經過四十年的發展，我國一部分產業園區已經形成了明確的主導產業和優勢產業集群，但是還有相當一部分產業園區面臨著“無核心產業、無龍頭企業、無實際產值”的“空心”困境，在“十四五”期間，如何推動自身產業結構優化和產業轉型升級、明確自身的轉型路徑是多數產業園區重點思考的問題。
從1978年到2019年，已經發展40余年的產業園區，經歷了從高速膨脹到現在的轉型升級，終究是要回歸到產業的本身，通過專業的品牌打造和管理輸出搭建平臺，以高效的資源配置手段和系統化的園區布局，深度挖掘產業的內在價值，打造推動區域經濟發展的新增長極，產業園區的轉型路徑將是“十四五”規劃的主要方向。
1、產業園區轉型的時代背景
中國產業園區到了全面轉型升級的新階段，國務院印發的《關于推進國家級經濟技術開發區創新提升打造改革開放新高地的意見》中所指出，以供給側結構性改革為主線，以高質量發展為核心目標，以激發對外經濟活力為突破口，著力推進國家級經濟技術開發區開放創新、科技創新、制度創新，提升對外合作水平、提升經濟發展質量，打造改革開放新高地。
從國際經濟大環境看，一是這種外部壓力將迫使我們進一步加大對創新的投入，靠創新來引領產業升級，自主創新這條路無論多長多難，都要堅定不移的走下去；二是倒逼產業園區進行更加徹底的市場化體制機制改革，進一步改善營商環境、投資環境和法律環境；三是進一步依托“一帶一路”，在發展多邊貿易的同時，使我國標桿產業園區能夠“走出去”，進行更多的國際產業合作和園區共建，進一步加快自由貿易區和自由貿易港建設。
2、園區經濟形態的五個轉變
就經濟及產業發展來看，將全面迎來產業時代、服務時代、平臺時代、共享時代、生態時代。以高新區、經開區等各類產業園區必須要適應新的發展新形勢與新的需求，要從管理體制、市場化機制建設、創新管理運營等方面進行深化改革，全面創新探索園區經濟發展的新模式、新經驗。面對這一新的形勢，我國的園區經濟形態發展也要實現五個方面的轉變：
一是從“全能政府”向“全心政服”轉變。政府要做好服務工作，服務產業、服務市場、服務企業、服務趨勢、服務社會；
二是從“資源聚合”向“要素融合”轉變。徹底改變過去那種“引項目、招企業、聚資源”方式，而要做好“產業融合發展、資源科學配置、市場要素互動”工作；
三是從“行使管理”向“深化治理”轉變。管理是單項意愿的實施管理，治理是實施管理方與被管理方的意愿進行協商、溝通，形成一種相對民主、平等的管理環境。
四是從“吸納企業”向“做強產業”轉變。園區發展應從過去注重單一性企業發展，轉向培育、壯大產業發展。在重點做好主導產業做大做強的同時，按照構建全球產業鏈的目標配置產業資源；
五是從“重視生產”向“創建生態”轉變。當前，各種園區管理部門應該從過去注重區內企業生產，向著重建設利于產業企業良好發展生態轉變，重點做好園區產業生態這一未來核心競爭力。
綜合分析，當前我國園區經濟發展應重點做好五個融合：一是園區內部要素與外部要素融合;二是地面物理園區與云端信息園區融合;三是國內市場與全球供應融合;四是園區產業企業升舊與布新融合;五是新動能培育與傳統動能升級融合。
3、園區經濟的轉型方向
對新的形勢，以高新區和開發區為代表的中國園區經濟的轉型方向和模式創新也是非常明確的。關于管理體制創新問題，雖然有些開發區隨著區域城市化的進程，以及進一步完善區域“產、城、人、文”融合發展的需求，開始走向行政復歸，演變為一級政府，但對于大多數園區經濟而言，依然堅持了相對高效的管委會模式，只是從區域綜合轉型和可持續發展的角度而言，更加強調的區域內的公共服務配套、社會治理、文化張揚、生態保護以及景城互動等發展理念。
