伴隨著中國的改革開放，產業園區的形態、發展模式隨著時代的變遷不斷自我完善，不斷推陳出新。從最早建立的深圳蛇口工業區開始，各地的開發區、保稅區、高新區不斷涌現，隨后的民營園區也相繼嶄露頭角。而模式也從最初“自由式”運營到針對園區的整體規劃、到包羅園區配套的產業新城概念、再到如今城市運營商的概念，產業園區的概念涵蓋的內容更多，為園區提供的配套設施更加完善，更加追求園區運營的概念。

 

第一階段：改革開放初期的工業園區。

蛇口工業區可以說中國產業園區的鼻祖，是中國改革開放時期的產物，基本是政府主導建設，主要分布在沿海開放城市，園區多是工業園區，產業起點低，以“三來一補”的形式為主。后來，逐步由勞動密集型向資金、技術密集型過渡。隨著眾多跨國企業巨頭進駐中國，中國產品的技術含量及生產工藝水平得以提升，其中天津經濟技術開發區是典型代表。

 

第二階段：科技引領的園區變革。

在“科技是第一生產力”理念的感召下，產業園區開始重視技術消化、技術革新，不再停留在技術含量較低的加工生產層面。各地高新區、科技園的建設如火如荼，以上海張江高科、北京中關村為代表的科技型產業園區悄然誕生。此階段，不再是沿海城市的獨舞，內陸省市中具有良好產業基礎、人才儲備和技術創新能力的城市開始嶄露頭角，如異軍突起的武漢光谷、西安高新區等科技園區都是典型的代表。園區建設主體也逐漸由政府(管委會)過渡為具有政府背景的國有工業地產開發商，如張江高科、天津泰達等。

 

第三階段：產業結構調整引起園區變化。

隨著中國經濟從粗放式發展步入集約式發展階段，高技術含量、高附加值、高端產業帶動的戰略性新興產業成為眾多園區的主導產業，很多園區也有意識地打造產業鏈，力爭形成產業聚集效應。以蘇州工業園為代表的一些產業新城頗具示范意義。園區投資建設主體也更加豐富，一批民營企業紛紛進入，產業園區日漸火爆。

 

第四階段：城市運營商概念浮出水面。

隨著產業園區發展日益加快，產業園區同質化現象也越發嚴重。住宅地產萎靡不振，商業地產不溫不火，部分傳統地產商尋求產業轉型，同時，政府倡導城鎮化建設，國家支持自主創新，因此城市運營商概念浮出水面。在園區建設運營中，實施規劃、建設、招商、運營的一體化操盤，通過產業關聯打造一個類似生物有機體的產業群落、產業生態鏈。