自田園綜合體提出后，似乎所有的農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園、鄉(xiāng)村仿佛都在此后找到了一條新出路，讓無數(shù)投資者動心。河北、山西等全國18個省份陸續(xù)開展了田園綜合體建設試點。毋庸置疑，“田園綜合體”確實是有大市場前景可言的，而若是從園區(qū)運營的角度我們是否也該進一步追問下：到底田園如何成為綜合?這個大概念后的實際運營管理到底如何操作?怎樣的“規(guī)劃”才能落地?作為主體開發(fā)商盈利到底在哪里?
總而言之，我們需要探討的是：田園綜合體作為商業(yè)旅游來看，到底是不是一種成功的、可持續(xù)的、可推行的商業(yè)模式。
1、田園綜合體到底是概念還是發(fā)展模式?
2012年，田園東方創(chuàng)始人兼CEO張誠出于對鄉(xiāng)村社會形態(tài)，鄉(xiāng)村風貌的特別關注，結合北大光華EMBA課題，發(fā)表了論文《田園綜合體模式研究》，這就是“田園綜合體”靈感之源，他認為田園綜合體是目前中國社會背景下，一種理想的鄉(xiāng)村生活模型。
換言之，其更多的是一種思想意識，原則上我們也可說這是一個“泛泛的名詞”。
我們今天看到的第一個一定程度上可以來說是唯一所成功運營的案例：無錫田園東方的成功更多的是在于其巧妙的，深入的運用好了這一理論支撐，能夠在這種“田園”模型之上延伸出深層的“新田園主義”，它是一種特色小鎮(zhèn)和鄉(xiāng)村建設發(fā)展方法論，一整套的規(guī)劃、設計、建設、運營思想。
圍繞這個經(jīng)濟技術原理，以企業(yè)和地方合作的方式，在鄉(xiāng)村社會進行大范圍整體、綜合的規(guī)劃、開發(fā)、運營，核心點在于“農(nóng)業(yè)+文旅+地產(chǎn)”設計完整的商業(yè)模型，否則理論再好，也只是空中樓閣。
2、所有的農(nóng)業(yè)項目都適合打造田園綜合體嗎?
首先，在一號文件中我們應該注意一個大前提——“在有條件的鄉(xiāng)村建設”，從建設原則上來講，田園綜合體包括農(nóng)業(yè)、文旅、地產(chǎn)三個產(chǎn)業(yè)。
農(nóng)業(yè)要做三件事——現(xiàn)代農(nóng)業(yè)生產(chǎn)型產(chǎn)業(yè)園+休閑農(nóng)業(yè)+CSA(社區(qū)支持農(nóng)業(yè))。
這就說明，田園綜合體是以農(nóng)業(yè)、農(nóng)村用地為載體，融合“生產(chǎn)、生活、生態(tài)”功能，集農(nóng)業(yè)全產(chǎn)業(yè)鏈目標的整合、農(nóng)業(yè)科技體系的支撐、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)經(jīng)營體系的優(yōu)化、多種類型農(nóng)業(yè)園區(qū)的結合、農(nóng)村一二三產(chǎn)業(yè)融合、區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展的新型復合載體，是一種新型的現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展模式，是“六次產(chǎn)業(yè)”創(chuàng)新理念的一種新體現(xiàn)。
而作為傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)園區(qū)、中小型生態(tài)農(nóng)場、尚未開發(fā)一定程度上尚且不具備農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化的運行機制、土地經(jīng)營制度等條件就趕潮流引入社會資本、急功近利以破壞自然生態(tài)為代價，盲目求短期效益。
更為可怕的是最近一段時間曾經(jīng)我們老生常談的“休閑農(nóng)業(yè)”的項目貌似都搖身一變就成了“田園綜合體”，然后開始大刀闊斧的做起規(guī)劃或者改造提升起來，立項，申請補貼。可實際上我們深知從產(chǎn)業(yè)、規(guī)模、運營、文化、盈利模式上來說休閑農(nóng)業(yè)與田園綜合體都存在本質(zhì)的區(qū)別，按照休閑農(nóng)業(yè)的方式去搞田園綜合體，只有死路一條。
3、田園綜合體能否達到預期盈利?
我們還以無錫田園東方為例，雖然打造了眾多文化旅游產(chǎn)品，但是其核心獲利點在于“內(nèi)地產(chǎn)”項目，銅鼓內(nèi)地產(chǎn)項目的銷售帶來大量資金反哺其他項目的發(fā)展和基礎設施的改善，從而解決農(nóng)業(yè)和旅游項目短期難以實現(xiàn)盈利的通病。其次是由于占領市場較早而產(chǎn)生的項目品牌直接和無形的文化升值空間。
那么，我們是否可以換言之，所謂的田園綜合體一定程度上做的還是地產(chǎn)旅游、或者我們可以換個更好聽的名字是“全域旅游”，但在此過程中受益最大的還是“地產(chǎn)開發(fā)商”，我們的農(nóng)業(yè)地位仍舊薄弱，合作社的社員拿到的也僅僅是微乎其微的利潤分成。
當然，我們并不完全否認這種模式下對于當?shù)匦蓍e旅游產(chǎn)生的帶動性作用，而其也確實打造了可升值的文化旅游資產(chǎn)，可是試問在今天大江南北遍地開花的田園綜合體試點帶領下，我們的項目如果沒有強大的社會資本和資源優(yōu)勢，又怎么做到獨樹一幟，異軍突起呢!