但從當前園區發展看，園區最初發展階段的千方百計引項目、百計千方招企業的傳統招商引資模式仍在延續，而不是在園區內培育、壯大支柱產業，做大做強產業支撐企業，形成產業集群化、產業鏈條化、產業融合化的發展模式。同時，一些園區建設開發者發展思維管理落地、急功近利缺少耐心、缺少戰略價值設計等因素也是成為園區發展的重要制約。五是產業發展生態體系構建未受到重視。未來經濟與產業的競爭實則就是發展生態的競爭。發展生態不僅僅指自然環境生態，更包括政策環境、生活環境、社會環境、產業鏈資源配置環境、市場供應與銷售環境等多種生態。眾多的產業園區發展思維還停留在招項目、引資金，而忽視自身區域產業生態系統的打造。
從區域發展的現實出發，進一步深化行政管理的效能優化的改革和面向全球開放的維新之旅，更具體的改革方向和措施是對經過先行試驗的自貿區政策進行園區經濟全覆蓋式的推廣復制，這將代表著中國園區管理體制創新的重要方向之一。
為了進一步發揮市場在資源配置中的主導作用，圍繞園區的開發運營，通過PPP模式，大膽引進社會企業參與進來，以企業的力量推動園區的快速可持續發展。其中包括，引進社會企業整體參與到園區的開發運營中來，以及在園區內以產業和產業集群為鮮明特征，鼓勵企業進行園中園的開發建設。
傳統的園區經濟發展模式和管理模式的短板和弊端開始越發顯現。比如：過度的強調產業集聚，使得這些園區范圍內的城市化考慮不足，從規劃到社會治理以及政府公共服務供給都體現出與區域產業轉型升級和社會綜合轉型越來越多的不適應性，也就是我們經常說的產城分離的問題。
由于此前的招商引資和產業集聚缺少產業鏈和產業生態的系統性思考，尤其是缺少內生性創新發展的思考和配套性考慮，雖然使得這些園區內的企業大多與全球產業分工深度融合，但是，卻沒有形成自我轉型升級的產業生態體系支撐，面對新一輪全球產業轉移和轉型現實，很多園區內的產業遭遇外逃或破產，雖然有些也在努力迭代求變，但大多已經危機重重。
4、產業是園區的靈魂
產業園區開發一般有政府主導型、政企合作型、企業主導型三種開發模式。隨著政策逐步收緊，地方政府在園區開發中的作用逐步減弱。以華夏幸福、聯東U谷為代表的專業化園區開發公司的規模、實力、品牌及專業化效應逐步顯現，在園區開發中將占據越來越重要的地位。
產業是園區的靈魂，產業定位直接決定著園區的成敗。隨著經濟發展日漸成熟及競爭的日趨激烈，園區的產業定位只有更加精準化，才能為招商、制定政策等環節的工作打好基礎。應在對各細分產業的外部發展環境和內部發展條件進行系統分析和整合對比的基礎上，得到科學的產業發展組合，使園區產業定位更加精準，這樣有利于打造產業生態圈，使園區內企業獲得更加良好的生存和發展空間。
在精準化產業定位的基礎上，園區產業形態在向生態化方向演進。40年以來我國產業園區在產業形態上的演進大致分為四個階段：
第一代園區為“無產業主題型”園區，產業定位不明確，多行業的企業混雜聚集在同一個園區內，內部協同性差。代表為成立初期的蛇口工業園；
第二代園區為“產業集聚型”園區，有了較為明確的產業主題，但產業鏈不完整，代表園區為現階段國內大多數地方產業園區；
第三代園區為“產業鏈型”園區，在明確的產業主題的基礎上，注重產業鏈的完整，強調“強鏈補鏈延鏈”，代表園區為蘇州工業園和包鋼稀土產業園；
第四代園區為“產業生態型”園區，各類產業主體和相關參與者能夠緊密關聯，有機融合，園區運營公司與園區入駐企業成為利益共同體，代表園區為恒生科技園。
要素條件配置是園區形成產業集聚的基礎。近年來，隨著國家針對園區經濟的一系列文件的出臺，稅收、土地、財政支持等傳統招商手段已經迎來宿命的終結。企業更多關注于是否有充足的勞動力和人才供給、資本是否活躍、社會服務與政府服務是否到位等軟性要素的配備。特別是互聯網、信息類等高新技術行業，企業最為關注的要素為高級人才、政府服務、同業集聚、政策和生活服務等項要素。
5、現代化產業新城是產業園的升級版嗎？
