隨著老齡化浪潮日漸洶涌，到2030年，中國養(yǎng)老產業(yè)的規(guī)模將達到13萬億元。巨大的市場潛力，正吸引越來越多來自房地產、保險、醫(yī)藥的市場參與者投身其中，如何成為養(yǎng)老市場上的“種子選手”，入局者們都在摸索自己的發(fā)展道路。
北京朝陽區(qū)的李玉霞最近忙著給父親找家公立養(yǎng)老院，然而跑了一個月下來還沒有結果。“有的甚至說，前面還有百來位老人在排隊等著入院，真是愁死人了。”在不少一線城市，養(yǎng)老院“一床難求”現象較為普遍，井噴的需求和供給不足的矛盾日益尖銳。
“大問題背后是大機遇，只要措施得當，養(yǎng)老會較快成為經濟發(fā)展的新動力。”中國老齡產業(yè)協會副會長張愷悌表示。
多名業(yè)內人士表示，傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老模式難以為繼，一對夫妻照顧4~6個老人不堪重負。尤其是我國城鄉(xiāng)失能、半失能老年人口達4000余萬，家庭難以照護。與此同時，正在步入老齡化的首批城市“中產”消費能力較為堅挺，消費意愿較強烈，渴望享受到專業(yè)養(yǎng)老服務。
在此情形下，一大批嗅覺靈敏的產業(yè)巨頭已經悄然布局養(yǎng)老產業(yè)。泰康人壽、中國人壽等保險公司已有多家養(yǎng)老社區(qū)進入到運營階段；萬科、華潤、恒大一批地產商大推“養(yǎng)老地產”項目。由于養(yǎng)老產品的復雜性和多樣性，即使是同一個企業(yè)，也不一定只選擇一種模式，而是多方面試水，試圖尋找出最合適的盈利模式。
現況
“銀發(fā)浪潮”涌出13萬億元市場
國際上通常把60歲以上的人口占總人口比例達到10%，或65歲以上人口占總人口的比重達到7%作為國家和地區(qū)進入老齡化的標準。以此計算，我國在2000年就已進入老齡化社會。
而在今年8月初，民政部發(fā)布的《2017年社會服務發(fā)展統(tǒng)計公報》顯示，截至2017年底，全國60周歲及以上老年人口2.41億人，占總人口的17.3%。過去五年間，60周歲及以上老年人口激增近25%。預計到2050年前后，我國老年人口數將達到4.87億，占總人口的34.9%。
中國社科院2016年發(fā)布的《中國養(yǎng)老產業(yè)發(fā)展白皮書》 預計，到2030年，中國養(yǎng)老產業(yè)的規(guī)模將達到13萬億元。養(yǎng)老產業(yè)的巨大的市場潛力，被認為是繼房地產后的下一個產業(yè)“富礦”，正吸引越來越多來自房地產、保險、醫(yī)藥等不同領域的市場參與者。目前，政府層面主導著養(yǎng)老市場的體系構建，但社會資本的介入正逐漸成為趨勢。而如何在萬億元養(yǎng)老市場成為種子選手，入局者們都在摸索自己的發(fā)展道路。
鄰里式養(yǎng)老
萬科隨園嘉樹滿足老年社交需求
老牌房企萬科自2010年宣布推行住宅產業(yè)化、商業(yè)地產、養(yǎng)老地產三大戰(zhàn)略，其中位于杭州良渚文化村內的項目隨園嘉樹，是萬科養(yǎng)老業(yè)務的一個標桿。
如果當前社會上有“社區(qū)居家養(yǎng)老”“候鳥式旅游養(yǎng)老”“機構學院式養(yǎng)老”等方式，那么隨園嘉樹項目則是“鄰里式養(yǎng)老”。它是指在不改變老人原有的生活模式的前提下，重構老人與社會的關系、解決中國社會的養(yǎng)老問題，不僅在于提供醫(yī)療護理，更重要的是滿足老人社會交往的需求。
隨園嘉樹的長者公寓面對的是有自理能力的長者。在這樣一個環(huán)境優(yōu)美的大型養(yǎng)老社區(qū)里，關于交流空間的場景設計隨處可見，長者們能自由享用園區(qū)內設的多功能廳、活動室、健身房、隨緣隨園食坊、健康管理中心、常青樹學院等，互相認識成為鄰居好友，真正實現老有所養(yǎng)安享晚年的宜人生活。
事實上，隨園嘉樹項目最顯著的優(yōu)勢是，讓“家庭式長者康復護理中心”隨園護理院和長者公寓都在同一片小區(qū)內，真正實現了“醫(yī)療+養(yǎng)老”的完美結合。
隨園護理院是萬科首個持有養(yǎng)老、醫(yī)療雙牌照的醫(yī)養(yǎng)項目，主要為術后康復及失能長者提供日常護理、康復治療、生活照顧和精神娛樂等服務。目前已開通浙江省杭州市的醫(yī)保，迅速實現滿床運營。
在盈利模式上，隨園嘉樹采用的是“租金+服務費+餐費”的模式，一次性交齊5年或15年份的租金作為可觀的資金沉淀，同時通過每個月的服務費保證穩(wěn)定現金流。
以隨園嘉樹·良渚文化村項目為例，長者公寓面積在75~110平方米不等，首次費用大多選擇一次性付清，每戶租金均價約為1.1萬/平方米/15年（每戶1~2人）。另外需要按月收取物業(yè)費2500~3500元/戶不等； 具體護理費用與餐費則根據老人需求另算。
