中國養老產業“錢景”，在社區養老的大方向下，有了漸漸清晰的輪廓。
近期，全國老齡委辦公室、國家發改委、民政部等25部委聯合印發的《關于推進老年宜居環境建設的指導意見》，讓養老產業再次成為一大批此前進軍養老地產的險企、房企關注的熱點。
房地產和保險資本青睞養老已漸成熱潮。日前，在2016京津冀社區養老服務模式專題研討會上，中國社會工作聯合會副會長兼秘書長劉京說，社區養老是中國養老事業發展中最重要最具社會價值和意義的普惠養老模式，涵蓋“9073”養老模式中的97%，也是國家養老資源和市場化養老資源的骨干。
這一論斷的背景，是中國老齡化的形勢頗為嚴峻。從國務院印發的《社會養老服務體系建設規劃（2011~2015年）》中可以看到，第六次全國人口普查顯示，中國60歲及以上老年人口已達1.78億人，占總人口的13.26%，而城鄉失能和半失能老年人約3300萬人，占老年人口總數的19%，中國已步入老齡化社會。
與此同時，由于中國的傳統觀念，養老機構在國內并不受重視，大多數老人依然希望在家養老。在家養老，仍須以社區為中心構建整套的養老服務體系。近年來，養老地產概念層出不窮，一些地產項目借助養老概念進入市場，一定程度攪動了市場，也模糊了養老的本義。但在眾多概念中，養老地產去偽存真，仍是老齡化中國的重要路徑。
養老產業：蛋糕很大卻沒成
中國更多的老年人須居家養老，這是文化背景使然，也是客觀現實使然。老齡化社會到來，對中國社會基層治理體系提出了更高要求，這意味著社區自治更多將依靠社工組織來管理。到2020年，中國需要145萬社會工作者，目前僅僅有50萬左右，還有將近95萬的人才缺口。而當下的情況則是，中國每年只有3萬多畢業生，且這些畢業生大部分并不從事本行業。
90%的老年人居家養老，將催生巨大的居家照顧和家政服務市場，需要有社區服務跟上來，無論是送上門的居家護理也好，還是在社區的公共空間內享受日間照料服務，專業的社工機構和社工人才，將是主要的支撐力量。
專業人才必然需要一個培育的過程，政府要設定一些條件，讓人覺得進入養老產業有就業機會，且不卑微。要給社會工作者一種應有的地位和榮光，以及相匹配的體面的收入，讓更多的人參與到這個產業中來。而且，隨著時間的推移，養老服務還需要接續進行。對于任何一個長者，一定會經歷60多歲在家，70多歲接受社區服務，80多歲走向專業的養老機構，這是不可抗拒的一個過程，其間伴隨服務模式的重新構建。
在這樣一個模式下，社區始終是中國養老產業的主戰場，無論是政府投入還是鼓勵社會資本進入，一定是要向社區傾斜的。巨大的需求與巨大的缺口，使養老產業具有巨大的市場容量，刺激養老服務產業的體量倍增。
但現狀并不樂觀，這個市場的發育還存在不可忽略的結構性矛盾。中國老年產業協會副會長、專家委員會主任張愷悌分析認為，巨大的總需求下，中國的大量養老床位卻處在閑置狀態，空置率據統計達到48%，而實際情況可能遠超這個數字。
養老產業看上去很美，它是體量和需求巨大的產業，卻并非暴利行業。張愷悌說，當下的養老服務始終在微利運行，甚至賠本也賺不來吆喝。以北京的養老市場為例，大量床位空置的同時，一些公立養老院卻是爆滿，排隊等候床位的動輒幾百人。因為這些養老院享受國家補貼，服務設施齊全而床位費便宜，所以一床難求。
而一些民營的養老機構，如果配套完善的醫療和護理服務，運營成本就會居高不下，很難得到老年人的青睞。如果降低服務水準，只滿足基本的生活服務，則很難稱其為合格的養老機構。如果沒有補貼，民營企業提供公立養老機構同樣的環境和服務，則必然會賠本，這就是中國養老機構面臨的突出問題。