園區經濟的轉型，是與園區開發運營商和現代化產業新城聯系在一起的，如天津經濟技術開發區、蘇州工業園、上海張江高科、長沙先導控股等，無論是園區管委會還是產業園的直接運營企業，都將產業新城或者說現代產業新城作為轉型的方向。產業新城運營商華夏幸福的出現，不但較早的將產業新城作為企業的核心產品線大力推進在全國的落地和運營，開創了中國產業地產的新模式，并為企業的發展爭取到了巨大的空間。不僅越來越多的企業提出了要做產業新城運營商，很多傳統的產業園區的管委會也開始提出要積極推動自己所管轄的園區轉型發展為產業新城，產業園區可以是一座產業新城，衛星城可以是一座產業新城，甚至國家級新區也可以是一座產業新城，只要都同時具備“以人為本、以產業為基礎、以產城融合為標志”這三大要素，都可以是一座現代化產業新城。
產業園區已經具備建設現代化產業新城的產、城、人三重基礎。但在這一過程中，產業園區還要直面自身存在的真正問題。集中表現為增長質量不夠高、創新動力不充足、管理體系不市場。產業園區如果能夠秉承產城融合理念和創新驅動理念，借鑒市場上一些成熟的產業新城運營商的經驗和做法，結合自身資源稟賦，積極推動園區經濟的轉型升級，倒是一個值得期待的事情。
客觀來看，對國內很多產業園區而言，經過多年的在發展和積累，也確實具備發展成為現代化產業新城的基礎。
其一，從空間形態層面看，大部分產業園區都處于城建區域的外圍，自有一片規劃的土地面積和城建區域，且與主城區保持有方便發達的交通往來，對母城以及所在區域的轉型發展而言，具備發揮衛星城和“反磁力中心”作用的基礎，這與產業新城理論上所要求的節點城市功能定位匹配度很高。
其二，從產業組織層面看，產業園區經過40年的發展，已經形成了堪稱雄厚的產業基礎，中國絕大部分的工業制造業都集聚于此，各類服務業也在蓬勃發展中。這相比與新建的產業新城優勢在于不必從無到有的再造產業，劣勢是產業轉型升級的壓力巨大，“船大難掉頭”即是這個道理。但無論如何，產業園區已經具備向產業新城升級的產業基礎。
其三，從人口結構層面看，產業園區的產業大集聚必然帶來了從業人員和其家庭的人口集聚，其中又以高智高知的研發人員和技術人員為主，人力資源結構優良。但是產業園區在集聚人口的同時對于社會治理和公共服務的供給是缺失的，這是在向現代化產業新城升級過程中迫切需要解決的問題之一。但現代化產業新城所需要的人口基礎產業園區也是具備的。
未來在園區的社會化配套中，既要需要設置餐飲、超市、美容美發等生活性服務設施，滿足員工的基本生活需要；配套住宅、醫院等福利設施，滿足員工的居住安全需求；也要設置學校、圖書館、博物館、音樂廳、歌劇院等文化設施，滿足員工文化教育需求；建設購物中心、游樂園、電影院、健身中心等娛樂設施，滿足員工休閑娛樂需求；咖啡廳、茶館、酒吧等社交設施，滿足員工社交需求……建立居住細胞－鄰里中心－綜合片區三級生態社區模式，打造“5分鐘生活工作圈”已成為潮流。
6、產業園區招商的轉型升級之路
隨著產業不斷升級和商業環境的日趨成熟，企業對服務的需求亦呈現多樣化、專業化趨勢，園區開發運營公司已經沒有辦法提供這樣的服務，引入各類專業服務商成為必然。
這些專業化中介服務機構的代表是以科技成果轉化、公共實驗室為主的科技創新服務機構；以人才就業、招聘、培訓、高端人才引進為主的人力資源服務機構；以創業投資、融資中介為主的金融服務機構；以企業宣傳、推廣為主的商務服務機構；以財務、法律、管理咨詢為主的專業服務機構等。
原來各地在招商引資時，常用的政策手段是土地、稅收和財政支持的“老三樣”。隨著國家政策收緊，原有的手段逐漸失靈。主要的變化體現在兩個方面：一是政策制定主體，由政府變為“政府+開發運營企業”；二是由于園區入駐企業和服務機構類別的增加，需求呈現多樣化特點。面向未來，在充分了解開發運營企業、入園企業、入園員工和服務機構等不同主體的需求基礎上，根據產業定位和區域特點，針對不同主體分別制定個性化政策成為趨勢。
