（一）定義

1、產(chǎn)業(yè)園區(qū)

是一個(gè)國(guó)家或區(qū)域的政府根據(jù)自身經(jīng)濟(jì)發(fā)展的內(nèi)在要求，通過(guò)行政手段劃出一塊區(qū)域，聚集各種生產(chǎn)要素，在一定空間范圍內(nèi)進(jìn)行科學(xué)整合，提高工業(yè)化的集約強(qiáng)度，突出產(chǎn)業(yè)特色，優(yōu)化功能布局，使之成為適應(yīng)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)和產(chǎn)業(yè)升級(jí)的現(xiàn)代化產(chǎn)業(yè)分工協(xié)作生產(chǎn)區(qū)。

2、投融資模式

是指對(duì)于某類具有共同特征的投資項(xiàng)目進(jìn)行投資融資時(shí)可供仿效和重復(fù)運(yùn)用的方案。

（二）分類

三、現(xiàn)狀

國(guó)家級(jí)產(chǎn)業(yè)園區(qū)分布

四、發(fā)展趨勢(shì)

●向前端的一級(jí)開(kāi)發(fā)延伸，參與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)

在地方政府債務(wù)總量限制的新背景下，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以幫助地方政府通過(guò)PPP等模式實(shí)現(xiàn)開(kāi)發(fā)。

●向后端運(yùn)營(yíng)管理延伸

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以從原來(lái)的開(kāi)發(fā)到運(yùn)營(yíng)全產(chǎn)業(yè)鏈突破，在招商、運(yùn)營(yíng)、管理和服務(wù)方面予以突破。更多的可能是與區(qū)域共同成長(zhǎng)，增強(qiáng)持續(xù)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和運(yùn)營(yíng)能力。

●創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的投融資模式，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展要一手牽?jī)深^

產(chǎn)業(yè)園區(qū)的一級(jí)開(kāi)發(fā)、二級(jí)開(kāi)發(fā)、三級(jí)運(yùn)營(yíng)乃至資產(chǎn)證券化的各個(gè)階段，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商可以與各類金融機(jī)構(gòu)攜手合作，設(shè)計(jì)投融資架構(gòu)和產(chǎn)品，實(shí)現(xiàn)園區(qū)開(kāi)發(fā)的資金閉環(huán)和可持續(xù)發(fā)展。

五、問(wèn)題

●開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的瓶頸：產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的關(guān)鍵是開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)，開(kāi)發(fā)團(tuán)隊(duì)的經(jīng)驗(yàn)將決定了產(chǎn)業(yè)園區(qū)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)未來(lái)發(fā)展的水平。

●資金方面的瓶頸：2015年9月份，國(guó)務(wù)院發(fā)布了43號(hào)文。針對(duì)地方債務(wù)進(jìn)行了剛性限制，對(duì)未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)帶來(lái)了很多資金上的制約。未來(lái)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的轉(zhuǎn)型和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)面臨突破。

●產(chǎn)業(yè)發(fā)展的瓶頸：隨著云計(jì)算、大數(shù)據(jù)以及移動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)的發(fā)展，產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)于園區(qū)空間的需求現(xiàn)在已經(jīng)發(fā)生了非常大的變化，園區(qū)發(fā)展最終是要服務(wù)企業(yè)的發(fā)展，這些企業(yè)的形態(tài)、業(yè)態(tài)和模式已經(jīng)發(fā)生了新的變化，因此需要和園區(qū)的經(jīng)營(yíng)者緊密結(jié)合。

●機(jī)制和政策的瓶頸：過(guò)去三十年開(kāi)發(fā)區(qū)的體制機(jī)制的發(fā)展和現(xiàn)在面臨的形勢(shì)已經(jīng)有了很大的變化。規(guī)劃的政策、土地的政策，包括62號(hào)文稅收返還的政策都已經(jīng)發(fā)生了非常大的改變。

六、模式

（三）園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中的三次資金需求

第一次（前期投融資）：項(xiàng)目啟動(dòng)之初的財(cái)政注入可能不夠維持開(kāi)發(fā)區(qū)公司運(yùn)轉(zhuǎn)。園區(qū)項(xiàng)目融資平臺(tái)需要被注入土地、財(cái)政收入等資源才能正常運(yùn)轉(zhuǎn)，然而很多財(cái)政力量薄弱的政府無(wú)法依靠自身收入啟動(dòng)項(xiàng)目乃至維持運(yùn)作，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)區(qū)項(xiàng)目胎死腹中。

