)劃體系，立足北京實(shí)際，在全市1371個(gè)街區(qū)(3562.5平方公里)管控范圍內(nèi)，聚焦街區(qū)實(shí)施率≥80%及更新資源任務(wù)分布比較集中的地區(qū)，結(jié)合城市更新行動(dòng)計(jì)劃600余個(gè)近期擬實(shí)施項(xiàng)目，劃定178個(gè)規(guī)劃實(shí)施率較高、存量資源相對(duì)集中且近期有更新實(shí)施任務(wù)的城市更新重點(diǎn)街區(qū) ，聚焦178個(gè)城市更新重點(diǎn)街區(qū)，形成各區(qū)的主要更新資源及任務(wù)臺(tái)賬，發(fā)揮轄區(qū)和街鎮(zhèn)對(duì)存量更新的統(tǒng)籌作用。
《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》城市更新街區(qū)分布示意圖
二、形成了北京城市更新政策體系
自2019年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議首次提出“城市更新”以來(lái)，北京市相繼出臺(tái)了眾多與城市更新有關(guān)的政策，初步形成了一套較為完備的城市更新政策體系。
截至2022年7月北京市層面關(guān)于城市更新的政策匯總
發(fā)布時(shí)間 | 發(fā)布部門(mén) | 政策名稱 | 核心內(nèi)容 |
2020-7-1 | 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)
北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)
北京市發(fā)展和改革委員會(huì)
北京市財(cái)政局 | 《關(guān)于開(kāi)展危舊樓房改建試點(diǎn)工作的意見(jiàn)》 | 明確了開(kāi)展危舊樓房改建工作的工作原則、組織實(shí)施、土地政策、資金政策及工作流程等。 |
2021-3-26 | 北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì) | 《關(guān)于首都功能核心區(qū)平房（院落）保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建工作的意見(jiàn)》 | 明確首都功能核心區(qū)平房（院落）保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建的內(nèi)容 |
2021-4-9 | 北京市人民政府 | 《關(guān)于老舊小區(qū)更新改造工作的意見(jiàn)》 | 老舊小區(qū)更新改造內(nèi)容：老舊住宅樓加裝電梯；利用現(xiàn)狀房屋和小區(qū)公共空間補(bǔ)充社區(qū)綜合服務(wù)設(shè)施或其他配套設(shè)施；
增加停車(chē)設(shè)施 |
2021-6-10 | 北京市人民政府 | 《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》 | 主要更新類別包括：老舊小區(qū)改造、危舊樓房改建、老舊廠房改造、老舊樓宇更新、首都功能核心區(qū)平方（院落）更新、街區(qū)/商圈改造、產(chǎn)業(yè)園區(qū)、棚戶區(qū)改造等。 |
2021-6-18 | 北京市人民政府 | 《關(guān)于開(kāi)展老舊廠房更新改造工作的意見(jiàn)》 | 明確老舊廠房更新模式：優(yōu)化中央政務(wù)功能；產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)；增加公共空間；補(bǔ)齊城市配套短板；發(fā)展經(jīng)營(yíng)性用途 |
2021-6-18 | 北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)
北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì)
北京市發(fā)展和改革委員會(huì)
北京市財(cái)政局 | 《關(guān)于開(kāi)展老舊樓宇更新改造工作的意見(jiàn)》 | 確定老舊樓宇更新改造工作的實(shí)施主體；明確審批手續(xù)辦理；規(guī)劃土地政策 |
2021-8-21 | 中共北京市委辦公廳
北京市人民政府辦公廳 | 《北京市城市更新行動(dòng)計(jì)劃(2021-2025年)》 | 明確北京城市更新的項(xiàng)目類型：首都功能核心區(qū)平房(院落)申請(qǐng)式退租和保護(hù)性修繕、恢復(fù)性修建；老舊小區(qū)改造；危舊樓房改建和簡(jiǎn)易樓騰退改造；老舊樓宇與傳統(tǒng)商圈改造升級(jí)；低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)“騰籠換鳥(niǎo)”和老舊廠房更新改造；城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造 |