隨著園區產業定位不斷聚焦，對招商隊伍和招商人員的專業素質要求越來越高，傳統的“全員招商”、“三同招商”已經難以適應形勢的變化。園區招商工作要以專業化的園區規劃為指導，以產業鏈招商為導向，差異化組合招商模式，綜合線上線下資源平臺，形成以“四化”為代表的專業化招商體系。
一是目標定位專業化。變“招商引資”為“招商選資”，按照細分產業發展重點、目標區域、企業規模等維度對目標企業進行篩選；
二是招商組織專業化。要求園區組建專業化的招商隊伍，招商人員對園區的產業定位、園區產品及各方面要素配置情況了如指掌；
三是招商渠道專業化。要對傳播渠道進行系統調研，針對園區特點選擇合適的招商傳播渠道；
四是招商服務專業化。要建立以投資者為導向的全程服務體系，負責企業入園前、入園中、入園后全程的政府銜接、協調工作。
7、產業園區盈利模式的多元化
傳統的產業園區，盈利主要來源于售房、租房和物業服務收入。隨著“新經濟”的快速發展，園區物理空間成為“共享資源”，廉價甚至是免費提供成為趨勢。相應的，園區的盈利模式也由傳統的“物業租售模式”向“投資共生模式”、“服務模式”轉變。園區開發運營企業不再和入園企業形成甲乙方關系，而是成為一家人。通過成立產業投資基金，入股入園企業，同時提供專業化的服務，共同享受入園企業的成長收益。
產業園區開發通常投資巨大，在自有資金、銀行貸款、銷售回款等傳統融資方式的基礎上，越來越多的產業園區開發企業尋求在融資渠道方面積極創新，通過結構化融資方案解決資金需求，提升開發效率，降低開發風險。
作為產業發展的平臺，園區間競爭不是傳統企業間的“肉搏戰”，也不再是單純的“區位”、“交通”等要素間的比拼，而是更全面、更深層次模式之間的戰爭。園區之間除了拼政策、拼區位，更重要的是品牌、管理、資源和生態網絡之間的較量，是不同平臺間的競爭。園區在發展到一定階段后會面臨空間的局限，進行異地拓展將是必然選擇。在異地拓展時，品牌輸出、管理輸出和產業生態輸出將成為關鍵。有實力的產業地產商不僅能通過品牌和管理輸出來打開發展空間，更能將自身資源和產業生態導入到新的區域，這將成為未來產業地產商最為重要的競爭力之一。
新形勢下，產業園區領域的參與者已經不局限于原有的政府、產業地產商、房地產商，投資參與主體逐漸豐富多樣，傳統制造企業、互聯網巨頭、資本乃至媒體均開始涉足產業園區投資，投資主體跨界化趨勢明顯。
傳統制造企業海爾打造的海爾工業園和海爾云谷、互聯網巨頭阿里巴巴打造的菜鳥電商產業園和恒生科技園、科技媒體36氪打造的氪空間、風險投資洪泰基金打造的洪泰創新空間，都是跨界參與的典型代表。以互聯網為代表的新經濟正在蓬勃發展并對各行各業進行著深度改造。產業園區亦改變一貫重資產的特點，將會出現越來越多的虛擬化產業園區。
結語：總之，產業園區是我國創新要素最為集聚的地方，大批科研人員在此活動，大量研發經費在此投入，使之成為創新成果誕生最為密集的地方。毫無疑問，以國家級高新區和國家級經開區為代表的產業園區是我國的創新集聚高地。在成為經濟增長極和創新集聚高地之前，產業園區最初的任務是作為改革開放的橋頭堡發展外向型經濟，是我國的進出口貿易區，及至今日依然是對外開放的最前沿。隨著產業園區的不斷發展，更伴隨著其不斷成長集聚能力和資源配置能力，國家在政策面一直賦予其更加主動和靈活的體制機制和改革試點。出口加工區、綜合保稅區、自由貿易區等等，中國一直在主動探索更加全球化和市場化的貿易機制和開放體系。作為產業園區主力軍的國家級經開區和高新區，在進出口貿易和對外開放方面一直處于引領地位。40年來，我國產業園區已經形成了一套創新體系，具備了一定的創新基礎和能力，并成為代表我國參與全球創新競爭和搶占產業鏈上游的橋頭堡，產業園區的轉型就是中國經濟的轉型。
