剛剛過去的4月，科技園一知名產(chǎn)業(yè)園區(qū)與園區(qū)內(nèi)創(chuàng)業(yè)空間就租金問題再起波瀾，至今仍未完全解決。對(duì)于不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)運(yùn)營商來說，在雙創(chuàng)的大背景下，孵化器已經(jīng)幾乎成為品牌產(chǎn)業(yè)園區(qū)的標(biāo)配。沒有孵化器，沒有園區(qū)產(chǎn)業(yè)基金，好像這個(gè)園區(qū)的品牌馬上掉價(jià)。

　　于是問題來了。配個(gè)孵化器固然能為園區(qū)更添產(chǎn)業(yè)氛圍，但孵化空間的投資回報(bào)節(jié)奏遠(yuǎn)遠(yuǎn)不能滿足園區(qū)開發(fā)企業(yè)的需求。在沒有融資能力和強(qiáng)大的資金背景做支撐的情況下，不少產(chǎn)業(yè)園區(qū)運(yùn)營商開始面臨兩難選擇，那么，產(chǎn)業(yè)園究竟要不要配置孵化器？什么樣的產(chǎn)業(yè)園更適合配置孵化器？又如何應(yīng)對(duì)孵化空間承租能力差的問題？

　　Q：每個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)都需要孵化器？

　　A：孵化器原本就該多功能復(fù)合，要不要主要取決于定位產(chǎn)業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀

　　張冬冬：我個(gè)人覺得并不是所有的產(chǎn)業(yè)園區(qū)都需要有孵化器。是否需要配置孵化器，和園區(qū)的產(chǎn)業(yè)定位有關(guān)系。比如深圳灣軟件基地，以互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)為主，行業(yè)里很多企業(yè)都處于初創(chuàng)階段，而且創(chuàng)新企業(yè)層出不窮，那么無論是政府背景，還是投融資為主的園區(qū)，配置孵化器都是有必要的。其次要看行業(yè)現(xiàn)狀和趨勢，有些產(chǎn)業(yè)園定位產(chǎn)業(yè)鏈上某些環(huán)節(jié)，如果這些環(huán)節(jié)不以初創(chuàng)企業(yè)為主，那就沒有必要。如果開發(fā)商本身有現(xiàn)金流，又希望利用現(xiàn)金回款做股權(quán)投資，或者愿意參與產(chǎn)業(yè)發(fā)展，當(dāng)然也可以考慮做孵化器。對(duì)于小型園區(qū)，辟出一個(gè)空間做孵化器，設(shè)置成創(chuàng)業(yè)咖啡，為園區(qū)企業(yè)提供投融資服務(wù)，兼顧一些商業(yè)配套，也未嘗不可。

　　楊毅：產(chǎn)業(yè)園區(qū)有很多種形態(tài)，有的定位于研發(fā)環(huán)節(jié)，有的定位于生產(chǎn)環(huán)節(jié)，有的定位于物流環(huán)節(jié)。一般來說，如果產(chǎn)業(yè)園區(qū)定位主要是以吸引研發(fā)型的企業(yè)為主，還是適宜做一些孵化器的。

　　Q：孵化器能為園區(qū)帶來什么？

　　A：完善園區(qū)生態(tài)，帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)聚集

　　楊毅：孵化器可以完善一個(gè)園區(qū)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，帶來新的理念、新的商業(yè)模式和新的技術(shù)潮流。良好的孵化器運(yùn)作，還能持續(xù)引入人才、資金及相關(guān)資源，如果運(yùn)營成果好，能夠培養(yǎng)出一批種子型企業(yè)，這些種子型企業(yè)往往是市場需求旺盛的新興企業(yè)，可以快速成長，成為園區(qū)的發(fā)展中堅(jiān)，并帶動(dòng)相關(guān)產(chǎn)業(yè)的聚集。因此孵化器是一個(gè)產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展的內(nèi)源性的驅(qū)動(dòng)力量。