綜上所述，正如其發(fā)起人張誠而言“田園綜合體應該是一個有理論、產(chǎn)品、頂層設計等商業(yè)模式的模型，全域旅游，也應該是一個模型!”關鍵更在于如何讓資源有序規(guī)范服務于全域旅游，如何讓區(qū)域內(nèi)最大范圍的產(chǎn)業(yè)和居民收益，要切實領會“田園”精髓適度，適度的開發(fā)。
4、“綜合體”如何引領現(xiàn)代農(nóng)業(yè)發(fā)展新方向?
田園綜合體是推進農(nóng)業(yè)供給側結構性改革的一個方向，但是絕對不是唯一模式，還是要因地制宜的踐行可持續(xù)發(fā)展的真正能夠帶動社會效益的市場切合點。
田園綜合體，是基于物理空間的概念，還有種植、有人口，有服務、還有商業(yè)活動，農(nóng)業(yè)綜合體是基于產(chǎn)業(yè)思維的概念。
作為一個綜合體，是多種配套的綜合。之前的農(nóng)場、園區(qū)，有幾個農(nóng)場進行聚集了，這是園區(qū)的雛形，但只是集合，還沒有綜合的內(nèi)涵。
綜合應該是有3-5個產(chǎn)業(yè)跨鏈條循環(huán)，農(nóng)業(yè)一二三產(chǎn)業(yè)有機融合，多個業(yè)態(tài)互為依托同時并存，具有多種功能的一個聚集區(qū)。
5、從國家對田園綜合體的政策演變可以看出什么?
1.田園綜合體建設是國家深入推進農(nóng)業(yè)供給側結構性改革，加快培育農(nóng)業(yè)農(nóng)村發(fā)展新動能的一件大事。
2.田園綜合體是一種旨在拓展農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈、價值鏈的新業(yè)態(tài)。
3.田園綜合體是宜居宜業(yè)特色村鎮(zhèn)的重要形態(tài)結構和產(chǎn)業(yè)組成部分。
4.田園綜合體應在有條件的鄉(xiāng)村進行建設。
5.田園綜合體的建設應以農(nóng)民合作社為主要載體，讓農(nóng)民充分參與和受益。
6.田園綜合體建設的重點是循環(huán)農(nóng)業(yè)、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)和農(nóng)事體驗。
7.國家支持田園綜合體建設的渠道和方式是“農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)、農(nóng)村綜合改革轉移支付等”，并有序開展試點示范。
總結：
近年來國內(nèi)休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村旅游熱情正盛，田園綜合體是休閑農(nóng)業(yè)與鄉(xiāng)村游升級的高端發(fā)展模式，相信在未來很長一段時間，將會大放異彩。但農(nóng)友們想要投資這一塊仍需要謹慎，建議多做市場調(diào)研，做好前期規(guī)劃，打造出田園綜合的特色。
中機產(chǎn)城規(guī)劃設計研究院10余年來致力于產(chǎn)業(yè)及園區(qū)、鄉(xiāng)村旅游綜合體、農(nóng)業(yè)休閑綜合體的研究，積累了豐富的項目經(jīng)驗、專家及政資源。客戶遍布全國各地！經(jīng)手上項目500+例，其中田園綜合體方面的案例有汕尾市陸河縣林中花溪農(nóng)業(yè)綜合開發(fā)田園綜合體項目策劃、河間景和田園綜合體發(fā)展規(guī)劃、九臺區(qū)大健康田園綜合體策劃、北京大興區(qū)愛情海玫瑰園定位及業(yè)態(tài)規(guī)劃、恩施硒茶產(chǎn)業(yè)園產(chǎn)業(yè)規(guī)劃與招商前置研究、北京蟹島農(nóng)業(yè)觀光園總體建設規(guī)劃、國家首批試點項目中國高安巴夫洛田園綜合體規(guī)劃等。
特色業(yè)務：田園綜合體規(guī)劃、創(chuàng)意農(nóng)業(yè)園規(guī)劃設計、休閑旅游農(nóng)業(yè)園規(guī)劃設計等服務，項目包含現(xiàn)代農(nóng)業(yè)、休閑文旅、田園社區(qū)三大板塊，主要規(guī)劃有鄉(xiāng)村旅游主力項目集群、田園主題樂園、健康養(yǎng)生建筑群、農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)項目集群、田園社區(qū)項目集群等。
