“特色小鎮”成為今年一大風口，幾乎一夜之間人人都開始討論“特色小鎮”，但在資本眼中，特色小鎮卻只可遠觀、不敢褻玩，和訊房產近日來接觸的資本機構和小鎮項目等方面的人士，幾乎都在資本對接的第一環上發出了“慎重”的信號。
 

　　在“特色小鎮”概念剛剛提出時，可能還沒有人特別明白這是件什么事，就開始討論小鎮的模式、業態，結果輿論方向都開始關注模式，但其實很多資本方，在他們考察的時候，問的最多的兩個問題是：前期進入門檻有多高？后期如何解決退出問題？

 

　　百億門檻

 

　　特色小鎮的進入門檻有多高呢？

 

　　按照浙江省特色小鎮的概念特征而言，規劃面積一般控制在3平方公里左右，而建設面積一般控制在1平方公里左右，原則上3 年內要完成固定資產投資50 億元左右。

 

　　但這僅僅是一些概括得來的特征，國開金融考察的結果是，“由于小鎮建設涉及到拆遷安置、基礎設施等等土地一級開發內容，以及相關的產業投入，因此需要大量的資金，基本上在幾十億，甚至上百億不等。”

 

　　任何一家房企要獲得如此多的資金，并且全權代理一個小鎮項目都不是一件簡單的事，更何況自去年下半年以來，多家銀行已經收緊房企開發貸，部分銀行已將房企的開發貸周期由2年期的中期貸款改為一年內，甚至半年期的短期貸款。

 

　　所以說，誰來統籌，是第一件事。這方面，當地政府牽手資本方成立開發基金平臺，進而招商成為辦法之一。

 

　　據國開金融在2017特色小鎮發展峰會上介紹，他們已經與海南（樓盤）省政府成立了一支總規模200億元的基金，其中省財政廳出資21億元，國開金融負責募集179億元，對于基金的項目，國開行海南分行將優先給予配套貸款支持。“這個基金最大的創新兩點，不單純只是提供資金，而是強調優先篩選具有創意品質和運營能力的小鎮運營商。”

 

　　還有一種就是大集團的獨自開發，這主要在一些大型國企或央企身上出現。比如綠地集團京津冀事業部在保定（樓盤）和大廠投入的小鎮，就是以自有資金投入為主。

 

　　綠地集團京津冀房地產事業部總經理歐陽兵表示，“綠地在保定和大廠兩個特色小鎮的統籌開發，主要是自有資金的投入，這些資金在規定的開發建設周期內要賺出來。綠地作為上市公司，有ROE、ROI的考核，否則這個在集團過風控是過不去的。”

 

　　歐陽兵還表示，“后期運營上，我們留下來的產業是要通過扎扎實實的招商、運營來拿到利潤，換句話講，如果只有房地產開發建設能力，沒有產業的策劃招商運營能力的話，是賺不到錢的，只有兩者具備我們才有可能把特色小鎮項目能夠把它玩成功。”

 

　　資本方：要回報和退出機制

 

　　但是各路資本對于是否加入小鎮投資，還是抱有很濃厚的觀望態度。

 

　　“我們之前主要做文創方面的投資，主要是因為我之前從事過這個領域，也比較熟悉，現在在考察這些特色小鎮項目，主要是看看有沒有我們能熟悉的文創類項目，但現在還是沒有看到特別好的退出機制。”深圳（樓盤）市鼎銘金融的一位高管表示。

 

　　另外一家私募基金管理公司—穩盛投資則表達了對回報和退出機制的要求，這家被評為人民幣房地產基金top10的公司，由金地集團(600383,股吧)在2006年成立，目前累計管理的房地產私募基金規模已超過300億元。

 

　　穩盛投資的總裁許亞峰在對特色小鎮的投資上表示，“我們考察的一些小鎮項目，大多是通過一個IP做一些核心資產運營，比如做度假目的地、文旅、養生養老等等，但是這些資產運營是相對長期和漫長，投資回報周期很長，我們希望能夠配套一塊能夠快速實現回報的資產或者是配套的住宅也好，或者是像剛才的能夠長期租賃的一塊資產，能夠實現一個快速的回報，這是很重要的。”

 

　　“基本上我覺得現在比較好的類型項目，是在核心城市的周邊，因為高鐵完全改變了城市的生活方式，城市周邊的項目處于一個能夠相對快速到達的區位。” 許亞峰表示。

 

　　在具體投資方式上，許亞峰表示分階段來考察，前期會有一個類似于開發基金和機會型基金，投資于前端的開發，這種前期開發相對承受的風險更高，但預期回報會更高一點；后期開發周期結束之后，也可以投資后期的持有資產運營，我們也在規劃這階段的情況，我覺得這條路也是比較對的。”

 

　　至于后期的退出機制，許亞峰認為，“未來真正持有階段可能要依靠長久的資本市場持有能夠長期運營的資產，未來持有的資產都是具備現金流的，可以通過資本證券化的方式，把持有型物業再進行第二輪的資金的一個回收，我覺得核心的項目要看到好的市場的前景，同時有好的團隊，同時還要有好的匹配的資金能夠實現，這樣我覺得一個小鎮項目才能比較順利的進行。”

 

　　據了解，雖然現在很多人都在談小鎮的商業模式，但在商業模式之前，實際上還有很多問題，其中政府協調、獲取融資以及小鎮運營是三個最關鍵的問題。

 

　　“開發企業首先需要在規劃審批、土地指標、土地價格、基礎設施配套增方面獲得政府的支持，這對單一企業來說很難；其次，特色小鎮的投入周期很長，很多小鎮項目希望能獲得10年以上的大額、低成本的融資；第三是有運營能力的企業不多，特色小鎮不是單純的搞工程建設或者賣房子，還要做好相關產業策劃、資源的整合、商業運營，對企業的操盤能力要求非常高，一般的企業很難勝任。”國開金融某部高管表示。

 

　　就像上文中那位來自深圳市投資公司的高管表示的那樣，“當有一件事需要花費5年到10年的時間去完成的時候，你總要想清楚退路在哪里。”