2022-5-20 | 北京市規(guī)劃和自然資源委員會(huì) | 《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃）》 | 明確了北京市城市更新的目標(biāo)方向、確定更新空間體系、建立更新方法體系、強(qiáng)化更新組織體系、構(gòu)建更新動(dòng)力體系 |
2022-6-7 | 北京市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)委員會(huì) | 《北京市城市更新條例（征求意見(jiàn)稿）》 | 提出5大更新類型：居住類城市更新；產(chǎn)業(yè)類城市更新；設(shè)施類城市更新；公共空間類城市更新；區(qū)域綜合性城市更新
12項(xiàng)更新內(nèi)容：老舊平房院落、危舊樓房、老舊小區(qū)、老舊廠房、低效產(chǎn)業(yè)園區(qū)、老舊低效樓宇、傳統(tǒng)商業(yè)設(shè)施、老舊市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施、綠色空間、濱水空間、慢行系統(tǒng) |
來(lái)源: 中機(jī)院整理
《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃》中指出北京市在“十四五”時(shí)期推進(jìn)城市更新工作過(guò)程中要結(jié)合城市更新實(shí)踐中的各類問(wèn)題以及借鑒法、德、日、英、美等國(guó)際城市的更新政策體系構(gòu)建經(jīng)驗(yàn)，健全城市更新政策體系，構(gòu)建適用于北京城市更新的“1+N+X ”政策體系。（注：“1”是指推動(dòng)《北京市城市更新條例》立法；“N” 是指針對(duì)各類更新對(duì)象的管控政策；“X” 是指各類政策文件和標(biāo)準(zhǔn)規(guī)范）
三、北京市城市更新“666”核心內(nèi)容
為全面推進(jìn)北京城市更新改造工作，落實(shí)北京市國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展第十四個(gè)五年規(guī)劃和二〇三五年遠(yuǎn)景目標(biāo)的建議，實(shí)現(xiàn)新時(shí)代首都城市戰(zhàn)略定位，北京 市規(guī)劃和自然資源委員會(huì)組織編制了《北京市城市更新專項(xiàng)規(guī)劃（北京市“十四五”時(shí)期城市更新規(guī)劃）》，《規(guī)劃》明確了“十四五”時(shí)期北京城市更新的目標(biāo)和方向。
（1）明確“十四五”時(shí)期6大更新目標(biāo) 《規(guī)劃》明確了六大更新目標(biāo)，具體如下：
①保障首都功能，服務(wù)“四個(gè)中心”建設(shè)（政治中心、文化中心、國(guó)際交往中心、國(guó)際科技創(chuàng)新中心）；
②著力擴(kuò)大內(nèi)需，激發(fā)城市經(jīng)濟(jì)活力
③聚焦“七有”“五性”，切實(shí)改善民生福祉
④加強(qiáng)生態(tài)保護(hù)，實(shí)現(xiàn)綠色低碳發(fā)展
⑤弘揚(yáng)歷史文化，推進(jìn)文化傳承復(fù)興
⑥提升治理能力，促進(jìn)社會(huì)共享發(fā)展
（2）分圈層差異化明確6大更新方向
《規(guī)劃》依托《北京城市總體規(guī)劃（2016年——2035年）》確定的“一核一主一副、兩軸多點(diǎn)一區(qū)”的城市空間結(jié)構(gòu)，分圈層差異化明確了北京城市更新方向，將首都功能核心區(qū)和城市副中心作為更新重點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)歷史文化保護(hù)與城市修補(bǔ)。
北京城市空間結(jié)構(gòu)圖
北京城市更新方向
更新區(qū)域 | 更新方向 |
首都功能核心區(qū) | 強(qiáng)調(diào)保護(hù)更新，實(shí)現(xiàn)人居環(huán)境和諧共融 |
中心城區(qū) | 突出減量提質(zhì)，推進(jìn)功能完善品質(zhì)提升 |
城市副中心 | 承接功能疏解，塑造城市建設(shè)特色標(biāo)桿 |
中軸線及其 延長(zhǎng)線 | 優(yōu)化首都功能，提升國(guó)際城市文化形象 |
平原新城及地區(qū)存量可更新建筑 | 全面承接疏解，推動(dòng)平原新城發(fā)展建設(shè) |
生態(tài)涵養(yǎng)區(qū) | 探索綠色發(fā)展，優(yōu)化涵養(yǎng)地區(qū)生態(tài)環(huán)境 |