第二次（中期投融資）：園區(qū)建設(shè)公司建設(shè)大量的基礎(chǔ)設(shè)施與公共服務(wù)設(shè)施需要資金支持。基礎(chǔ)設(shè)施和公共服務(wù)設(shè)施的建設(shè)需要大量的資金墊付，園區(qū)政府一般以財(cái)政收入、土地出讓金作為自有資金、以銀行負(fù)債等方式獲得債務(wù)融資，來(lái)支持基建和公共服務(wù)設(shè)施的資金需求。然而，對(duì)于很多縣級(jí)工業(yè)園區(qū)而言，其政府財(cái)政收入有限，因前期沒(méi)有土地開(kāi)發(fā)而無(wú)法獲得自身土地出讓收入，又由于擔(dān)保不足，無(wú)法獲得銀行貸款支持，從而導(dǎo)致土地一級(jí)開(kāi)發(fā)難以為繼，大量土地被閑置。

第三次（后期投融資）：招商引資與廠商面對(duì)面談判時(shí)需要成本。在招商引資的過(guò)程中所發(fā)生的費(fèi)用和成本主要包括：人員成本，政府下屬的專業(yè)招商機(jī)構(gòu)和人員的維護(hù)成本是比較高的，除了正常的機(jī)構(gòu)維護(hù)、人員工資等費(fèi)用外，還要支付招商過(guò)程中的差旅費(fèi)、通訊費(fèi)、展會(huì)費(fèi)和出國(guó)拜訪客戶等費(fèi)用；中介成本，在各地區(qū)招商引資過(guò)程中，通過(guò)中介招商是一種重要的形式。

（四）開(kāi)發(fā)建設(shè)三階段

1、前期

2、中期

園區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)的中期階段主要是基礎(chǔ)設(shè)施項(xiàng)目和公共服務(wù)項(xiàng)目的建設(shè)。無(wú)論采用何種開(kāi)發(fā)模式，都需要借由平臺(tái)公司將各種渠道和方式獲得的資金劃撥至各項(xiàng)目對(duì)應(yīng)的開(kāi)發(fā)公司。這一階段的特點(diǎn)是建設(shè)需求規(guī)模大、多元化，資金需求量大，因此存在著第二次“很差錢”的危機(jī)。

3、后期

到了第三階段，園區(qū)生地經(jīng)過(guò)園區(qū)開(kāi)發(fā)公司的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和公共服務(wù)項(xiàng)目建設(shè)，變成熟地，達(dá)到了出讓的條件。園區(qū)政府此時(shí)將土地拿到土地交易中心，通過(guò)“招”“拍”“掛”的方式進(jìn)行出讓。整個(gè)園區(qū)的開(kāi)發(fā)建設(shè)工作隨即進(jìn)入招商引資階段。

七、案例

1、概況

（1）固安工業(yè)園區(qū)

●2002年6月28日奠基，為河北省省級(jí)開(kāi)發(fā)區(qū)中較為知名的產(chǎn)業(yè)區(qū)，地處天安門正南50公里，大北京核心區(qū)，符合“一小時(shí)工業(yè)區(qū)”的區(qū)位條件。

● 2004年左右，國(guó)家對(duì)全部園區(qū)進(jìn)行整頓，因此固安工業(yè)園正真發(fā)展時(shí)間是2006年。

●2006年4月6日，三浦威特、固安工業(yè)園區(qū)管委會(huì)簽署《河北固安工業(yè)園區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施委托開(kāi)發(fā)協(xié)議》、《河北固安工業(yè)園區(qū)綜合服務(wù)協(xié)議》及其他委托開(kāi)發(fā)協(xié)議，委托期限50年。創(chuàng)新的園區(qū)開(kāi)發(fā)模式為固安工業(yè)園注入新活力，此后園區(qū)發(fā)展迅速。

●2010年，固安按照“京南衛(wèi)星城”的全新定位，與北京融合對(duì)接、互補(bǔ)互利，翻開(kāi)了嶄新的一頁(yè)，固安工業(yè)園區(qū)也成為固安縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展的主要引擎，由此奠定了固安京南衛(wèi)星城市的地位。

●2011-2012年，固安工業(yè)園區(qū)的發(fā)展已與固安的城市發(fā)展深度融合，與首都北京的快速發(fā)展緊密對(duì)接，與國(guó)家新興產(chǎn)業(yè)的發(fā)展趨勢(shì)高度一致。一個(gè)產(chǎn)業(yè)高端、空間生態(tài)、人文薈萃、近悅遠(yuǎn)來(lái)的現(xiàn)代田園城市崛起在永定河南岸。

（2）華夏幸福基業(yè)

1998年成立，2002年開(kāi)始運(yùn)營(yíng)固安工業(yè)園區(qū)，形成“園區(qū)+地產(chǎn)”模式

園區(qū)開(kāi)發(fā)：前期規(guī)劃、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)管理、市政設(shè)施建設(shè)管理、土地整理、產(chǎn)業(yè)發(fā)展服務(wù)（招商引資）、物業(yè)管理、廠房建設(shè)租賃等。

房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)：已形成孔雀城、大衛(wèi)城、華夏等產(chǎn)品系列。

