“鎮(zhèn)江、南通、嘉興、昆山都是我們關(guān)注的城市，我們一直在關(guān)注這些城市的土地。”一位房企董事副總裁告訴第一財經(jīng)記者。
他點(diǎn)了支煙，望著自己辦公室的地圖，雖然他已經(jīng)不斷參與了這些土地拍賣，但是目前這些城市他一個都還沒有辦法進(jìn)入。他就像電影《斯巴達(dá)300勇士》里的斯巴達(dá)國王列奧尼達(dá)斯，明明知道前方有無數(shù)敵人正在等他，依然義無反顧沙場點(diǎn)兵。
悄悄轉(zhuǎn)移的戰(zhàn)場
“醉臥沙場君莫笑，古來征戰(zhàn)幾人回。”
以前古人在邊疆殺敵，如今戰(zhàn)場則轉(zhuǎn)移到了沒有硝煙的土地拍賣市場，每一個拿地的房企都曾意氣風(fēng)發(fā)，但是笑到最后的卻越來越少。
今年5月的一場土地拍賣會則創(chuàng)下了三四線城市的土地拍賣紀(jì)錄，地點(diǎn)發(fā)生在浙江省嘉興市。
當(dāng)?shù)卣淮涡苑懦隽?幅土地( 3幅純宅地，6幅商住混合)，而每塊地的報名人數(shù)超過了100家，共計有425家企業(yè)參與報名，以至于國土資源局不得不把競拍移到了嘉興大劇院。
當(dāng)然，這里面425家企業(yè)中有大量的“馬甲”公司，從記者了解到的情況看，中海和金地分別帶來了25家和20家馬甲子公司，而世茂、綠城、正榮等公司也讓旗下不同子公司參與戰(zhàn)斗。
那么大型的土地拍賣會，即便在整個房地產(chǎn)行業(yè)的歷史上，也創(chuàng)下了紀(jì)錄。這里面主要還是因?yàn)楝F(xiàn)場采取了“限價+搖號”的土地拍賣模式，即當(dāng)競買土地價格達(dá)到最高限價時，競拍者們轉(zhuǎn)而競爭愿意在簽合同一個月內(nèi)出讓多大比例的土地出讓金。當(dāng)有兩個以上競買人愿意繳納100%土地出讓金時，搖號產(chǎn)生獲勝者。
當(dāng)日的土地拍賣就成為了地產(chǎn)圈的一個盛會，每個開發(fā)商都手持兵器加入到了這場血淚狂歡，無奈最后站在領(lǐng)獎臺上的勝利者總是少數(shù)，而勝利者擺出的姿勢更是刷爆了當(dāng)天地產(chǎn)人的眼球。
這無疑是今年地產(chǎn)圈最值得紀(jì)念的時刻，所有房企的參與讓嘉興這樣的三四線城市瞬間成為所有人的焦點(diǎn)。
不只是嘉興，徐州、蕪湖、鎮(zhèn)江、衢州等多地的土地拍賣同樣吸引了各大房企的注意力。比如今年4月，祥生地產(chǎn)、融信中國分別在浙江衢州拿地，而當(dāng)天參拍房企不乏碧桂園、融創(chuàng)、綠城、保利房企。
“之前我們在三四線城市開發(fā)和拿地都很舒服，最近越來越多房企都參與到強(qiáng)三線城市的土地拍賣中來，在這個拿地游戲中多了一些對手，自然打牌的難度就大了一些。”祥生集團(tuán)總裁趙紅衛(wèi)此前在接受記者采訪時表示。
中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，今年以來截至5月23日，全國土地市場溢價率出現(xiàn)明顯變化，一二線城市溢價率明顯同比下調(diào)，特別是一線城市，21%的經(jīng)營性用地溢價率已經(jīng)是最近5年最低。而三四線城市的平均土地溢價率高達(dá)46%。
截至5月23日，全國土地出讓金總額度排名中，超過300億元的依然集中在一二線城市，但與往年相比，包括佛山、溫州、無錫、寧波、嘉興、滄州、金華、阜陽、鹽城、漳州、揚(yáng)州等三線城市也陸續(xù)進(jìn)入賣地百億城市行列。三線城市土地市場明顯升溫，嘉興等城市累計土地出讓金已經(jīng)超過200億元。
中國指數(shù)研究院指出，核心城市購房需求向城市群外圍進(jìn)一步擴(kuò)散，鎮(zhèn)江、肇慶等弱輻射城市成交面積及價格上漲顯著;汕頭、徐州等相對發(fā)達(dá)的三線城市受益于城市群整體行情帶動，成交價格快速上漲。
房企突圍
房企規(guī)模越大，消耗越多，就必須吃更多的地才能維持生命。面對有限的一二線土地資源，為了維持規(guī)模不斷增長，房企們不得不四處爭奪土地。