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（3）明晰6條城市更新路徑 為了解決北京市城市更新工作中的體制、機(jī)制及政策問(wèn)題，指明北京市城市更新的實(shí)施路徑，北京市人民政府出臺(tái)了《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》。《意見(jiàn)》針對(duì)6大類型改造項(xiàng)目明確了更新方式和改造路徑。
北京市城市更新改造工作路徑
項(xiàng)目類型 | 更新方式 |
老舊小區(qū)改造 | 實(shí)施綜合整治改造，補(bǔ)充便民商業(yè)、養(yǎng)老服務(wù)等公共服務(wù)設(shè)施；可利用空地增加停車(chē)位；鼓勵(lì)老舊住宅樓加裝電梯 |
危舊樓房改建 | 允許部分危舊樓房通過(guò)翻建、改建或適當(dāng)擴(kuò)建方式進(jìn)行改造，具備條件的可適當(dāng)增加建筑規(guī)模，實(shí)施成套化改造或增加便民服務(wù)設(shè)施等；鼓勵(lì)社會(huì)資本參與改造，多主體籌集資金 |
老舊廠房改造 | 明確老舊廠房改造利用業(yè)態(tài)準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，在符合規(guī)劃的前提下，優(yōu)先發(fā)展智能制造、科技創(chuàng)新、文化等產(chǎn)業(yè)；
鼓勵(lì)利用老舊廠房補(bǔ)充公共服務(wù)設(shè)施；
五環(huán)路以內(nèi)和城市副中心的老舊廠房可根據(jù)規(guī)劃和實(shí)際需要，補(bǔ)齊城市短板，引入符合要求的產(chǎn)業(yè)項(xiàng)目；五環(huán)路以外其他區(qū)域老舊廠房原則上用于發(fā)展高端制造業(yè)。 |
老舊樓宇更新 | 鼓勵(lì)老辦公樓、老商業(yè)設(shè)施等老舊樓宇升級(jí)改造、調(diào)整功能，發(fā)展新業(yè)態(tài)；
允許老舊樓宇增加消防樓梯、電梯等設(shè)施；
鼓勵(lì)對(duì)具備條件的地下空間進(jìn)行復(fù)合利用 |
首都功能核心區(qū)平房(院落)更新 | 通過(guò)申請(qǐng)式退租、換租及保護(hù)性修繕和恢復(fù)性修建，打造共生院，改善居住條件；
騰退空間優(yōu)先用于保障中央政務(wù)功能、服務(wù)中央單位、完善地區(qū)公共服務(wù)設(shè)施；
鼓勵(lì)騰退空間用于傳統(tǒng)文化展示、體驗(yàn)及特色服務(wù)，建設(shè)眾創(chuàng)空間或發(fā)展租賃住房 |
其他類型 | 鼓勵(lì)對(duì)城市公共空間進(jìn)行改造提升，完善市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)設(shè)施、公共安全設(shè)施，優(yōu)化提升城市功能。
鼓勵(lì)特色街區(qū)、生態(tài)街區(qū)、智慧街區(qū)建設(shè)，打造安全、智能、綠色低碳的人居環(huán)境。
鼓勵(lì)傳統(tǒng)商圈調(diào)整產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、優(yōu)化商業(yè)業(yè)態(tài)、創(chuàng)新?tīng)I(yíng)銷(xiāo)模式、激發(fā)消費(fèi)潛力，有效增加服務(wù)消費(fèi)供給。
支持產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新改造，推動(dòng)產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級(jí)、騰籠換鳥(niǎo)，構(gòu)建高精尖產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)；
促進(jìn)城市更新與疏解整治促提升專項(xiàng)行動(dòng)有效銜接，合理利用疏解騰退空間；
加快推進(jìn)城鎮(zhèn)棚戶區(qū)改造收尾工作 |
來(lái)源: 中機(jī)院根據(jù)《北京市人民政府關(guān)于實(shí)施城市更新行動(dòng)的指導(dǎo)意見(jiàn)》整理
四、總結(jié)
北京的城市更新已進(jìn)入政策體系加速構(gòu)建期，不斷完善適用于北京城市更新的“1+N+X”政策體系。其現(xiàn)已出臺(tái)的有關(guān)城市更新的政策基本實(shí)現(xiàn)了對(duì)城市更新改造工作的全方位規(guī)劃引領(lǐng)，并為項(xiàng)目實(shí)施提供了有效政策支撐。作為首批城市更新試點(diǎn)城市之一，在未來(lái)兩年的試點(diǎn)工作時(shí)期，北京市城市更新行動(dòng)工作的進(jìn)展將在政策引領(lǐng)下加快，并不斷探索以形成城市更新的“北京模式”。
