產(chǎn)業(yè)園區(qū)作為一個具有獨特吸引力的區(qū)域體，具有復(fù)雜的雙重屬性。它一方面是相關(guān)企業(yè)的區(qū)域聚集體，表現(xiàn)出一定的宏觀性;另一方面由于其運營方式多為政府投資或規(guī)劃，開發(fā)企業(yè)管理運營，因此又具有一定的微觀性。中國園區(qū)經(jīng)濟雖只有二三十年的發(fā)展歷程，但卻是每隔幾年邁上一個新的臺階。產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展越快，暴露的問題也越多，盡管當下產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)行業(yè)受到各路資本熱捧，一路躍進到產(chǎn)業(yè)園區(qū)4.0時代，但依舊遮掩不了部分園區(qū)1.0時代的特質(zhì)。
 

 

1、同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重

開發(fā)商往往是看中產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的巨大市場潛力，但是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的市場供應(yīng)是空白，因此就會陷入進退兩難的局面。由于前期國內(nèi)產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)歷過一輪高速發(fā)展，目前全國園區(qū)存量大，同質(zhì)化競爭壓力大。目前產(chǎn)業(yè)園區(qū)正面臨兩大問題：供給過剩，園區(qū)招商難;同質(zhì)化嚴重，競爭陷入“價格戰(zhàn)”。
 

2、固守房地產(chǎn)傳統(tǒng)思維

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的特性是小客群，大客戶，成交周期長，利潤率不高;傳統(tǒng)地產(chǎn)是小客戶，大客群，利潤率高，資金周轉(zhuǎn)快，所以傳統(tǒng)地產(chǎn)和產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)運營是兩種思維。現(xiàn)在產(chǎn)業(yè)園在全國遍地開花，但很多仍然固守房地產(chǎn)開發(fā)的思維，而且對產(chǎn)業(yè)園存在誤區(qū)，所以才會出現(xiàn)那么多產(chǎn)業(yè)空城。

產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)，一定要產(chǎn)城融合，結(jié)合城市的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)、特色產(chǎn)業(yè)和戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)，充分服務(wù)于政府的經(jīng)濟社會建設(shè)。其次，要具有整合思維。做產(chǎn)業(yè)園區(qū)注重集聚效應(yīng)，園區(qū)做眾創(chuàng)空間應(yīng)充分統(tǒng)籌和整合政府資源和社會資源。
 

3、產(chǎn)業(yè)鏈條未形成閉環(huán)

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)一個重要的概念是能夠形成產(chǎn)業(yè)鏈，但能形成完整產(chǎn)業(yè)鏈很少，因此無法形成產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)。不同產(chǎn)業(yè)導(dǎo)向需要不同的產(chǎn)業(yè)配套，而這種產(chǎn)業(yè)配套對于非實力型開發(fā)商是非常困難的，不同的地塊往往具備吸引不同產(chǎn)業(yè)的地緣優(yōu)勢;不同產(chǎn)業(yè)又需要不同的產(chǎn)業(yè)配套，這種配套很難完全匹配，也不是短期之內(nèi)就能完成，完成后又很難在不同地塊中復(fù)制。
 

4、“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”現(xiàn)象普遍

在很多園區(qū)，“新興產(chǎn)業(yè)”僅僅被當作園區(qū)地產(chǎn)招商的概念和噱頭，園區(qū)被傳統(tǒng)的、高耗能、高污染的產(chǎn)業(yè)所占據(jù);而有的園區(qū)因為招商失敗，所謂的新興產(chǎn)業(yè)園甚至已變?yōu)閺U棄的“空城”。

當前以戰(zhàn)略性新興產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)以及各類開發(fā)區(qū)，在建設(shè)過程中普遍存在“產(chǎn)城分離”和“圈地思維”這兩個突出的問題。開發(fā)區(qū)內(nèi)越來越多的樓房、工廠拔地而起，但同時也有越來越多的空城誕生，更有大量土地荒廢，最后地方債務(wù)高筑。由于產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)沒有做到配套先行，缺乏產(chǎn)業(yè)和生活配套，導(dǎo)致產(chǎn)業(yè)和城市融合度很低，產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展缺乏后勁。
 

5、盲目招商，缺乏定位和計劃

越來越多投資商和政府發(fā)現(xiàn)，破解產(chǎn)業(yè)園區(qū)持續(xù)發(fā)展問題，必先突破招商難題。產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商是一個長期的過程，必須要制定長期的產(chǎn)業(yè)園區(qū)招商策略。