自今年以來，幾乎每家房企都在朋友圈發(fā)出過收購?fù)恋氐难垼瑥囊酝囊欢€城市，也開始有了三四線城市的身影。對于很多房企而言，部分優(yōu)質(zhì)三四線城市已經(jīng)成為它們戰(zhàn)略進(jìn)入之地。
今年2月，旭輝通過公開土地拍賣以10.68億元、5.91億元拿下無錫惠山區(qū)錢橋洋溪河12號地塊和9號地塊。這是旭輝首次進(jìn)入三線城市，其在年報中提到，強(qiáng)三線城市依靠產(chǎn)業(yè)和人口導(dǎo)入的優(yōu)勢，加上受惠于與相鄰大型城市融合的“都會化”趨勢，在2017年的市場調(diào)整期是最值得關(guān)注的城市板塊之一。
曾經(jīng)聚焦一二線城市的龍湖地產(chǎn)同樣選擇在更多城市突圍，龍湖地產(chǎn)CEO邵明曉稱，合肥、鄭州、南昌、南寧、福州均是其未來要進(jìn)入的城市。
同樣聚焦一二線城市的融創(chuàng)中國早已經(jīng)將觸角伸向三四線城市。第一財經(jīng)記者梳理發(fā)現(xiàn)，2017年以來，融創(chuàng)首次進(jìn)入嘉興、莆田、柳州等城市。2016年，融創(chuàng)中國還進(jìn)入佛山、東莞、寧波、深圳、惠州、昆明、南寧、廣州、青島9個城市。融創(chuàng)中國將這種布局稱為“一線、環(huán)一線以及核心城市統(tǒng)一布局”。
中梁集團(tuán)投資發(fā)展中心總經(jīng)理李和栗表示，2017年中梁將繼續(xù)以三四線城市為主戰(zhàn)場，逐步實(shí)現(xiàn)由浙南區(qū)域向長三角省際擴(kuò)張的步伐，有效進(jìn)入華東強(qiáng)二線城市，全面推進(jìn)全國戰(zhàn)略布局。“原浙江小眾市場繼續(xù)下沉、覆蓋、創(chuàng)新;開拓蘇中、蘇北，皖北、中西部強(qiáng)地級市小眾市場，江蘇地級市全面覆蓋，擇機(jī)進(jìn)入熱點(diǎn)城市;加強(qiáng)關(guān)注江浙周邊(安徽、江西、福建)，擇機(jī)進(jìn)入中西部省會或重點(diǎn)市場。”
據(jù)公開信息，今年以來中梁已獲得40余幅地塊，除了一貫聚焦的長三角區(qū)域以外，還實(shí)現(xiàn)了對福建寧德、江西景德鎮(zhèn)、河南信陽、四川達(dá)州等東南沿海及中西部重點(diǎn)三四線城市的首次布局。
新城控股高級副總裁歐陽捷表示，除熱點(diǎn)城市外，新城控股也在關(guān)注環(huán)大城市周邊的中小城鎮(zhèn)，“比如廣州周邊的東莞、惠州等地，北京周邊包括固安、香河、永清，是未來市場的機(jī)會點(diǎn)”。
中駿置業(yè)在年報中表示，2017年，熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場成交量漲幅或?qū)⑹照山粌r格仍可能維持在較高水平;三四線城市將從鼓勵性政策及熱點(diǎn)城市外溢效應(yīng)中獲益，有望緩解去化壓力。
此前，早已在三四線城市布局的房企已經(jīng)嘗到甜頭。今年發(fā)力迅速的碧桂園正是得益于一二三四五線城市的全面布局，在每個時點(diǎn)都可以搶收紅利，因此銷售業(yè)績良好。克而瑞數(shù)據(jù)顯示，2017年1月~5月，碧桂園流量銷售金額2521.6億元，暫時位列銷售第一。從其2016年年報看，碧桂園新增土地儲備規(guī)劃面積中，一二線城市占比為22%，三四線城市占比為78%。
隨著購買力的溢出效應(yīng)不斷顯現(xiàn)，強(qiáng)三四線城市越來越成為房企謀求發(fā)展的必爭之地。
借道特色小鎮(zhèn)
面對三四線城市的火爆，越來越多房企開始通過特色小鎮(zhèn)進(jìn)入市場。
第一財經(jīng)記者注意到，華夏幸福、綠城、綠地等房企都在通過特色小鎮(zhèn)模式進(jìn)入三四線城市，這個模式也成為今年最熱的一種方式。
