商務型產業園是現代生產性服務業的重要載體,功能多元化、建筑靈活性是其區別于其他產業園區的重要特性。本文選取合肥金融港項目為案例,研究了商務型園區規劃的前置環節、核心關注點、設計理念與策略等內容,以期能夠針對商務型園區的特點探尋園區規劃相關思路。
1、前言
作為產業發展的載體,商務型產業園除了滿足產業類企業的辦公需求,還能幫助其實現研發、數據中心、培訓中心等功能。這些功能對建筑的層高、面積、荷載等技術指標提出了特殊的要求,對園區的區位、環境、配套也有不同要求。功能多元化、建筑靈活性是商務園區區別于其他地產類型的重要特性,較高的產業聚集度、各類稅收優惠政策也使商務園區對產業類租戶更具親和力。
2、商務型產業園區特點
商務型產業園是從事科技研發的知識密集、綠色低碳型企業和機構的經營場所,是工業園不斷發展的產物,是現代生產性服務業的重要載體,其園區呈現的主要特點為:
(1)產業生態構建與培育的空間
對于以服務為主體的商務型園區,龍頭企業具有核心帶動作用,表現為規模型的龍頭企業帶動相關中小微企業。將龍頭企業作為商務型園區產業集聚發展的重點,可以有效帶動服務業的集聚,形成專業化的服務業集群和良好的產業生態。
(2)鏈接生產和服務功能的平臺
商務型園區主要服務對象是生產性企業,與生產制造有著較強的產業關聯性與互動性。因此,商務型園區通常包含部分科技型生產企業,在某種程度上實現了商務核心服務區域同外圍生產區的無縫鏈接,促進了生產服務化、服務生產化。
(3)綠色低碳的現代高科技園區
基于商務型園區大都表現為現代化高科技園區,以高附加值的服務為主,包含部分科技型的小規模生產活動,具有科技含量高、經濟效益好、資源消耗低、環境污染少等特點。同時,由于高科技型企業與高技術人群的聚集,對于商務型園區的商務、生活、生態環境品質具有一定要求,通常采取低碳環保的方式打造,在區域范圍內樹立形象和打造產業地標。
3、商務型產業園區規劃前置環節
園區的規劃都離不開前期的產業研究、市場分析以及產品研究,通過詳細的項目前期策劃與產業研究,才能推導形成園區產業定位。根據產業策劃報告,需按照規劃設計條件的相關規定,結合市場銷售預期等因素,運用經濟成本分析方法,構建適宜的商務型園區核心建筑產品體系。
4、商務型產業園區規劃核心關注點
(1)產品類型組合方式。
基于商務型園區的功能特性,產品主要以高層研發辦公、獨棟或聯排別墅式總部辦公以及相關配套建筑(如公寓、酒店、商業等)為主。
(2)產品貨值與面積段選擇。
市場銷售的建筑產品前期往往都會進行貨值分析與競品對比,商務型園區尤為如此。商務型園區一般都位于城市較中心的地段,這就決定了項目土地價格遠高于一般生產性工業園區,周邊環境及城市配套設施也能較大提升項目價值。因此,在規劃設計前期通過貨值分析選擇合適的建筑類型與面積段,對商務型園區極為重要。
5、合肥金融港項目規劃設計案例
(1)項目背景
合肥金融港項目位于合肥市濱湖新區徽州大道與揚子江路交口,占地面積約171畝,規劃建筑面積約65萬㎡,由10棟高層辦公樓,14棟多層辦公樓,1棟經濟型酒店(15層),1棟長租酒店(20層)、會議中心、食堂、沿街配套商業及地下停車庫及設備用房組成,并建有OVU創客星、DHC區域能源系統等完善配套。目前已引進浙商銀行合肥分行、平安財險等大中型金融機構入駐,并吸引了金融服務外包、互聯網金融、軟件開發、人力資源培訓等中小企業300多家,初步形成了金融產業集群,正逐步成為全省資金、技術、人才最為集中的金融投資高地。
(2)規劃設計理念
一是延續上位規劃整體思路,更好的實現開放式街區組團的概念;二是創造宜人的尺度,營造人性化的商業及辦公體驗;三是通過多樣性的產品,在產業布局上引入更有活躍度的使用者,提供高附加值的建筑載體。
(3)規劃設計策略
本項目規劃設計充分研究了合肥濱湖新區整體規劃,將大城市的街區體系理念延伸到用地范圍內,打破原有辦公園區與城市的隔閡,將人流及交通引入基地內部,實現基地環境及設施與城市共享。
1)適宜的尺度。
本項目秉承緊湊城市理念,在原有城市規劃街區網絡基礎上增加地塊內的道路,進一步將街區網絡細分為100～150m,創造適宜的步行尺度,提升了辦公人群的舒適感、優越感、歸屬感與工作效率。
2)向城市開放的活力街區。
突破一般辦公園區設計封閉內向的狀態,通過城市道路的引入,打開辦公園區對外溝通的節點,將整個社區向城市開放。注重商業、辦公、商務休閑等功能的混合,令街區成為一個24 小時享有持續活力的區域。通過獨棟式建筑、多變外立面、搭建建筑與自然、人與自然之間的個性化交流平臺。
3)活躍的底層商業。
建筑底層采用架空、柱廊的方式,保證各個建筑單體間底層空間的延續性,使得建筑底層更加開放、有趣,從而創造更多的商業機會及活力。
4)與城市共享的景觀系統。
景觀與道路系統錯開布置形成步行通廊,向城市開放,景觀契合公共開放節點,注重點線結合,收放有度。
5)空間布局。
沿街采用高層與小高層相結合的布置方式,既豐富了城市天際線,又展示了園區形象;中間部位以獨棟總部基地為主,前瞻性開發理念,為企業提供高效、多能、全方位中樞式經營氛圍和高速發展通道。園區注重產品功能分區,加入有機的組合和變化,形成圍合式的組團布局,層次鮮明,儀式感及圍合感極強。
6、結語
隨著中國產業不斷向全球價值鏈的上游延伸,從生產制造到研發設計,再到全產業鏈的功能實現,商務型園區的需求日趨增長。與此同時,商務園區的功能也不斷升級,已經從單一的研發功能向集總部、研發、后臺、展示等多重功能的復合型產業地產轉變。為實現商務園區所需的功能,需在建設前期階段采用系統規劃的方法和合理的規劃設計策略,才能有效指導園區落地,為園區招商運營和可持續發展保駕護航。（作者：楊俊雄）
