隨著工業(yè)4.0的普及以及工業(yè)5.0的提出，一些核心城市已經(jīng)加速由工業(yè)化中后期向后工業(yè)化轉(zhuǎn)型發(fā)展，快速發(fā)展的新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)，無論是在空間區(qū)位、載體形態(tài)，還是在配套服務等空間需求方面，均比以往的傳統(tǒng)工業(yè)用地標準更高，新型產(chǎn)業(yè)用地在此大背景下應運而生，本文從新型產(chǎn)業(yè)用地的產(chǎn)生背景、概念、特點、各地出臺的相關政策、與工業(yè)用地的關系入手，對新型產(chǎn)業(yè)用地進行初步研究。

　　一、新型產(chǎn)業(yè)用地的產(chǎn)生

　　2006年《北京中心城控制性詳細規(guī)劃》中，創(chuàng)新性提出高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用地，也稱為工業(yè)研發(fā)用地，即M4.

　　2008年，深圳市出臺《深圳市工業(yè)樓宇轉(zhuǎn)讓暫行辦法》，《辦法》中規(guī)定：在工業(yè)用地上興建的用于工業(yè)生產(chǎn)(含研發(fā))用途并已辦理房地產(chǎn)權(quán)登記的建筑物、構(gòu)筑物及其附著物，企業(yè)按照自用面積保留不低于50%后，剩余面積可分割轉(zhuǎn)讓，該項規(guī)定為新型產(chǎn)業(yè)用地政策的后續(xù)出臺奠定了基礎。

　　2013年1月，為了緩解土地空間壓力，深圳市發(fā)布了被業(yè)內(nèi)稱為“1+6”的7分文件——一份主文件《深圳市人民政府關于優(yōu)化空間資源配置促進產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的意見》加六份小文件，作為標志性事件，奠定了新型產(chǎn)業(yè)用地的基礎，也為工改地產(chǎn)化提供了新的思路。

　　2014年1月1日，在“1+6”的基礎上，深圳正式發(fā)布實施《深圳市城市規(guī)劃標準與準則》(2013版)，首次在傳統(tǒng)土地類別中新增了“新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)”門類，根據(jù)該標準與準則，新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)屬工業(yè)用地中的一種類型，其范圍融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關配套服務活動的用地。

　　2014年5月，國土資源部發(fā)布了《節(jié)約集約利用土地規(guī)定》(國土資源部令第61號)，提出“通過規(guī)模引導、布局優(yōu)化、標準控制、市場配置、盤活利用等手段，達到節(jié)約土地、減量用地、提升用地強度、促進低效廢棄地再利用、優(yōu)化土地利用結(jié)構(gòu)和布局、提高土地利用效率”、以及“堅持改革創(chuàng)新的原則，探索土地管理新機制，創(chuàng)新節(jié)約集約用地新模式” 。

　　2015年，國土資源部、國家發(fā)展和改革委員會、科學技術(shù)部、工業(yè)和信息化部、住房和城鄉(xiāng)建設部、商務部聯(lián)合發(fā)布《關于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地的意見》(國土資規(guī)〔2015〕5 號)和國土資源部頒布了《產(chǎn)業(yè)用地政策實施工作指引》(自然資辦發(fā)〔2019〕31 號)，提出了“新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)用地”以及“允許工業(yè)用地兼容一定比例的生產(chǎn)性服務設施、科教用地兼容一定比例的科技和生活服務設施”，支持新型產(chǎn)業(yè)用地發(fā)展，成為了許多城市發(fā)布新型產(chǎn)業(yè)用地政策的基礎模板。

　　2016年11月，國土資源部印發(fā)《關于深入推進城鎮(zhèn)低效用地再開發(fā)的指導意見(試行)》的通知(國土資發(fā)〔2016〕147號)，要求堅持以人為本，促進新型城鎮(zhèn)化發(fā)展，鼓勵產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，鼓勵集中成片開發(fā)。

　　二、新型產(chǎn)業(yè)用地的概念

　　所謂“新型產(chǎn)業(yè)用地”，盡管各地叫法、定義略有不同，但內(nèi)涵基本一致，主要是指“為了適應創(chuàng)新型企業(yè)發(fā)展和創(chuàng)新人才的空間需求，用于研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、檢驗檢測、技術(shù)推廣、環(huán)境評估與監(jiān)測、科技企業(yè)孵化器及無污染生產(chǎn)等新型產(chǎn)業(yè)功能以及相關配套服務的用地”。新型產(chǎn)業(yè)用地包括產(chǎn)業(yè)用房和配套用房。

