??用三家企業(yè)換一家企業(yè)劃算嗎？上海碳谷綠灣產(chǎn)業(yè)園做了一次嘗試，把三家規(guī)模小、能耗高的化工企業(yè)所有土地進行收儲，合并轉(zhuǎn)讓給一家資源利用效率較高的企業(yè)，后者用于擴建農(nóng)藥制劑、新材料和電子化學品生產(chǎn)線，30畝土地由此實現(xiàn)新舊動能轉(zhuǎn)換。

??盤活土地帶來的效益是可觀的。據(jù)測算，碳谷綠灣已經(jīng)盤活的1400多畝土地，未來將帶來超過150億元產(chǎn)值。

??像這樣通過盤活存量產(chǎn)業(yè)用地讓園區(qū)騰籠換鳥的模式，叫作產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新。在上海，老建筑和老住宅小區(qū)的保留改造往往最受關(guān)注，但這不是城市更新的全部。上海土地資源緊缺，要用有限的“面粉”，做更好的“面包”，拉動產(chǎn)業(yè)升級和城市發(fā)展，勢必離不開產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新。

??目前，產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效行動已被列入《上海市城市更新行動方案（2023—2025年）》，計劃到2025年，推進3個以上重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)提質(zhì)增效，盤活產(chǎn)業(yè)用地3萬畝。

??新家底：“轉(zhuǎn)”出優(yōu)勢

??一座城市的空間家底就這么多，怎么變出質(zhì)量更高、效益更好的產(chǎn)業(yè)？答案寫進了行動方案，即推動存量工業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級、創(chuàng)新發(fā)展，促進空間利用向集約緊湊、功能復合、低碳高效轉(zhuǎn)變，培育新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展優(yōu)勢。簡言之，就是讓城市家底有新的內(nèi)涵。

??上海產(chǎn)業(yè)園區(qū)成百上千，雖然情況不盡相同，需要量身打造升級方案，但無不以集約型、高質(zhì)量為核心。碳谷綠灣產(chǎn)業(yè)園通過園區(qū)直接回購、企業(yè)間收購、閑置用地認定等方式，加快土地收儲和企業(yè)資產(chǎn)回購，根據(jù)規(guī)劃參數(shù)、配套標準、設計要求等方面建立“一地一檔”，勾勒地塊可承接的產(chǎn)業(yè)項目畫像，縮短選址論證周期。

??“向天借地”成為2023年起市產(chǎn)業(yè)部門主要發(fā)力方向。金谷智能終端特色產(chǎn)業(yè)園在全市先行啟動，打造浦東首個工業(yè)上樓項目“金橋·擎天”，首層重生產(chǎn)、中區(qū)中試生產(chǎn)、高區(qū)輕生產(chǎn)與研發(fā)；松江車墩工業(yè)園試點“以房換地”模式推進工業(yè)上樓，打造先進制造業(yè)集群型的高端工業(yè)園區(qū)。

??產(chǎn)業(yè)類城市更新本質(zhì)上是為城市增強新動能提供空間保障，而要優(yōu)化空間資源配置，就需要規(guī)劃引導。“上海正在建立市、區(qū)兩級項目庫，強化重點項目的儲備和組織實施，實行城市更新項目常態(tài)化入庫申報和動態(tài)管理機制，以政策創(chuàng)新來賦能城市更新。”上海市住建委更新處相關(guān)負責人說，這期間還要匯聚多方資源，發(fā)揮專家委員會和智庫作用，提供專業(yè)支撐。

??1月初，“松江經(jīng)開區(qū)中部sjc1-0013單元松東路以西區(qū)域城市更新項目”剛剛完成入庫專家評審，這是全市首批申請入庫的產(chǎn)業(yè)園區(qū)轉(zhuǎn)型升級項目，其土地利用方案和城市基礎(chǔ)設施建設方案在松江新城單元規(guī)劃中已經(jīng)落地。嘉定區(qū)重點產(chǎn)業(yè)發(fā)展區(qū)真新南四塊曾作為上海城市設計競賽點位，向全球征集優(yōu)秀規(guī)劃思路。目前，真新南四塊正在建設當中，結(jié)合蘇州河生態(tài)文化廊道整體打造，從過去以工業(yè)制造和物資儲運為主的廠區(qū)，轉(zhuǎn)型成為“航空航天產(chǎn)業(yè)+5G+大數(shù)據(jù)”的航空智谷產(chǎn)業(yè)園。

