國家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍：特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離。
國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)所所長榮西武：特色小鎮(zhèn)建設(shè)確實需要適度建設(shè)一些房地產(chǎn)項目，但如果以房地產(chǎn)為主、房地產(chǎn)先行，就會演變?yōu)榉康禺a(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”，所謂的“特色”也將千篇一律。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會小城鎮(zhèn)開發(fā)專業(yè)委員會副秘書長田野：房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房，而要轉(zhuǎn)型做好特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營商，把企業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)更緊密地融合在一起。
近年來，我國特色小鎮(zhèn)建設(shè)步伐逐漸加快，但也出現(xiàn)了借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象。
有關(guān)專家建議，要鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)的投資建設(shè)，但不能縱容特色小鎮(zhèn)的“房地產(chǎn)化”。一方面要引導(dǎo)房企參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來；另一方面也要抬抬進(jìn)入的“門檻”，設(shè)好發(fā)展的“界限”
近年來，我國特色小鎮(zhèn)建設(shè)步伐逐漸加快，一些特色小鎮(zhèn)已成為地方經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級的重要載體。
不過，中國經(jīng)濟(jì)信息社近日發(fā)布的一份《全國特色小鎮(zhèn)培育建設(shè)報告》（以下簡稱《報告》）指出，當(dāng)前一些地方對特色小鎮(zhèn)的內(nèi)涵和發(fā)展理念缺乏正確認(rèn)識，存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象，特色小鎮(zhèn)建設(shè)正成為個別房地產(chǎn)企業(yè)新的“掘金點(diǎn)”。
有關(guān)專家表示，在鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)時，也要防范特色小鎮(zhèn)重走“房地產(chǎn)化”的老路。當(dāng)前，既要把房地產(chǎn)企業(yè)的投入產(chǎn)出與特色小鎮(zhèn)的長期收益回報捆綁起來，也要圍繞本地實際，加快打造特色產(chǎn)業(yè)，科學(xué)培育特色小鎮(zhèn)。
特色小鎮(zhèn)解決大問題
記者了解到，當(dāng)前我國的特色小鎮(zhèn)包括特色小鎮(zhèn)和小城鎮(zhèn)兩種形態(tài)。前者是指聚焦特色產(chǎn)業(yè)和新興產(chǎn)業(yè)，集聚發(fā)展要素，不同于行政建制鎮(zhèn)和產(chǎn)業(yè)園區(qū)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)平臺；后者是指以傳統(tǒng)行政區(qū)劃為單元，特色產(chǎn)業(yè)鮮明、具有一定人口和經(jīng)濟(jì)規(guī)模的建制鎮(zhèn)。
在國家發(fā)展改革委城市和小城鎮(zhèn)改革發(fā)展中心產(chǎn)業(yè)所所長榮西武看來，特色小鎮(zhèn)對于大量農(nóng)業(yè)富余人口涌入大城市將起到“蓄水池”分流作用，不僅可以有效降低農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口市民化成本、統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，也是破解大城市交通擁堵等城市治理難題的現(xiàn)實選擇。特色小鎮(zhèn)還是實現(xiàn)大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新的重要載體，是破解我國城鄉(xiāng)二元結(jié)構(gòu)、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)轉(zhuǎn)化和新舊動能轉(zhuǎn)換、推動供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革的一項有效嘗試。