　　張冬冬：孵化器本身是多重功能融合，除了投融資、商業(yè)配套外，還包括行業(yè)創(chuàng)新，以及給未來的空間儲(chǔ)備客戶等，而不是單純地做個(gè)眾創(chuàng)空間。園區(qū)做孵化器，首先不要指望可以靠租金來賺錢。真正的孵化器，更多是通過服務(wù)，獲得間接性的盈利。引入孵化器至少有兩大價(jià)值，增加產(chǎn)業(yè)氛圍，間接豐富產(chǎn)業(yè)鏈條，或者為產(chǎn)業(yè)創(chuàng)新提供支持。如果Y C能落地到中國園區(qū)，無疑對(duì)園區(qū)的價(jià)值也會(huì)有較大的提升。

　　Q：產(chǎn)業(yè)園區(qū)怎么應(yīng)對(duì)孵化器承租能力差的問題？

　　A：二房東風(fēng)險(xiǎn)加大，垂直孵化器更考驗(yàn)行業(yè)資源聚集成本和效率

　　張冬冬：作為開發(fā)商，如果只有地產(chǎn)經(jīng)驗(yàn)，沒有孵化和投資經(jīng)驗(yàn)，不如找到有產(chǎn)業(yè)資源、投融資資源的孵化器機(jī)構(gòu)來合作。其次，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的核心在于產(chǎn)業(yè)運(yùn)營，孵化器等資源的配置目標(biāo)都是圍繞這個(gè)目標(biāo)進(jìn)行，也是為了服務(wù)于項(xiàng)目本身。至于目前行業(yè)內(nèi)有人認(rèn)為孵化器可以帶動(dòng)人流，但實(shí)際上這點(diǎn)在園區(qū)建設(shè)中非常有限。因?yàn)榉趸黧w量通常不會(huì)特別大，尤其是民營園區(qū)還是有盈利目標(biāo)，孵化器的體量更會(huì)有所控制，那么對(duì)于人流的帶動(dòng)會(huì)非常有限。而且?guī)缀鯖]有產(chǎn)業(yè)園區(qū)的品牌是靠孵化器打出來的，即便是引入了市場上非常知名的孵化器也不能。

　　楊毅：其實(shí)有識(shí)之士早就預(yù)感到孵化器興辦熱背后將隨之而來的各種問題。有些孵化器的運(yùn)營本質(zhì)上就是一個(gè)經(jīng)過包裝的轉(zhuǎn)租客，靠租金差價(jià)或者政府的資助資金來保持現(xiàn)金流的平衡，自然運(yùn)行風(fēng)險(xiǎn)較高。更為重要的是，創(chuàng)業(yè)服務(wù)成功的主要因素并不是空間的使用成本，而是在特定空間范圍內(nèi)集合的其他各類創(chuàng)業(yè)服務(wù)的整體成本與效率的高低。只從租金層面來看待問題，本身就已經(jīng)差之毫厘，謬之千里了。

　　總體來說，創(chuàng)業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)型的活動(dòng)，不要說處于種子期的各類項(xiàng)目，即使一些已經(jīng)成功開展多輪融資的項(xiàng)目或企業(yè)仍然可能面臨失敗。一般來說，孵化器的創(chuàng)辦者應(yīng)該具有一定的資金實(shí)力或者有持續(xù)穩(wěn)定吸引資金的能力，同時(shí)對(duì)孵化項(xiàng)目有較強(qiáng)的研判能力，能夠聚集相關(guān)度較高的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。能夠聚集相關(guān)度較高的創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目的孵化器，就是垂直型的孵化器，它的成功運(yùn)營關(guān)鍵，實(shí)質(zhì)在于對(duì)產(chǎn)業(yè)的理解的深度，以及對(duì)產(chǎn)業(yè)發(fā)展所需要的資源的集聚和挖掘能力。這種類型的孵化器一般需要已經(jīng)具有一定成功經(jīng)驗(yàn)的領(lǐng)軍企業(yè)、學(xué)界研究機(jī)構(gòu)、有豐富經(jīng)驗(yàn)的風(fēng)投與創(chuàng)投機(jī)構(gòu)共同聯(lián)合設(shè)立。同時(shí)，政府也應(yīng)該更為精準(zhǔn)地設(shè)置創(chuàng)業(yè)的扶持政策，真正營造鼓勵(lì)創(chuàng)新，寬容失敗的創(chuàng)業(yè)氛圍。

　　Q：作為園區(qū)，你會(huì)選擇引入孵化器的標(biāo)準(zhǔn)是怎樣的？

　　A：產(chǎn)業(yè)定位一致優(yōu)勢互補(bǔ)，運(yùn)營模式可持續(xù)

