田園綜合體：特點和短板

一、田園綜合體的特點

      從理念和模式上來說，田園綜合體是一種資源的整合、循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)、農(nóng)事體驗為依托的一二三產(chǎn)業(yè)融合以及"旅游+"綜合性的綜合體。特點是外來資本，也就是城市資本和當?shù)?三農(nóng)"要素的深度整合。

      田園綜合體和特色小鎮(zhèn)有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農(nóng)業(yè)+"項目，就農(nóng)業(yè)而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產(chǎn)業(yè)。因為它是涉農(nóng)的，包括特色小鎮(zhèn)中共中央沒有發(fā)文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農(nóng)的政策是有支持的、有優(yōu)惠的，稅收是要減免的。

二、發(fā)展田園綜合體的短板

• 第一，它是舶來品，包括三產(chǎn)融合、體驗式、創(chuàng)意都是日本、臺灣、歐洲、美國借鑒過來的，但是結(jié)合了我們國家的實際。
• 第二，我們現(xiàn)在的發(fā)展階段和國外是不一樣的，日本、臺灣、歐洲、美國城鎮(zhèn)化已經(jīng)完成，是逆城市化的產(chǎn)物，而我們國家正處在城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的過程當中。
• 第三，我們現(xiàn)在面臨一些限制：一是城市資源下鄉(xiāng)面臨結(jié)構(gòu)性、體制性的障礙； 二是從日本到臺灣有一個非常重要的條件，就是農(nóng)協(xié)非常重要，這個沒有；三是任何一個產(chǎn)業(yè)人才特別重要，新經(jīng)濟要隨著人才走，農(nóng)村沒有人才，這是我們遇到的非常巨大的短板。

新政策與農(nóng)村土地改革為田園綜合體發(fā)展創(chuàng)造條件

      如果沒有現(xiàn)有新政策，沒有農(nóng)村土地改革、集體產(chǎn)權(quán)制度的改革，田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場之外還要研究政策。

一、城市資本下鄉(xiāng)買房、買地、買山川、池塘存在制度性障礙

      目前城市的各類生產(chǎn)要素已經(jīng)商品化。農(nóng)村資源是屬于集體財產(chǎn)，是非市場化的，包括小產(chǎn)權(quán)房，同樣的房子不受法律保護，城市資本要進入農(nóng)村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。

二、新政策：促進農(nóng)村要素資源市場化

      關(guān)于農(nóng)村相應的改革很多都是中共中央的文件，整個政策導向就是促進了農(nóng)村要素資源的市場化。

三、政策導向：鼓勵支持城市資本人才下鄉(xiāng)

      支持返鄉(xiāng)人員鼓勵四荒地、廢棄磚瓦窯，利用空閑的地進行創(chuàng)業(yè)。

四、激活農(nóng)村資源、資本化實現(xiàn)市場價值

      通過確權(quán)、股份、確定價值、可交易、可轉(zhuǎn)換，為城市資本進去創(chuàng)造了一個基本條件，沒有這個是非法的。

五、農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度的改革，為城市資本下鄉(xiāng)發(fā)展田園綜合體創(chuàng)造條件

• 一是農(nóng)村集體產(chǎn)權(quán)制度改革是促進鄉(xiāng)村資源市場化的前提；
• 二是有了集體產(chǎn)權(quán)制度改革把農(nóng)村死資源變成活資源以后，才能夠平等交換和市場配置；
• 三是農(nóng)村很多基礎設施，包括農(nóng)田基礎設施全部用PPP；
• 四是資本下鄉(xiāng)搞田園綜合體創(chuàng)造了必要條件。

農(nóng)村集體資產(chǎn)改革中，哪種類型土地適合搞田園綜合體

一、新政策：從三權(quán)分制到集體產(chǎn)權(quán)改革

      中央出臺了《三全分制改革》、《集體資產(chǎn)股份制改革》，改革將屬于集體資產(chǎn)的山林、山塘、荒地等等產(chǎn)權(quán)到人以后為交易創(chuàng)造條件，是農(nóng)村資源市場要素市場化的重大突破。

二、農(nóng)村集體資產(chǎn)：田園綜合體的物質(zhì)基礎

      田園綜合體離不開三大類：

• 自然類、資源性的；
• 經(jīng)營性資產(chǎn)；
• 非經(jīng)營性的。

三、哪些土地可以作為田園綜合體用地

• 第一，農(nóng)民自有住宅限制宅基地； 
• 第二，農(nóng)村集體建設用地。

四、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"

      建議大家高度關(guān)注四荒地，下一步是進行田園綜合體最佳領(lǐng)域。四荒地的拍賣從1998年中央就放開了，為了扶貧、為了生態(tài)，最早從甘肅、寧夏、山西、陜西拍賣四荒。

五、利用"城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤"政策解決土地需求

      國家發(fā)改委和農(nóng)業(yè)部發(fā)了一個農(nóng)業(yè)領(lǐng)域?qū)嵤㏄PP模式的政策文件，其中20個項目當中2個是土地整治性質(zhì)的，土地整治也可以賺錢，也可以搞的很專業(yè)，土地整治出來可以順便建設一個田園綜合體，這個特別具有魅力。

田園綜合體：防止土地利用當中的政策風險

一、利用基本農(nóng)田有哪些限制

• 1、農(nóng)地分基本農(nóng)田和非基本、一般性農(nóng)田，基本農(nóng)田得國務院批；
• 2、不要超越土地利用規(guī)劃；
• 3、土地要用途管制，這是國家的基本原則；
• 4、城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農(nóng)田。

二、有關(guān)農(nóng)用地的一些政策限制

• 1、嚴禁隨意擴大設施農(nóng)用地范圍；
• 2、以農(nóng)業(yè)為依托的休閑觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
• 3、必須依法依規(guī)按照建設用地進行管理，而非按照農(nóng)用地管理；
• 4、土地用途，所有土地用途轉(zhuǎn)換都必須部交錢；
• 5、占補平衡。

三、利用政策彈性空間小把戲不可持續(xù)，如何走征途拿地才有保障

      建議通過正規(guī)渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鉆漏洞，當心自食其果。

挖掘土地改革紅利，解決土地問題

一、利用土改紅利，創(chuàng)新合作方式探索田園綜合體用地新辦法

• 第一，土地銀行模式；
• 第二，土地股份合作式模式。

二、利用土改紅利，創(chuàng)新合作模式，探索田園綜合體的用地新辦法

三、農(nóng)民退出，企業(yè)從農(nóng)民手里購買土地

      現(xiàn)在城鎮(zhèn)化很大的問題就是農(nóng)民退不出去，有償退出沒有機制。