中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會小城鎮(zhèn)開發(fā)專業(yè)委員會副秘書長田野表示，鎮(zhèn)一級在推進(jìn)城鎮(zhèn)化建設(shè)的過程中一直缺乏有效抓手。而按照新型城鎮(zhèn)化建設(shè)規(guī)劃，要實現(xiàn)農(nóng)業(yè)轉(zhuǎn)移人口就近城鎮(zhèn)化，必須通過特色小鎮(zhèn)建設(shè)，在發(fā)展小鎮(zhèn)特色經(jīng)濟(jì)的同時，以點(diǎn)帶面，解決城鎮(zhèn)化帶來的各種問題。
根據(jù)中央部署，有關(guān)部門和地方先后制定了特色小鎮(zhèn)建設(shè)的相關(guān)政策。根據(jù)《報告》，截至今年1月份，全國共發(fā)布特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策105個，其中有21個省（區(qū)、市）、33個地級市發(fā)布了特色小鎮(zhèn)相關(guān)政策。
在各項政策的推動下，特色小鎮(zhèn)進(jìn)入了快速發(fā)展階段。《報告》指出，首批入選的特色小鎮(zhèn)在產(chǎn)業(yè)形態(tài)、生態(tài)環(huán)境、傳統(tǒng)文化、服務(wù)設(shè)施和體制機(jī)制等方面明顯走在發(fā)展前列，對推進(jìn)新型城鎮(zhèn)化建設(shè)發(fā)揮了顯著的引領(lǐng)作用。
例如，浙江德清莫干山小鎮(zhèn)依托良好的生態(tài)資源，引進(jìn)國內(nèi)外投資商打造的“裸心谷”“法國玫瑰莊園”等項目已經(jīng)成為長三角地區(qū)乃至全國知名的度假地點(diǎn)，帶動了全鎮(zhèn)全縣民宿服務(wù)業(yè)的發(fā)展，給莫干山鎮(zhèn)的居民收入和稅收收入帶來持續(xù)增長。
特色小鎮(zhèn)受房企熱捧
值得注意的是，自去年首批特色小鎮(zhèn)名單公布和相關(guān)政策發(fā)布以來，已有多家房企發(fā)布了小鎮(zhèn)戰(zhàn)略，陸續(xù)有萬科、綠地、碧桂園、美好置業(yè)、南山控股等上市公司披露了涉足特色小鎮(zhèn)建設(shè)的計劃。
《報告》披露，一些地區(qū)存在借特色小鎮(zhèn)之名行房地產(chǎn)開發(fā)之實的現(xiàn)象。例如，在珠三角地區(qū)，某房地產(chǎn)企業(yè)借助“科技小鎮(zhèn)”概念推動產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，獲得地方政府大量土地資源支持；在長三角地區(qū)，一家房地產(chǎn)企業(yè)打算在大城市周邊打造標(biāo)準(zhǔn)化的“農(nóng)業(yè)小鎮(zhèn)”，兩平方公里農(nóng)業(yè)區(qū)配套一平方公里建筑區(qū)，計劃承載3萬人。
國家發(fā)展改革委發(fā)展規(guī)劃司副司長陳亞軍表示，特色小鎮(zhèn)受一些房企的追捧，主要是因為以特色小鎮(zhèn)名義向政府拿地成本相對較低，但這和特色小鎮(zhèn)建設(shè)的初衷相背離。
“在房地產(chǎn)業(yè)兩極分化、熱點(diǎn)城市監(jiān)管趨嚴(yán)、三四線城市去庫存壓力高企、房地產(chǎn)企業(yè)面臨轉(zhuǎn)型壓力等背景下，房地產(chǎn)企業(yè)嗅到了特色小鎮(zhèn)帶來的商機(jī)。”榮西武說，特色小鎮(zhèn)建設(shè)確實需要適度建設(shè)一些房地產(chǎn)項目，但如果以房地產(chǎn)為主、房地產(chǎn)先行，就會演變?yōu)榉康禺a(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”，所謂的“特色”也將千篇一律。
榮西武進(jìn)一步分析說，房地產(chǎn)商介入，會使住房成本、土地成本、生活成本、創(chuàng)業(yè)成本、融資成本等大幅度增加，客觀上將抑制特色小鎮(zhèn)的發(fā)展。而且，通過蓋房建成小鎮(zhèn)容易，但產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入難。房企一般缺乏引入實體產(chǎn)業(yè)的資源，也缺乏運(yùn)營實體企業(yè)的經(jīng)驗，而一旦城建起來了，產(chǎn)業(yè)卻發(fā)展不起來，形成不了可持續(xù)的產(chǎn)業(yè)生態(tài)，特色小鎮(zhèn)建設(shè)就會重新回到出售物業(yè)以平衡開發(fā)資金的傳統(tǒng)道路。