保險式養(yǎng)老
泰康之家用保險計劃換入住資格
業(yè)內人士普遍認為，隨著“大資管”時代的到來，保險業(yè)正逐步放開手腳，國內主要壽險公司已大踏步邁開投資養(yǎng)老地產步伐，意欲在龐大的市場中分得一杯羹。
在中國，泰康人壽最早提出了由保險公司建設養(yǎng)老社區(qū)的構想，同時積極研究將金融保險與養(yǎng)老服務相結合的創(chuàng)新商業(yè)模式，由泰康人壽旗下泰康之家獲中國保監(jiān)會批準在中國保險行業(yè)率先進行的養(yǎng)老社區(qū)投資試點。
泰康之家·燕園是泰康之家第一個保險養(yǎng)老實體，位于北京昌平新城核心區(qū)域，距市中心約40公里，總建筑面積約31萬平米，總投資約54億元，共能容納約3000戶居民入住，于2015年6月26日開園試運營。目前，獨立生活區(qū)入住率達到了99.7%，2017年即可實現盈虧平衡，2018年開始盈利。
泰康之家國際養(yǎng)老社區(qū)創(chuàng)新保險金融服務模式，在全國養(yǎng)老社區(qū)采用客戶會員制模式，客戶會員無年齡限制，以泰康之家燕園例，人們在入住泰康養(yǎng)老社區(qū)時，需支付入門費（20萬）并購買樂泰財富卡獲得樂泰財富卡會籍。本人55歲以上，或家中有55歲以上的老人均可申請入住。泰康之家將為每位申請入住的人士建立個人檔案，包括年齡、身體健康情況、財務狀況、個人喜好等多方面因素，量身制作個性化的入住與服務。泰康之家養(yǎng)老社區(qū)的客戶將根據身體情況分為6個等級，有活躍老者、獨立老者、協助生活、專業(yè)護理、記憶障礙、臨終關懷等。
在通過會員入住泰康之家養(yǎng)老社區(qū)之外，也可以通過購買“泰康樂享新生活養(yǎng)老年金保險（分紅型）”，保費超過200萬，就可獲得入住資格。“一份投入，雙重養(yǎng)老”是其保險產品特點之一，既享有按月領取生存保險金，也享有一次性領取生存保險金，雙重安排滿足不同養(yǎng)老支出需求。
目前，泰康之家已在全國核心城市群建立了8個醫(yī)養(yǎng)社區(qū)，未來5~8年，泰康之家將在全國投資1000億元，建設15~20個養(yǎng)老社區(qū)。
學院式養(yǎng)老
綠城雅園模式引發(fā)房企效仿
退休不是生活的尾聲，而是另一種生活的開始。在綠城的掌門人宋衛(wèi)平看來，健康、親情、友情的意義正在超越金錢，“學院式養(yǎng)老”可以讓青春第二次出發(fā)，讓生命獲得另一次提升和飛躍。
據報道，在2010年的一次考察中，宋衛(wèi)平發(fā)現，公寓里的老人毫無精神寄托，每天吃飯、睡覺、看電視、看報紙，余生都是被消磨掉的。于是，接下來的一年時間，綠城就開始對養(yǎng)老地產進行深入研究和摸索，目的就是為了能夠摸索出一種讓老年人覺得老有所樂、幸福感強的生活方式。最終，這個平穩(wěn)點就是校園生活，于是老年大學雛形開始顯現。
這一切最終形成了學院式養(yǎng)老首個大作——烏鎮(zhèn)雅園。在綠城烏鎮(zhèn)雅園，產品說明會叫“招生說明會”，選房叫填志愿；買房簽的不是購房合同，而是錄取通知書； 業(yè)主不叫業(yè)主，叫學生；門牌號不叫門牌號，叫學號。
2011年，綠城組建學院式養(yǎng)老平臺——綠城頤樂教育公司，運營管理頤樂學院。聘請專家教師長期授課，并且固定組織集體活動來提高和改善老人的生活品質。
頤樂學院依照古代書院建筑形制布局，耗資2.5億元，整個學院同時能容納3000人，設有各類教室、運動館、大禮堂、展覽廳等。根據老年人特點設置了健康養(yǎng)生、人文社科、藝術、休閑體育、生活五大系列72門課程和85項活動。
據悉，客戶群主要集中在杭州和上海。而且這些客戶群體具有一個普遍的特征——高知人群，包括前政府官員、大學校長、醫(yī)院院長這一類的人員。銷售人員告訴記者，這里居住的老人每個人都有機會成為教師，而前來授課的藝術家、教師往往最后便成為了這里的房主。
目前來說，烏鎮(zhèn)雅園是養(yǎng)老產業(yè)項目的成功案例之一，頗有借鑒參考意義，成為各房企競相模仿的范本。
今年7月6日，綠地控股稱與貴州省遵義市簽署戰(zhàn)略合作及重點項目合作協議。公司擬投資500億元在大基建、金融、文旅康養(yǎng)等領域，打造鷺湖國際文化生態(tài)旅游度假區(qū)。而在6月初，藍城文化康養(yǎng)小鎮(zhèn)也簽約了河北石家莊鹿泉區(qū)，建設藍城在石家莊的首個項目，藍城將在此建設千畝規(guī)模的特色小鎮(zhèn)，投資規(guī)模約為80億元，并完整復制綠城烏鎮(zhèn)雅園的思路，目前項目規(guī)劃基本完成。