張愷悌曾參與中國養老產業的頂層設計，在幾年前，以問題為導向，解決養老床位短缺曾經是一個時期的指導方向。但顯然，單純滿足床位的增長，遭遇了市場寒流，養老市場如何健康有序推進，又進入了反思和總結的階段。
前不久，上海市公布了養老產業十三五規劃，明確了以居家為基礎、社區為依托、機構為支撐的發展方向。以此為標志可以探查養老模式頂層設計的曲折反復，社會化養老機構的角色，從補充到支撐，現在從支撐變為補充。在一些政策文件中，究竟是支撐？還是補充？至今仍語焉不詳。
遺憾的是，十二五期間，一些地方政府為了抓住養老產業轉瞬即逝的風口，出臺了一些非理性的支持政策，在土地出讓和金融政策上給予了大力扶持，在極大刺激養老地產的同時，也催生了一些泡沫。
“養老產業無疑是一個大蛋糕，但要看這個蛋糕是不是做成了？”張愷悌認為，養老產業仍處在做蛋糕的過程中，分蛋糕的時候還遠沒有到來。在這個漫長的培育期，養老市場必須有社會資本進入，要讓他們進得來，還得留得住。
養老地產：春天不遠了
如果居家養老是養老的主流模式，那么曾經百花齊放的養老地產，就要為中國式養老，探索一條可行路徑。
中國房地產業協會會長劉志峰日前表示，房地產業轉型升級與人口老齡化帶來的各種社會問題亟需破解，一批傳統的開發企業積極探索新的發展路徑，如何將一批自然環境適宜旅居地區的庫存房屋與正在興起的、具有廣闊市場前景的養生養老旅居方式結合起來，在業內形成合力，把這一新興業態做大做強，為這批企業轉型發展提供了一個全新方向。
近年來，傳統地產開發商、險資紛紛高調宣布布局養老產業，就連中石化、首鋼之類企業也跨界進入。據不完全統計，有35家上市公司已經涉足或擬進入養老地產領域，其中以房企、險企為主。
當然，養老地產要真正實現養老功能，就不能是純住宅產品，必須搭配足夠的養老功能區，實現社區養老的終極目標。為了建立標準、統一的養老功能標準，更多的開發商必須自持物業，對養老功能區進行管理與規劃。
位于河北省香河的大愛城，致力于成為國家養老示范基地，因為接近北京市，如今成為知名的老年人社區。大愛城投資控股有限公司總裁李大彥認為，中國式的養老社區，必須是做中國文化背景下的醫養教結合的養老社區。
大愛城配套的地產項目，可以覆蓋一部分基礎設施投入。但大愛城最終的目的，是依靠運營，依靠為老年人設計的一系列服務來實現穩定盈利，而這些服務是深入到整個社區的。大愛城設計的養老服務模式，是居家養老比例占據將近90%，未來所有的服務都是入戶的，最終，靠服務取得穩定的收入，這才是大愛城的盈利模式。
大愛書院是大愛城投資控股有限公司旗下一所老年大學，通過教育文化服務滿足老年人精神需求，前不久開始運營的大愛書院規劃設置了包括美術、音樂和國學等十二個院系近40門課，為老年人量身定制。
大愛書院還與泰康、中國人壽(21.510, -0.27, -1.24%)和平安等多家保險公司實現了戰略合作，老年人購買金融產品，獲得大愛書院相應的服務。李大彥透露說，大愛城將在全國建幾十個書院小鎮，把書院養老模式復制到每一個小鎮。就小鎮的開發，可以和當地一起合作，這個機制定好了，就可以實現書院小鎮的全國推廣。
張愷悌說，無論是房企還是險企，涉足養老地產無疑瞅準了日益龐大的老齡人口。地產商在向養老轉向，代表著一種方向，可養老服務一定是周期長的一個生意，沒有短期的暴利可言。
對此，李大彥也十分認同。他說，當下養老市場的消費主力軍--40后的這一代老年人，是不舍得花錢的一代人，這有著復雜的社會和文化因素。40后這一代人普遍經歷了物質匱乏的年代，他們存款很少，在生活消費上節儉而保守，錢都是用來培養孩子，這是很難扭轉的消費觀念。但是55后和60后的老年人則不同，他們的下一代已經逐漸成為社會中堅，他們有較為充裕的儲蓄，消費觀念也漸漸扭轉。