“我們鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)的投資建設(shè)，但不能縱容特色小鎮(zhèn)的‘房地產(chǎn)化’。”田野說，特色小鎮(zhèn)發(fā)展中，需要做到產(chǎn)業(yè)主導(dǎo)、規(guī)劃先行、基礎(chǔ)設(shè)施配套完善。鼓勵房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)建設(shè)，應(yīng)該用好PPP模式，引導(dǎo)房企參與到基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和服務(wù)實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展中來，先促進(jìn)人口的集聚，然后再根據(jù)需求進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。
田野表示，在此過程中，房地產(chǎn)企業(yè)也需要進(jìn)行角色轉(zhuǎn)換，不能再把自己簡單地定位為蓋樓賣房，而要轉(zhuǎn)型做好特色小鎮(zhèn)的運(yùn)營商，把企業(yè)發(fā)展與特色小鎮(zhèn)更緊密地融合在一起。
榮西武也指出，小鎮(zhèn)的綜合承載能力十分有限，因此，要防止房地產(chǎn)商在短期目標(biāo)上追求過大，把房企的投入產(chǎn)出與小鎮(zhèn)長期的收益回報捆綁起來，防止房企在盈利前景不好或財務(wù)長期難以平衡的情形下，退出小鎮(zhèn)運(yùn)營。
依產(chǎn)業(yè)需要定城鎮(zhèn)規(guī)模
從各地特色小鎮(zhèn)建設(shè)的進(jìn)展看，不少小鎮(zhèn)依托原有產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢、歷史人文積累和資源稟賦，形成了獨(dú)具特色的發(fā)展模式。
《報告》也指出，一些特色小鎮(zhèn)的“面子”好看，但基礎(chǔ)設(shè)施配套、服務(wù)配套等“里子”不足；有的地方政府舉債建設(shè)特色小鎮(zhèn)，風(fēng)險較大；有些地方不注重挖掘本地資源，忽略文化、產(chǎn)業(yè)支點(diǎn)。
“特色小鎮(zhèn)的特色，關(guān)鍵在于產(chǎn)業(yè)特色。”田野說，特色小鎮(zhèn)建設(shè)，應(yīng)該更多地結(jié)合當(dāng)?shù)氐漠a(chǎn)業(yè)資源來展開。例如，在經(jīng)濟(jì)發(fā)展較為發(fā)達(dá)的浙江省，已經(jīng)涌現(xiàn)出漁業(yè)小鎮(zhèn)、襪業(yè)小鎮(zhèn)等一批有特色的小鎮(zhèn)，形成了良好的產(chǎn)城互動。在一些實體經(jīng)濟(jì)還欠發(fā)達(dá)或者產(chǎn)業(yè)發(fā)展不夠集中的地區(qū)，也可以從自然風(fēng)光和歷史文化資源入手，著手打造以旅游文化為主的特色小鎮(zhèn)，讓更多具有歷史韻味的文化和獨(dú)特的傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)在特色小鎮(zhèn)中得到傳承。
“科學(xué)培育特色小鎮(zhèn)，必須依據(jù)產(chǎn)業(yè)需要確定城鎮(zhèn)規(guī)模。”榮西武指出，特色小鎮(zhèn)建設(shè)應(yīng)根據(jù)產(chǎn)業(yè)集聚趨勢、規(guī)模和用地需求，適度確定城鎮(zhèn)規(guī)模，避免過去在產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)城和新城建設(shè)中出現(xiàn)過多次的“運(yùn)動式造城”現(xiàn)象。同時，在用地結(jié)構(gòu)上嚴(yán)格控制特色小鎮(zhèn)建設(shè)中住宅用地的配建比例，并加強(qiáng)對房企主導(dǎo)的小鎮(zhèn)規(guī)劃的系統(tǒng)設(shè)計、盈利模式和后期運(yùn)行方案等重點(diǎn)內(nèi)容的把關(guān)，并建立規(guī)劃實施的跟蹤評估機(jī)制。
榮西武還建議，要針對不同類型企業(yè)主導(dǎo)的特色小鎮(zhèn)，出臺分類指導(dǎo)政策，鼓勵有實力、有市場的實體企業(yè)參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)、運(yùn)營；適當(dāng)提高房企參與特色小鎮(zhèn)開發(fā)和運(yùn)營門檻，對其資金規(guī)模、可持續(xù)建設(shè)能力、項目的綜合收益等做好綜合評估，對其規(guī)劃設(shè)計、盈利模式和后期運(yùn)營方案進(jìn)行嚴(yán)格把關(guān)。政府在做好引導(dǎo)的同時，也要充分發(fā)揮企業(yè)主體作用，讓企業(yè)全程參與特色小鎮(zhèn)的設(shè)計、規(guī)劃、建設(shè)、管理等過程。
