園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃究竟應該怎么做？中機院規(guī)劃組根據(jù)多年的摸爬滾打經(jīng)驗，得出：“園區(qū)的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃怎么做，主要決定于甲方的第一需求，是拿地還是盈利（租賃、銷售、還是以租代售）”，針對這兩個方面方面，進行深入講解：
 

首先，如果甲方讓你做一個所謂“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”，你先要弄明白，這份方案到底是給誰看的。

 

如果是甲方要拿這份東西去向政府圈地的，那就相對簡單了，套路無非就是，整理一下目標區(qū)域的產(chǎn)業(yè)資源，整理一下甲方手里的產(chǎn)業(yè)籌碼，看看能不能講出一個讓目標區(qū)域的“政府一哥”愛聽的故事。

 

這是“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”的核心，其次就是附帶的講產(chǎn)業(yè)故事，比如讓這個產(chǎn)業(yè)的產(chǎn)業(yè)鏈上下游如何牛逼，比如這個產(chǎn)業(yè)的未來發(fā)展趨勢，比如這個產(chǎn)業(yè)將給政府帶來如何的好處（稅收、產(chǎn)值、未來）。

 

再貼一些借鑒的案列，比如國外類似的什么產(chǎn)業(yè)園多么牛逼，比如當?shù)貐^(qū)域的優(yōu)勢如何貼合這個產(chǎn)業(yè)（貼一些假圖像）。

 

這份報告和平常的融資計劃書沒多大區(qū)別，不同的是融資計劃書是哄投資人開心，這個產(chǎn)業(yè)規(guī)劃是哄政府開心。

 

當然在做這份報告的時候，也要充分考慮到自己將來執(zhí)行的能力，萬一把牛吹大了，后面吃相又太難看，那以后江湖也很難混了。
 

另外一種產(chǎn)業(yè)規(guī)劃實際上市面對客戶的，產(chǎn)業(yè)園區(qū)核心還是去化，不管是租賃、還是銷售、還是以租代售。所以，產(chǎn)業(yè)園區(qū)的所謂“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”，其實在解答甲方自己的困惑——“將來這個園區(qū)，賣給誰，或者租給誰”。

 

同時也向園區(qū)的租客或者買家在回答另一個問題——“將來這個園區(qū)會變成一個什么樣的園區(qū)？”

 

經(jīng)常的很多園區(qū)的甲方，往往把“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”交給建筑設(shè)計公司附帶來做，如果是一般的傳統(tǒng)創(chuàng)意園區(qū)，以臨街商鋪還有辦公為主的園區(qū)，其實找一家建筑設(shè)計公司來做其實是沒有什么問題的。因為，這些租客對物理空間并沒有太多的特殊要求。

 

很多時候，一些真正的“工業(yè)園區(qū)”，建筑設(shè)計公司其實是無法替你做“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”的，最簡單的邏輯是，他們無法知道“真正的客戶是誰、誰會有購買力、客戶對物理空間有什么特殊要求、對產(chǎn)權(quán)風格的面積大小要求是多少、對搬遷的要求是什么、對價格的承受范圍是多少、對排污的要求是什么……”

 

但如果沒有這些關(guān)鍵信息，建筑設(shè)設(shè)計公司設(shè)計出來的“帶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃的園區(qū)規(guī)劃”往往都會落空！

 

從園區(qū)甲方的角度來說，園區(qū)的“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”如果不能解決“產(chǎn)品賣給誰、產(chǎn)品有什么特殊要求、產(chǎn)品對這個產(chǎn)業(yè)有什么優(yōu)勢，產(chǎn)品未來是怎么樣……”以上這些問題，這個“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”其實和前面忽悠政府的那個“產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”一樣，沒有一點實際意義。

 

而實際中，沒有真正幾家建筑設(shè)計公司能夠幫甲方把這么落地的“帶產(chǎn)業(yè)規(guī)劃及產(chǎn)品規(guī)劃的園區(qū)建筑設(shè)計”做出來。

 

在現(xiàn)實的操作中，建議園區(qū)甲方可以找園區(qū)的招商機構(gòu)、規(guī)劃設(shè)計招商運營一體化的服務機構(gòu)或者代理銷售機構(gòu)，讓他們提前參與到園區(qū)的產(chǎn)品規(guī)劃當中來，讓園區(qū)的招商機構(gòu)或者代理機構(gòu)給建筑規(guī)劃設(shè)計出詳細的建筑設(shè)計要求。

 

當然，他們也要去跑市場或者調(diào)研。如果，你找不到這些機構(gòu)，你就得親自跑跑了。

 

怎么去調(diào)研，怎么去摸底，之前談過很多這里就不累贅了。但是，所有的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，最后一定要落到產(chǎn)品上。

 

“什么樣的產(chǎn)品好租、什么樣的產(chǎn)品好賣、什么樣的產(chǎn)品價值高、什么樣的產(chǎn)品稀缺、什么樣的產(chǎn)品產(chǎn)業(yè)細化、什么樣的產(chǎn)品能滿足以前產(chǎn)業(yè)方一直沒能得到滿足的某種需求……”

 

有時候，一小點都可以讓你的產(chǎn)品凸顯出來。比如，某個區(qū)域大量的IT公司。但是，周邊的寫字樓都是中央空調(diào)，一到點就停。

 

所以，園區(qū)主打獨立空間就可以把一大堆整天加班的IT公司吸引過來。這么為“加班的IT公司而設(shè)計的產(chǎn)業(yè)規(guī)劃”，就顯得很有價值！