綠城此前計劃未來5~10年將打造5~10個理想小鎮(zhèn)，希望帶動中國新一輪農(nóng)村改造。其中，一個小鎮(zhèn)大約有1平方公里的開發(fā)建設(shè)面積，總體100萬平方米左右的建筑面積，帶動3~5平方公里農(nóng)業(yè)改造，構(gòu)成3萬人的小鎮(zhèn)。居住主體部分是城里人，大約2/3～3/4是城市里溢出來的中產(chǎn)階層的需求，比如50~60歲的夫婦，帶著孫輩住到小鎮(zhèn)。
“我們將發(fā)揮已有的PPP模式經(jīng)驗(yàn)，將其引入特色小鎮(zhèn)，探索特色小鎮(zhèn)PPP模式。”華夏幸福基業(yè)股份有限公司執(zhí)行總裁葉珺說。
以華夏幸福在嘉善打造的人才創(chuàng)業(yè)小鎮(zhèn)為例，地處嘉興市嘉善縣南部區(qū)域，用地面積約3.3平方公里。截至目前，已開工項(xiàng)目18個，累計完成投資16億。華夏幸福希望通過產(chǎn)業(yè)聚集吸引上海外溢的創(chuàng)業(yè)者，并將這個區(qū)域打造成一個完善的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)服務(wù)平臺，推動嘉善縣經(jīng)濟(jì)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級。
綠地控股董事長、總裁張玉良表示，2017年房地產(chǎn)板塊重點(diǎn)將“特色小鎮(zhèn)”模式納入發(fā)展戰(zhàn)略，為此綠地正在積極籌備特色小鎮(zhèn)。
按照綠地的規(guī)劃，在京津冀地區(qū)發(fā)展特色小鎮(zhèn)過程中，綠地將充分發(fā)揮“資源集成商”的作用，積極挖掘和打造綜合性服務(wù)、發(fā)展為一體的特色鮮明的特色小鎮(zhèn)項(xiàng)目。
“目前綠地正在尋找合適的土地和項(xiàng)目。石家莊、保定、廊坊、張家口等區(qū)域都是突破口。”綠地方面介紹，按照京津冀區(qū)域特色小鎮(zhèn)的大盤戰(zhàn)略，2017年綠地將在北京等一二線重點(diǎn)城市遠(yuǎn)郊及周邊，儲備多個特色小鎮(zhèn)大盤項(xiàng)目。
實(shí)際上，綠地在上海崇明島、杭州灣已經(jīng)有落地實(shí)踐，計劃在江西(南昌周邊)打造健康小鎮(zhèn)、智慧小鎮(zhèn)，在鄭州也簽了兩個小鎮(zhèn)。
參考國外，最著名的莫過于距紐約一小時交通圈的格林尼治對沖基金小鎮(zhèn)。格林尼治是美國康涅狄格州的一個面積只有174平方公里的小鎮(zhèn)，目前集中了500多家對沖基金。格林尼治的發(fā)展，依托的是財富管理中心紐約曼哈頓。它距離曼哈頓約50公里，擁有較低的稅收優(yōu)惠，吸引了大量華爾街精英前來定居。
特色小鎮(zhèn)如火如荼，“對于房企而言，通過小鎮(zhèn)的開發(fā)運(yùn)營可以獲取更加低廉的土地，并在后續(xù)運(yùn)營中可以繼續(xù)獲取穩(wěn)定的現(xiàn)金回報。”易居智庫研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說。
三四線機(jī)會
隨著一線城市的購買力外溢和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)，很多一線城市的衛(wèi)星城市開始率先出現(xiàn)機(jī)會。
“今年新房銷售的真正機(jī)會在三四線城市。”世聯(lián)行董事長陳勁松在今年3月的業(yè)績發(fā)布會上說。
對于三四線戰(zhàn)略，中梁地產(chǎn)集團(tuán)董事長楊劍做過一個形象的比喻：“如果布局一二線城市是開大奔，布局三四線城市是開寶馬mini。你開10輛大奔，我開50輛寶馬mini，我還是大有機(jī)會。”
嚴(yán)躍進(jìn)表示，三四線城市的拿地成本相對較低，預(yù)算可以控制在10個億以內(nèi)。這對于部分房企來說有積極作用，在資金預(yù)算比較吃緊或融資壓力大的情況下，會放棄大城市的購地機(jī)會，轉(zhuǎn)而積極到三四線城市拿地。另外三四線城市購房和購地政策較寬松，所以此類城市的土地市場自然也會有高溢價等情況出現(xiàn)。甚至?xí)霈F(xiàn)全國型大房企和地方中小房企競爭拿地的現(xiàn)象。