??新思路：“瞻前顧后”

??“瞻前顧后”，在產(chǎn)業(yè)園區(qū)更新中是一種改造思路。產(chǎn)業(yè)園區(qū)提質(zhì)增效，要衡量的不僅僅涉及產(chǎn)出強度、經(jīng)濟密度、創(chuàng)新濃度等“硬指標”，還有人文歷史等“軟指標”。上海許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)脫胎于老工業(yè)區(qū)，老廠房、老構(gòu)件是近代工業(yè)發(fā)展史的佐證，具有較高的保留保護價值。

??楊浦區(qū)“互聯(lián)寶地”誕生于工業(yè)用地的更新探索，是進行風貌肌理保留的典型代表。上鋼二廠曾是全國冶金行業(yè)最大的獨立軋鋼廠，也是上海冶金史的重要見證者。在上鋼二廠停產(chǎn)后，楊浦區(qū)和寶武集團對閑置地塊進行更新，延續(xù)地塊內(nèi)的特色風貌，在保留歷史建筑文化和工業(yè)特色的同時，融入現(xiàn)代辦公功能和新型材料，成為“互聯(lián)網(wǎng)+創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)產(chǎn)業(yè)園”。

??歷史記憶需要保護改造，如果加之適當?shù)倪\營管理，更可以成為區(qū)域活力的觸發(fā)點。閔行區(qū)在力波啤酒廠的更新改造中，借助上海首個本土啤酒品牌的優(yōu)勢，打造出文化和商業(yè)IP。文創(chuàng)園區(qū)命名中突出“力波”二字，變?yōu)椤傲Σ?987創(chuàng)意園”。除了保留原啤酒廠的標志性煙囪和麥芽倉庫，還將鍋爐房改造成力波1987精釀體驗館，提供力波啤酒精釀，成為周邊游客的打卡地。

??同樣的，松江區(qū)云間糧倉改造項目也將荒廢多年的老糧倉改造為文化創(chuàng)意園，標志性建筑8棟高層筒倉被保留下來，披上醒目手繪涂鴉，成為引流景觀。園區(qū)保留建筑還引入各式文化功能，不定期舉行展覽展示、演藝演出、講座沙龍等藝術(shù)活動，從歷史上的天下糧倉，成功轉(zhuǎn)型為盛產(chǎn)“文化食糧”的人氣文創(chuàng)園。

??新理念：“與城共生”

??環(huán)評是產(chǎn)業(yè)項目能否在產(chǎn)業(yè)園區(qū)里順利啟動的先決條件。但這還不夠，在有限土地資源下，上海要走高質(zhì)量發(fā)展的路，就需要每一個城市單元盡可能創(chuàng)造更多的正外部效應。對產(chǎn)業(yè)園區(qū)來說，要思考的不僅僅是經(jīng)濟發(fā)展、產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型，還要統(tǒng)籌考量周邊需求、城市功能，也就是“與城共生”。為此，許多產(chǎn)業(yè)園區(qū)“引進”煙火氣，打造15分鐘生活圈新范本，在有限空間內(nèi)營造復合業(yè)態(tài)，盡可能滿足居民多元需求。

??楊浦“互聯(lián)寶地”在改造中，除了增加商辦空間供給，還規(guī)劃養(yǎng)老、托幼、衛(wèi)生、智慧停車場等公共服務設施建設以及水電等市政配套基礎(chǔ)設施，便利居民生活，消除多年來區(qū)域積水內(nèi)澇的困擾，提升街區(qū)環(huán)境面貌，保障區(qū)域供電。力波啤酒廠地塊拿出3.23公頃用地作為防護綠地與城市發(fā)展備建用地，在園區(qū)內(nèi)配置租賃住房，促進產(chǎn)城融合、職住平衡。

??在培育元宇宙特色產(chǎn)業(yè)的同時，城市更新項目漕河涇元創(chuàng)未來中心也不忘注入新的建造理念，力爭成為具備可持續(xù)發(fā)展思路的高科技園區(qū)新標桿。設計團隊采用低碳環(huán)保策略，通過研究項目場地、氣候數(shù)據(jù)、程序化關(guān)系、建筑能耗模擬結(jié)果、采光，優(yōu)化建筑朝向、建筑形體、景觀及全年能耗解決方案。屋頂還采用了太陽能光伏板，在減少建筑日光輻射和總體能耗的同時，進行能源回收并實現(xiàn)更多的能源再生。