　　楊毅：首先可以確定的是，孵化器要垂直，重點(diǎn)考慮孵化器的定位是否與園區(qū)的主要產(chǎn)業(yè)定位一致，其次是孵化器的運(yùn)營主體是否擁有足夠強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)背景、研發(fā)能力和投資實(shí)力，運(yùn)營模式能否持續(xù)。目前，天安云谷堆棧聚焦“智慧城市、智慧園區(qū)”領(lǐng)域，由云谷自己互聯(lián)網(wǎng)團(tuán)隊(duì)智慧園區(qū)公司在負(fù)責(zé)運(yùn)營，入孵項(xiàng)目關(guān)聯(lián)度非常高，有不少創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目本身就成為智慧園區(qū)平臺(tái)的一部分。而且云谷定期發(fā)布研發(fā)需求，反向招募項(xiàng)目，大大降低了創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)，因此有較強(qiáng)的生命力。另外天安云谷絕大部分入園企業(yè)聚焦于互聯(lián)網(wǎng)和智能硬件，園區(qū)通過聯(lián)合入園企業(yè)共同創(chuàng)辦孵化器，形成平臺(tái)合力，產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢互補(bǔ)，目前正在籌劃聚焦智能硬件研發(fā)協(xié)同的極創(chuàng)空間。

　　張冬冬：我覺得最重要看三點(diǎn)。首先是孵化器本身的產(chǎn)業(yè)資源，能否和園區(qū)定位匹配或融合，包括投融資資源，能否給團(tuán)隊(duì)提供支持，無論是精神上的，還是企業(yè)發(fā)展路徑上的。其次看團(tuán)隊(duì)，最 好不要抱著二房東思維，不要想著再去賺空間的錢。第三就是去看下這個(gè)孵化器現(xiàn)有的運(yùn)營模式，是否符合園區(qū)的預(yù)期。

　　Q：民營產(chǎn)業(yè)園，孵化器多大比較合適？

　　A：從小而精入手，起步建議不超過2000平方米

　　張冬冬：我不建議先預(yù)設(shè)這樣的比例，原因也特別簡單，不要為了做而做。如果是開發(fā)商準(zhǔn)備自己做，我會(huì)建議最開始不要做大，從小而精入手，2000- 3000平方米足矣，甚至建議把體量控制在2000平方米以下。如果是引入孵化器，可能就要看孵化機(jī)構(gòu)的要求。比如一些有知名院校背景的孵化器，本身有很優(yōu)質(zhì)的產(chǎn)業(yè)資源，也有很多研發(fā)項(xiàng)目出來，可以做到產(chǎn)學(xué)研一體，有足夠的有價(jià)值的內(nèi)容，空間大一點(diǎn)也無妨。

　　觀點(diǎn)

　　●在去年南方都市報(bào)主辦的中國地產(chǎn)年會(huì)上，深圳灣科技發(fā)展有限公司副總經(jīng)理劉新宇曾經(jīng)表示，孵化業(yè)務(wù)應(yīng)該成為園區(qū)標(biāo)配，他所在的企業(yè)決定拿出園區(qū)5%-10%的面積針對(duì)初創(chuàng)型企業(yè)孵化，并為此建設(shè)了深圳灣創(chuàng)業(yè)廣場，并以此為載體構(gòu)建了孵化平臺(tái)，孵化一個(gè)超級(jí)的基金導(dǎo)入體系。

　　●戴德梁行深圳公司工業(yè)及物流地產(chǎn)部主管及高級(jí)助理董事張冬冬卻明確認(rèn)為，并不是所有園區(qū)都需要孵化器。

　　●天安云谷的開發(fā)運(yùn)營商、深圳天安駿業(yè)集團(tuán)發(fā)展有限公司董事總經(jīng)理?xiàng)钜銊t認(rèn)為，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)園區(qū)不能沒有孵化器，但也不能指望孵化器，而且在他看來，孵化器本身也是創(chuàng)業(yè)項(xiàng)目。無論是否配置孵化器，至少有一點(diǎn)產(chǎn)業(yè)園區(qū)專業(yè)人士已經(jīng)達(dá)成共識(shí)，那就是產(chǎn)業(yè)園里的二房東模式風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)在不斷疊加，垂直產(chǎn)業(yè)鏈的孵化服務(wù)才有未來。