田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業+"項目，就農業而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產業。因為它是涉農的，包括特色小鎮中共中央沒有發文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優惠的，稅收是要減免的。
田園綜合體：特點和短板
一、田園綜合體的特點
從理念和模式上來說，田園綜合體是一種資源的整合、循環農業、創意農業、農事體驗為依托的一二三產業融合以及"旅游+"綜合性的綜合體。特點是外來資本，也就是城市資本和當地"三農"要素的深度整合。
田園綜合體和特色小鎮有非常大的不一樣，田園綜合體是典型的"農業+"項目，就農業而言受自然條件影響非常大，它是一個弱勢產業。因為它是涉農的，包括特色小鎮中共中央沒有發文件，田園綜合體是中共中央文件，是中央1號文件，因為涉農的政策是有支持的、有優惠的，稅收是要減免的。
二、發展田園綜合體的短板
第一，它是舶來品，包括三產融合、體驗式、創意都是日本、臺灣、歐洲、美國借鑒過來的，但是結合了我們國家的實際。
第二，我們現在的發展階段和國外是不一樣的，日本、臺灣、歐洲、美國城鎮化已經完成，是逆城市化的產物，而我們國家正處在城鎮化高速發展的過程當中。
第三，我們現在面臨一些限制：一是城市資源下鄉面臨結構性、體制性的障礙； 二是從日本到臺灣有一個非常重要的條件，就是農協非常重要，這個沒有；三是任何一個產業人才特別重要，新經濟要隨著人才走，農村沒有人才，這是我們遇到的非常巨大的短板。
新政策與農村土地改革為田園綜合體發展創造條件
如果沒有現有新政策，沒有農村土地改革、集體產權制度的改革，田園綜合體肯定做不成。搞田園綜合體除了研究市場之外還要研究政策。
一、城市資本下鄉買房、買地、買山川、池塘存在制度性障礙
目前城市的各類生產要素已經商品化。農村資源是屬于集體財產，是非市場化的，包括小產權房，同樣的房子不受法律保護，城市資本要進入農村搞田園綜合體目前存在制度性的障礙。
二、新政策：促進農村要素資源市場化
關于農村相應的改革很多都是中共中央的文件，整個政策導向就是促進了農村要素資源的市場化。
三、政策導向：鼓勵支持城市資本人才下鄉
支持返鄉人員鼓勵四荒地、廢棄磚瓦窯，利用空閑的地進行創業。
四、激活農村資源、資本化實現市場價值
通過確權、股份、確定價值、可交易、可轉換，為城市資本進去創造了一個基本條件，沒有這個是非法的。
五、農村集體產權制度的改革，為城市資本下鄉發展田園綜合體創造條件
一是農村集體產權制度改革是促進鄉村資源市場化的前提；
二是有了集體產權制度改革把農村死資源變成活資源以后，才能夠平等交換和市場配置；
三是農村很多基礎設施，包括農田基礎設施全部用PPP；
四是資本下鄉搞田園綜合體創造了必要條件。
農村集體資產改革中，哪種類型土地適合搞田園綜合體
一、新政策：從三權分制到集體產權改革
中央出臺了《三全分制改革》、《集體資產股份制改革》，改革將屬于集體資產的山林、山塘、荒地等等產權到人以后為交易創造條件，是農村資源市場要素市場化的重大突破。
二、農村集體資產：田園綜合體的物質基礎
田園綜合體離不開三大類：
自然類、資源性的；
經營性資產；
非經營性的。
三、哪些土地可以作為田園綜合體用地
第一，農民自有住宅限制宅基地；
第二，農村集體建設用地。
四、潛力巨大、埋藏金礦的"四荒地"
建議大家高度關注四荒地，下一步是進行田園綜合體最佳領域。四荒地的拍賣從1998年中央就放開了，為了扶貧、為了生態，最早從甘肅、寧夏、山西、陜西拍賣四荒。
五、利用"城鄉建設用地增減掛鉤"政策解決土地需求
國家發改委和農業部發了一個農業領域實施PPP模式的政策文件，其中20個項目當中2個是土地整治性質的，土地整治也可以賺錢，也可以搞的很專業，土地整治出來可以順便建設一個田園綜合體，這個特別具有魅力。
田園綜合體：防止土地利用當中的政策風險
一、利用基本農田有哪些限制
1、農地分基本農田和非基本、一般性農田，基本農田得國務院批；
2、不要超越土地利用規劃；
3、土地要用途管制，這是國家的基本原則；
4、城市建設用地掛鉤指標不得已以劣地換好地、不得置換基本農田。
二、有關農用地的一些政策限制
1、嚴禁隨意擴大設施農用地范圍；
2、以農業為依托的休閑觀光的地按照建設用地的管理，稅收不一樣；
3、必須依法依規按照建設用地進行管理，而非按照農用地管理；
4、土地用途，所有土地用途轉換都必須部交錢；
5、占補平衡。
三、利用政策彈性空間小把戲不可持續，如何走征途拿地才有保障
建議通過正規渠道，立項審批申請建設用地，雖然條件比較多。但是也不要投機取巧，鉆漏洞，當心自食其果。
挖掘土地改革紅利，解決土地問題
一、利用土改紅利，創新合作方式探索田園綜合體用地新辦法
第一，土地銀行模式；
第二，土地股份合作式模式。
二、利用土改紅利，創新合作模式，探索田園綜合體的用地新辦法
三、農民退出，企業從農民手里購買土地
中機產城規劃設計研究院10余年來致力于產業及園區、鄉村旅游綜合體、農業休閑綜合體的研究，積累了豐富的項目經驗、專家及政資源。客戶遍布全國各地！經手上項目500+例，其中田園綜合體方面的案例有汕尾市陸河縣林中花溪農業綜合開發田園綜合體項目策劃、河間景和田園綜合體發展規劃、九臺區大健康田園綜合體策劃、北京大興區愛情海玫瑰園定位及業態規劃、恩施硒茶產業園產業規劃與招商前置研究、北京蟹島農業觀光園總體建設規劃、國家首批試點項目中國高安巴夫洛田園綜合體規劃等。
特色業務：田園綜合體規劃、創意農業園規劃設計、休閑旅游農業園規劃設計等服務，項目包含現代農業、休閑文旅、田園社區三大板塊，主要規劃有鄉村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養生建筑群、農業產業項目集群、田園社區項目集群等。
