園區運營這個事情在行業內得到最廣泛的認可和重視。這跟行業物理載體整體結構性過剩，地方政府訴求提高和整個園區行業往縱深方向思考和發展有很大關系。那什么是園區運營?
園區運營：就是建立起產業和產品之間全生命周期的關系。讓產業捆綁在你的園區產品上，建立一種極度稀缺的粘性，既是對產業的黏性，也是對客戶的黏性。唯有稀缺的，才叫運營。園區能夠給客戶提供別人給不了的東西就是稀缺，園區運營就可能具備成功的基礎。
運營的精髓，是能夠最大化拓展產業客戶最直接的賺錢空間，能夠最廣泛和最優化的整合產業服務資源，尤其是最好的結合區域稟賦和自身資源去做最高效的配置。
送個快遞，刷個餐卡，跑個注冊，做個APP，隨便一個中介就可以做得比你好，那這就是不是園區運營，頂多算是基礎配套服務，可以算進物業費，或者算進增值服務。運營的價值，可不是用這個來衡量和估價的。
做的好的產業運營就是為產業的轉移、落地、孵化、成長、發展、壯大、退出提供全生命周期的價值服務體系，包括產業規劃、產業引導、產業孵化、產業承載、產業服務、產業金融、產業投資、產業運營、產業人才等環節，切實創造和提升產業價值和自身經營價值。
全生命周期，那就是運營必須前置，要早于物業載體建造，在選址、研發、規劃、定位甚至頂層設計階段就必須介入，而絕不是一個后期配套服務部門。如果一個運營者在后期介入，木已成舟，發現產品和產業是完全割裂開的，那這個運營也就無從談起了。
而好的園區運營者，則必須具備以下這五個方面的能力：
1、足夠的重資產實踐，并且有足夠的重資產資源和空間;
2、必要的產業要素資源，包括政務、金融、數據、人才等;
3、具有跨界的信息技術認知能力、高效的資源解構重構能力;
4、構建標準化的體系，擁有體系輸出和管控能力;
5、投資、開發、運營能夠真正實現具有控制力的分而不離，高效操盤。
那么在經濟新常態下，產業園區的運營趨勢將會如何發展?怎樣才能讓園區突出重圍，搶占先機?
一、明確產業定位，定向精準招商
產業定位要跟當地的產業基礎、資源稟賦契合，不能盲目跟隨潮流，必須符合自身發展方向，定向精準招商。目光要放長遠點，不要為了短期利益而隨意變化，反而會因小失大。
園區招商最重要是其實產業鏈招商，建立起產業生態和供應鏈，并通過老客戶的上下游產業鏈拓展來挖掘、延伸和拓展業務。
二、實行市場化運營的運作模式
早期政企合一的優勢很明顯，政府資源比較多，能夠很快的出效果。但想要長期可持續發展的話，就不能夠只算政治賬，不顧經濟賬，最終政企一定要分開。產業地產可以在政府的引導下運營，但內部運作一定要市場化。
雖然市場化運營的運作模式在初期會面臨不少難題，但不少實例告訴我們，只要堅持下來， 市場化團隊的活力將極大提升開發運營的效率，促進園區的持續健康發展。
三、資源配置優化，適當留白
每個園區都有其空間局限性，所以要注重資源配置的集約化。針對不同規模的企業，不斷調整園區運營過程中配置，要有資源儲備的提前量。在園區發展過程中，不斷和客戶溝通了解其需求和發展趨勢，預估客戶未來幾年發展趨勢，預留優化資源配置的時間與空間，適當的留白，為其擴大產能預留空間。
四、既要講情懷，又要算清賬
搞園區的人真的需要情懷，但是只講情懷不算賬也不行。產業園區對地方經濟發展有責任，為政府和地方經濟培育和集聚高科技產業，解決就業和稅收，這也是園區最重要的存在價值。
跟企業的關系也一樣，園區運營商跟客戶是共生的關系，為產業和企業做好服務，搭建好平臺和環境氛圍，形成產業生態圈，通過良好的商業模式讓運營者和客戶形成共贏。
五、做好政府與客戶的“轉換閥”和“潤滑劑”
產業園區需要與政府、客戶同時打交道，必須清楚企業的訴求，也清楚政府的底在哪里。園區作為“政策翻譯器”，可以為企業爭取優惠政策和補貼;同時也可以讓政府在跟企業打交道的環節上更省心。這就是扮演一種“轉換閥”和“潤滑劑”的作用，是園區運營里很重要的一個內容。
六、學習國外成功案例，但不能盲目照搬
國外有很多產業園區的成功案例，值得我們去探討學習。針對園區怎么運營管理、市場化處事方式、一站式服務和“重商親商”的服務理念，這些絕不是停留在口號上，而是從全心全意幫助入園企業對接政策，解決每一個細小問題的過程中體現。
但是學習外國企業不能是刻舟求劍式的盲目照搬，適合別人的不一定適合自己，一定要結合區域的市場經濟以及自身的產業基礎等情況，合理地借鑒學習。
產業園區的開發是一個長期的過程，而且期間不是一帆風順的，中間有很多曲折，因為整個園區開發、運營、服務的系統太復雜。但是，產業園區建設的目標和方向要堅定不動搖，要堅信不忘初心，方得始終。