沒有一個明確的定位、招商做起來就會很艱難。根據(jù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的特性，結(jié)合市場競爭情況，來對產(chǎn)業(yè)做一個差異化的定位，通過定位打造一個市場上的全新具有很強競爭能力，且為客戶所喜歡的產(chǎn)業(yè)園區(qū)。
 

6、重硬件建設(shè)，輕軟實力打造

重硬件建設(shè)，輕軟實力打造是很多產(chǎn)業(yè)園區(qū)的通病。產(chǎn)業(yè)園區(qū)普遍過于重視基礎(chǔ)設(shè)施，而忽略服務(wù)、品牌等軟實力的建設(shè)。目前很多地方大建科技新城，智慧城市概念等等，但園區(qū)必須要回歸到對于目標產(chǎn)業(yè)的吸引力上去考慮，注重對客戶的配套軟件的打造。園區(qū)除了針對不同客戶的生產(chǎn)和生活需求來提供基礎(chǔ)設(shè)施之外，還應(yīng)滿足客戶對休閑娛樂，健康的追求，還能給企業(yè)帶來較高價值的金融、稅收、人才服務(wù)等等。
 

7、缺乏成熟的商業(yè)模式

任何一種產(chǎn)業(yè)都得有自己的盈利模式，產(chǎn)業(yè)園區(qū)也概莫能外，如何創(chuàng)新商業(yè)模式，并探索新的盈利模式，來適應(yīng)新的經(jīng)濟環(huán)境，成為擺在眾多產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商面前的大問題。很多園區(qū)僅僅依托廠房銷售為主要盈利模式，園區(qū)后期的持續(xù)收益就會存在一定的限制。園區(qū)發(fā)展的自我造血功能差，就會影響園區(qū)未來的長遠發(fā)展。
 

現(xiàn)代化的園區(qū)是個功能復(fù)合的綜合體，涉及的物業(yè)不僅僅是廠房和辦公樓，還有住宅、商業(yè)、商務(wù)等多種物業(yè)類型，因此，如何平衡這些物業(yè)之間的關(guān)系，從資金鏈上進行優(yōu)化配置是園區(qū)能否順利發(fā)展的重要一環(huán)。
 

8、未形成特色的競爭優(yōu)勢

功能分區(qū)無法突顯功能，綜合配套過于機械，產(chǎn)品缺少使用價值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)產(chǎn)業(yè)依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。這其實也就是造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重的原因之一。
 

9、產(chǎn)業(yè)園區(qū)缺乏特色價值

功能分區(qū)無法突顯功能，綜合配套過于機械，產(chǎn)品缺少使用價值，園區(qū)缺少產(chǎn)業(yè)氛圍，難以做到與市場嚴絲合縫的對接。目前，多數(shù)產(chǎn)業(yè)園區(qū)項目依然保留了產(chǎn)業(yè)園的部分開發(fā)模式，在功能分區(qū)、綜合配套以及產(chǎn)品結(jié)構(gòu)上，缺少了更多的市場亮點，無法形成獨特的市場吸引力，從而泯然于風起云涌的區(qū)域產(chǎn)業(yè)園區(qū)大潮之中。這其實也就是造成同質(zhì)化現(xiàn)象嚴重的原因之一。
 

10、政策依賴嚴重，內(nèi)生發(fā)展較弱

產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)因其特殊性，受國家政策影響的波動性向來比較大，任何風吹草動，都能在行業(yè)內(nèi)驚起一池波瀾，在實際操作中，政策優(yōu)惠、土地條件、稅收減免等往往也是產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)運營者招商引資最有利的說辭。

于是造成了重外部優(yōu)惠政策，輕內(nèi)生動力培育這樣的一種現(xiàn)象。園區(qū)能夠以優(yōu)惠政策，包括土地價格優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠來吸引企業(yè)入駐，但是對于入駐企業(yè)內(nèi)生動力的培育，園區(qū)所花精力較少。

因其對行業(yè)帶來的風險具有整體性、普遍性、持久性，所以對于行業(yè)來說屬于系統(tǒng)性風險，眾所周知，系統(tǒng)性風險所帶來的經(jīng)濟損失具有不可消除性，此誠生死存亡之利害，不得不高度提防。