　　三、重點城市發(fā)展政策

　　現(xiàn)在全國各地越來越多的城市開始用新型產(chǎn)業(yè)用地這一土地類型，并且爭相出臺新型產(chǎn)業(yè)用地政策和相關規(guī)定，特別是我國重點城市，大部分都發(fā)布了關于新型產(chǎn)業(yè)用地的相關管理辦法和政策。

　　四、新型產(chǎn)業(yè)用地特點

　　新型產(chǎn)業(yè)用地的功能更加豐富、利用率大幅提高、性質(zhì)多元配套，結(jié)合各地公布的新型產(chǎn)業(yè)用地政策，新型產(chǎn)業(yè)用地的主要特點有：

　　1、需符合各地產(chǎn)業(yè)發(fā)展導向;

　　2、融合研發(fā)、創(chuàng)意、設計、中試、無污染生產(chǎn)等創(chuàng)新型產(chǎn)業(yè)功能;

　　3、需包含相關配套服務設施;

　　4、產(chǎn)權(quán)分割銷售方面有嚴格限制;

　　5、相關規(guī)劃技術(shù)參數(shù)有標準和要求，如容積率、建筑高度、服務設施比例等;

　　6、在用地管理方面，如供地方式、年限要求、功能配比上有不同的規(guī)定;

　　7、行業(yè)準入機制上有嚴格要求。

　　五、新型產(chǎn)業(yè)用地和工業(yè)用地的關系

　　與傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)用地相比，新型產(chǎn)業(yè)用地具有“低成本、高容量、混合功能”的政策紅利，能有效推動城市低效工業(yè)用地更新，為培育創(chuàng)新產(chǎn)業(yè)、提高產(chǎn)業(yè)效率創(chuàng)造條件。

　　傳統(tǒng)工業(yè)用地政策及控制指標是傳統(tǒng)工業(yè)時代背景下的產(chǎn)物，無論是M1、M2還是M3類用地基本都是為滿足單一功能的傳統(tǒng)制造所設置，而進入工業(yè)5.0時代，快速發(fā)展的新業(yè)態(tài)、新產(chǎn)業(yè)，其用地具有研發(fā)與制造等活動融合、多種用地類型混合、用地需求多元等特征，無論是在容積率、配套用房、分割轉(zhuǎn)讓規(guī)定、出讓方式等方面，新型產(chǎn)業(yè)用地都與以往的傳統(tǒng)工業(yè)用地明顯不同。

　　1.開發(fā)強度高。根據(jù)《工業(yè)用地建設用地控制指標》規(guī)定，傳統(tǒng)的工業(yè)用地容積率一般不小于0.6.基本在1.0-2.0之間。新型產(chǎn)業(yè)用地開發(fā)強度相對較高，盡管各地開發(fā)強度不一，但普遍在3.0以上，遠高于普通工業(yè)用地，接近部分商辦用地開發(fā)強度。

　　2.出讓價格低。新型產(chǎn)業(yè)用地價格略高于工業(yè)用地、遠低于商辦用地。與以往一次性出讓、獲取土地出讓收入不同，更加強調(diào)土地使用績效，強調(diào)以初期的土地低成本支持創(chuàng)新企業(yè)發(fā)展，換取長期的產(chǎn)業(yè)高收益。

　　3.配套建設用地比例高。傳統(tǒng)的工業(yè)用地所需的行政辦公及生活服務設施等配套用地面積不得超過總用地面積的7%，或者不得超過總建筑面積的15%，且嚴禁在工業(yè)項目用地范圍內(nèi)建造成套住宅、專家樓、賓館、招待所和培訓中心等非生產(chǎn)性配套設施。新型產(chǎn)業(yè)用地允許一定比例的商業(yè)辦公、配套住宅、公共服務設施等，混合功能比例更高，從15%到30%不等，功能兼容性更強，業(yè)態(tài)和盈利模式更豐富。

　　4.分割轉(zhuǎn)讓靈活。傳統(tǒng)工業(yè)用地一般情況下不得分割轉(zhuǎn)讓，按各地政策，新型產(chǎn)業(yè)用地項目用房基本都允許有條件地分割登記、銷售、轉(zhuǎn)讓，可按幢、層等基本單位進行分割登記、轉(zhuǎn)讓。

　　六、小結(jié)

　　新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)概念的誕生，打破了過往國家規(guī)范類的工業(yè)用地性質(zhì)以及廠房的概念，開創(chuàng)了工業(yè)用地向市場化方向發(fā)展的先河，隨著城市更新節(jié)奏的加快，在生態(tài)文明建設背景下，土地增量資源緊縮，土地利用方式逐步由增量擴張轉(zhuǎn)向存量升級，為適應產(chǎn)業(yè)用地多元化的需求和城市轉(zhuǎn)型發(fā)展的趨勢，新型產(chǎn)業(yè)用地(M0)已成為挖掘土地價值的重點方向，具有較好的發(fā)展前景。