就在最近幾年，不少房企、險資企業都聲稱進軍養老產業，但實踐的情況并不樂觀，目前國內僅有幸福人壽一家保險公司推出了相關的以房養老保險產品，但北京、上海、武漢等地試點兩年僅57位老人參與，且其中多為無子女老人。“以房養老”的背后是國情和文化沖突，養老產業又將向何方發展？

         而在地產行業，養老產業也曾一度被混同于養老地產，操作模式良莠不齊，就養老產業和養老地產的諸多現狀和問題，房觀察7月20日邀請多位業內人士在房觀察智庫群展開了一場在線討論。業內專家一致認為，養老產業并不等同于養老地產，養老地產只是養老產業的一個環節和載體，而養老地產僅服務于3%的高端消費人群 。目前較為主流的是美國和日本的模式。美國的商業化養老非常成熟，日本的社會公益性養老做得很好，未來這兩種模式都會在中國出現。養老地產的模式在國外是很成熟的，只是在國內現在還在摸索階段。未來的養老市場是90/7/3格局。也就是說，90%的人還是傳統的居家養老，7%是社會公益性養老，3%才是商業性的養老市場。中國是人口大國，3%的客戶規模也非常大。

         國外的養老模式都是我們可以借鑒和參考的，但是如同大家所說，中國的社會現狀以及傳統文化理念，都需要做落地性的探討和試水。

         不能辦成等死區，要有人氣和中、輕、小。以房養老不是新建社區，倒抵押，風險操作。目前民政部的華齡集團一直沒有找到方法，配套成難題。

         目前養老地產概念已經被引申為養生地產，而且老年人最需要什么？除了醫療和關懷，還需要家人陪伴，兒孫繞膝。

         養老產業是民生性產業，不是只定位于高端人群的。養老地產和養生地產的概念都還落腳在地產，跟我們所談的養老產業范疇不一樣。地產只是養老產業的一個載體和環節。

         據了解，目前國內參與養老產業的有5大主體：地產商、外資運營商及投資商、國內運營商、大型國企及政府機構、保險資本。按照國外的模式，養老跟金融保險的關系非常密切。相信在中國，未來養老市場的主導者是5大參與主體中的保險資本。

         從產業運營模式講有6大模式：地產開發模式、專業運營模式、醫養結合模式、險資嫁接模式、候鳥度假模式、田園休閑模式。大家通常比較關注的是地產開發模式，就是大家通常說的養老地產。其實養老是一個大產業，載體的開發建設只是其中一個環節。后期的運營服務和資本化，才是養老產業的核心。

         人群的定位上來說，目前房地產開發企業轉型做養老地產的定位都是高端消費人群，而對于大部分的客群而言還是在依賴于家庭養老，應該說是有錢有閑的中高端客戶人群。對于現今社會的中老年客戶群而言，量已經很大了，需求也越來越明顯。但是這個方面很難越得過去，因為受國情和文化所影響。

         所以考慮更多的是，如何滿足這部分對老年生活有更高品質需求的客戶人群，使老有所為、老有所樂，這就是前端養老，定位在45-65歲左右的中老年人群當中。中端的機構養老，以及后端的介助養老，都應該被包含進去。對于養老產業層面而言，范圍當然更寬泛。

         養老地產不應該專業化，更好的模式是把養老功能融入地產中，讓普通生活小區具備完整的養老能力，真的建成小、青、老的共同樂園才能避免成為“等死區”。多從人性需求出發，不要用金錢和物質來替代人倫天性。

         研究價值價格的太多，把需求轉化成價值的太多，維護人倫天性的商人太少，現在的經濟學都是末日經濟學，基本不愿意著眼于長遠?？紤]十年后的就算長遠了，考慮一代人兩代人的只會被恥笑，但是養老這個話題，其實涉及到一個社會的文化根本，以及后代的人生價值觀的生成，可以說是死生之事不可不大。

         養老產業，并不必然與地產結合，我們現在提到養老地產，更多是地產企業的一種分類，回歸養老產業本身，出發點更多是如何將養老的方方面面考慮到。之所以我們國家會出來養老地產，一方面與土地財政有關，一方面更是地產企業概念的需要。所以出現很多偏遠地塊做成了養老地產概念，而且真正的配套、服務是系統，而不是拼湊。

        只是房地產企業具有一些核心的先天優勢，再加上政策的引導，養老地產中國化特色就來了。如果不追求短期，按利潤率要求，可以形成系統化的產業考慮，細化養老服務。

        置信最初做產業發展的時候，進入的是醫學園區建設，進而做機構養老，再到現如今的旅居養老。旅居養老定位于前端養老，我們更愿意跟我們的中老年客戶群體提“享老”，因為他們都是一群活力老人。

        現在打造的是分權分時交易置換平臺，結合國外的分時度假模式，為中老年人提供一種快樂、輕松、實惠的旅居慢生活體驗。在實際操作中，我們在全國各地連鎖化布局旅居養老公寓，實現會員的全國旅居。

        運營服務上是一項細活，我們現在所專研的針對于中老年客戶的服務，主要立足在五大方面，旅居生活服務、康體養生服務、營養膳食服務、文化休閑以及私人旅游，這個是僅僅針對于我們的旅居客戶群體而言。

        置信旗下親睦家的鷺湖宮健康公寓，就是剛才提到模式。另外，置信旗下康嘉逸居旅居養老公寓，位于青城山的青城園、溫江的杏林園、峨眉的峨眉園等項目，是旅居養老系列的。分屬不同公司，但同屬置信集團。

        我們服務的是在滇池邊的一個大型養老養生項目，叫七彩云南古滇名城國際養生養老度假區。這個項目規模較大，是集合多種模式于一體的，有地產開發，也要專業運營和旅游度假。

        開始魏曉龍總結的美國的商業性養老和日本的公益性養老，其實說到了產業背后更重要的東西：不同國家社會保障制度的不同。日本和歐洲是福利性社會，而美國是商業保險。奧巴馬的醫保改革方案就是想覆蓋更多普通民眾，但都爭議不斷。

        兩種不同社會保障制度模式之下，作為房地產企業，其參與養老產業的角度和盈利模式也應該是不同的。個人思考，中國的政策和市場環境更加特殊。企業要探索成功的模式，還是要立足國情。