事業(yè)版圖主要位于環(huán)首都經(jīng)濟(jì)區(qū)，環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈等地。

投資開(kāi)發(fā)園區(qū)：固安工業(yè)園區(qū)（河北廊坊）、大廠潮白河工業(yè)區(qū)（河北廊坊）、懷來(lái)京北生態(tài)新區(qū)（河北張家口）。

新拓展建設(shè)園區(qū)：昌黎工業(yè)園區(qū)、灤平金山嶺園區(qū)、文安園區(qū)、沈北浦河智慧產(chǎn)業(yè)園區(qū)、大廠新興產(chǎn)業(yè)示范區(qū)、廣陽(yáng)園區(qū)、于洪園區(qū)。

●股權(quán)結(jié)構(gòu)

2、創(chuàng)新模式

（1）運(yùn)作模式

在政府主導(dǎo)，企業(yè)化運(yùn)作的背景下，公司在企業(yè)未起步之時(shí)，即與園區(qū)簽訂排他性園區(qū)整體開(kāi)發(fā)協(xié)議，由公司對(duì)園區(qū)進(jìn)行前期規(guī)劃，基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，土地整理，商品房開(kāi)發(fā)，工業(yè)廠房開(kāi)發(fā)，園區(qū)招商引資以及企業(yè)入園后物業(yè)管理服務(wù)，政府僅提供行政方面的服務(wù)與管理。

（2）前期研究規(guī)劃

緊緊圍繞區(qū)域規(guī)劃和產(chǎn)業(yè)定位，開(kāi)發(fā)公司在不長(zhǎng)時(shí)間累計(jì)投資3000萬(wàn)元，從全球范圍找尋公司給開(kāi)發(fā)區(qū)出謀劃策，而當(dāng)時(shí)固安財(cái)政收入僅7000萬(wàn)元。

（3）土地整理和基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)

●道路：已建成市政道路75公里，58條（段）道路的建設(shè)。

●供水：供水站4座，日供水能力17萬(wàn)立方米的地下水為水源的凈水廠，未來(lái)工業(yè)區(qū)供水能力將達(dá)到35萬(wàn)立方米/日。

●供氣：園區(qū)內(nèi)沿廊涿路鋪設(shè)有2000MM的天然氣管道，目前日供氣10萬(wàn)立方米，并根據(jù)企業(yè)進(jìn)行更容改造，保證滿住客戶需求。

●供電：10KV三個(gè)電壓等級(jí)的電網(wǎng)，電網(wǎng)供電能力達(dá)到178600萬(wàn)KVA，年供電量達(dá)到15億千瓦時(shí)。園區(qū)內(nèi)擁有35KV變電站2座，110KV變電站2座,1千伏開(kāi)閉站1座。

●供熱：園區(qū)現(xiàn)有2座熱力站，鍋爐能力共178噸/小時(shí)，換熱站1個(gè)，可供熱面積100萬(wàn)平方米。

●排水：污水處理能力達(dá)到30000立方米/天，配套管網(wǎng)長(zhǎng)度54公里，出水標(biāo)準(zhǔn)國(guó)家一級(jí)A標(biāo)準(zhǔn)，再生水可直接用于農(nóng)業(yè)灌溉。

●通訊：園區(qū)內(nèi)主要基礎(chǔ)通訊設(shè)施：固定電話、移動(dòng)電話、IP電話、出租電路、寬帶上網(wǎng)、無(wú)線上網(wǎng)、VPN、IDC、區(qū)內(nèi)還可開(kāi)通北京區(qū)號(hào)電話。

●貨運(yùn)站：園區(qū)內(nèi)設(shè)有京九鐵路三級(jí)甲等貨運(yùn)站，年貨運(yùn)能力100萬(wàn)噸。

●倉(cāng)儲(chǔ)物流：沿京開(kāi)高速公路分布著10家大型物流倉(cāng)儲(chǔ)基地，距離園區(qū)范圍30公里范圍內(nèi)。

（4）招商引資

●華夏幸福成立了專業(yè)的招商機(jī)構(gòu)，采取了全員聘任制的聘用人員。

●建立了橫跨多個(gè)行業(yè)的企業(yè)數(shù)據(jù)庫(kù)，整合全國(guó)乃至全球的產(chǎn)業(yè)專家，同時(shí)與歐盟經(jīng)濟(jì)合作洽談委員會(huì)商洽，為開(kāi)發(fā)區(qū)引進(jìn)成熟的、先進(jìn)的科技園模式和跨國(guó)企業(yè)資源。

●建立了產(chǎn)業(yè)研究院、推廣策劃部、招商部等“特種部隊(duì)隊(duì)型”，并將招商窗口移至北京CBD地帶。

●指定了激勵(lì)政策，按任務(wù)進(jìn)行考核，并與績(jī)效掛鉤。