中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，房企目前正積極拿地，近期三線城市土地市場溢價率有明顯上升。整體市場熱度從過去的一二線轉(zhuǎn)移到三四線城市。
此外，對于企業(yè)而言，強(qiáng)三線城市不僅擁有房價的紅利，其周轉(zhuǎn)速度也明顯高于一二線城市，這個也成為誘惑的機(jī)會。
“我們目前采用的是36781快周轉(zhuǎn)模式，3個月開工，6個月開盤，推盤首日銷售70%，當(dāng)月完成80%，1年銷售現(xiàn)金流歸正。考慮到現(xiàn)在市場較好，我們還在進(jìn)一步提高自己的周轉(zhuǎn)速度，爭取拿地就開工，3個月開盤，這樣可以實(shí)現(xiàn)資金周轉(zhuǎn)速度更快，也將助力我們擴(kuò)大規(guī)模。”趙紅衛(wèi)說。
同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉指出，早在兩三年前，部分三四線城市已經(jīng)開始著手暫停供地或放緩供地，如江西南昌去年商品房土地供應(yīng)量下降兩成，為近4年新低。在去庫存的思路下，未來1~2年部分三四線城市的供求關(guān)系可能得到改善。
來自同策咨詢一份長三角區(qū)域三四線城市的研究報告顯示，未來3~5年，長三角區(qū)域部分三四線城市(含部分縣級市)，可作為開發(fā)房企未來進(jìn)入的備選城市。對于去化周期小于15個月或區(qū)域中心城市周邊的三四線城市，可以考慮機(jī)會性布局，實(shí)施快進(jìn)快出的策略，短期內(nèi)為公司規(guī)模做貢獻(xiàn)。
海通證券認(rèn)為，2017年以來，不同線級城市的地產(chǎn)銷量出現(xiàn)明顯分化。一季度全國商品房銷售面積同比增速19.5%，其中重點(diǎn)40城(主要為一二線城市)銷量增速僅6.3%，而非重點(diǎn)城市(主要為三四線城市)銷量增速則高達(dá)29.0%。
風(fēng)險幾何
從目前情況看，盡管三四線城市商品房價格不高，但與一線城市相比，其地價等成本要低得多，而且相關(guān)審批、開發(fā)程序也相對寬松、簡單。當(dāng)?shù)卣浅ＯＭ鈦淼钠放崎_發(fā)商，通過引入先進(jìn)理念和成功經(jīng)驗(yàn)，拉動當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，因此土地、稅收等優(yōu)惠政策很多。
不過，對于房企來說，三四線城市也存在著不遵守游戲規(guī)則、政府工作效率低下和“換屆風(fēng)險”等問題。
“比如土地市場環(huán)境不規(guī)范，人情關(guān)系錢權(quán)交易比較嚴(yán)重。”一位業(yè)內(nèi)人士指出。
也有觀點(diǎn)指出，三四線城市蛋糕小，沒有規(guī)模發(fā)展的空間。在一二線城市做一個項(xiàng)目，獲得的銷售額和盈利規(guī)模相當(dāng)于在三四線城市做多個項(xiàng)目。
今年4月，深圳國資房企深圳控股就加快了對三四線城市土地的處置工作，掛牌出售5家間接全資附屬公司的全部股權(quán)，上述公司分別于江蘇泰州、廣東佛山擁有未開發(fā)土地合約100.47萬平方米。
據(jù)深圳控股年報，2016年，其深圳項(xiàng)目平均毛利率約為49.9%，其他一線城市平均毛利率約為36.1%，二線城市平均毛利率約為31.8%，而三線城市平均毛利率僅為11%。
同時，萬科則在年報中對煙臺、烏魯木齊、唐山、溫州、蕪湖、大連、南充、南通等12個三四線城市進(jìn)行了計提存貨跌價準(zhǔn)備，總金額為13.8億元，較2015年的存貨跌價準(zhǔn)備金額增長82.3%。
中信建投指出，根據(jù)歷史經(jīng)驗(yàn)，一二線城市出現(xiàn)向上的拐點(diǎn)后，三線城市往往表現(xiàn)會滯后;一旦向下的拐點(diǎn)出現(xiàn)，三線城市也會同步下跌。目前整體流動性依舊寬松，但寬松邊際已經(jīng)開始收窄。
