今年以來，土地儲備專項債發行持續推進，成為地方政府調節土地供需、穩定房地產市場、緩解債務壓力的重要抓手。

數據顯示，截至4月初，全國已公告擬通過專項債收購存量土地的金額超1800億元，北京、廣東、湖南等地率先啟動發行。

多位業內人士認為，土地專項債不僅有助于消化閑置地塊、改善土地市場結構，也為房企盤活資產、城投化解高息債務提供了資金支持。盡管政策端持續優化，專項債執行效果仍需在收益機制、區域協調與風險防控等方面加強配套，以實現“穩市場、穩地價、穩預期”的政策目標。

專項債收儲再推進

數據顯示，各地政府正加快利用專項債回收存量土地的步伐，地方債支持土地市場的穩定作用正持續增強。

據企業預警通不完全統計，截至4月7日，全國已有多個地方政府公告擬通過專項債方式收購存量土地，合計金額已達1854億元。中指研究院披露的數據顯示，自2025年以來，北京、廣東、四川、湖南等地已率先啟動相關項目，共計發行土地儲備專項債券524億元。

其中，湖南省于4月8日發行了2025年首批專項債券，土地儲備項目資金規模達94.15億元，涵蓋80個項目，涉及126宗地塊，全部為存量閑置土地。廣東省早在2月底便完成了首批土地儲備專項債發行，總規模達307.19億元，用于19個城市86個項目的土地收回工作，項目未來收益主要來源于土地出讓收入。

專項債支持土地收儲推進的背后，政策端的積極引導起到了關鍵作用。去年12月25日，國務院辦公廳印發《關于優化完善地方政府專項債券管理機制的意見》，明確將專項債審核機制從“一年一審”改革為“常態化申報，按季度審核”，并在部分地區試點“自審自發”機制，以提升項目落地效率，打通資金投放通道。

目前，廣東、湖南等地作為首批“自審自發”省份，在專項債用于土地收儲方面率先發力。據披露，這兩地用于收購存量土地的專項債已占其提前批地方專項債額度的12%左右。

從全年發行預期看，各方對土地儲備專項債的潛在空間預期較高。平安證券分析師劉璐、張君瑞表示，按照2025年地方政府專項債新增額度4.4萬億元測算，假設用于收購存量土地的專項債占今年新增專項債的比重依舊是12%，那么今年用于收購存量土地的專項債規模可能約為5300億元。

優化土地市場供需結構

業內普遍認為，投向土地的專項債券的發行，從供給端在一定程度上優化土地市場的供需結構，有效緩解前期積壓的庫存問題。一方面，通過回收企業無力繼續開發的閑置地塊，防止市場出現新增的過量供給；另一方面，也為當前現金流緊張的房企創造了“盤活”資產的窗口期，幫助其回收部分資金，降低合同負債和存貨壓力，從而起到調節市場節奏、穩定核心城市地價的作用。

中指研究院數據顯示，3月多個核心城市新房、二手房成交量延續修復態勢，其中二手房成交量同比保持較高增速，市場仍是“以價換量”為主。4月初，多數城市的房產項目延續節前促銷方案和優惠活動，吸引購房者到場咨詢及看房。

從專項債傳導土地市場的邏輯來看，大公資信分析師宮玉琦表示，地方政府通過發行土地儲備專項債券的方式能夠將低成本資金注入土地儲備機構，優先收儲企業無力繼續開發的存量閑置土地，減少市場存量，并將這些土地重新整理為“優地”，再將這些土地重新入市，通過差異化的供應策略緩解供需矛盾。

仍需政策優化與配套保障

專家普遍認為，當前土地專項債作為政策工具在結構調整和市場修復方面發揮著積極作用。但若要充分釋放其效力，仍需在制度設計、收益模式、風險防控等方面進一步完善配套機制，確保專項債真正實現“穩市場、穩地價、穩預期”的政策目標。

從制度層面看，專項債發行機制正在分化。目前，北京、上海、江蘇等部分經濟發達省市被納入“自審自發”試點，其債券審核效率、土地資產價值、項目推進節奏均優于非試點地區。對此，業內人士表示，若政策執行力度存在區域差異，長遠可能導致不同地區在專項債發行與使用方面的能力進一步拉開，區域發展不均的風險需引起關注。

針對債務風險問題，宮玉琦表示，專項債本質上仍屬于“有償使用”，其還款來源依賴于土地出讓收入，若土地市場整體熱度不足，地方政府的償債能力將面臨考驗。“未來在推進專項債使用時，需更加注重債務率與土地市場景氣度之間的匹配性，防范系統性風險。”宮玉琦說。

為提升專項債收益能力和項目穩定性，宮玉琦建議，未來政府需進行收益模式的創新，結合“土地收儲+保障房”“土地收儲+綠色基建”“土地收儲+產業導入”等策略提升綜合收益。

在實操層面，上海易居房地產研究院副院長嚴躍進建議，政府可以立足于土地“凈地”要求，積極完善土地使用權人提前清償銀行債務的金融支持政策，以加快抵押權的注銷。“在專項債融資的資金具有可預測性的情況下，也可設置類似6個月的窗口期（該期間內落實帶押過戶政策），確保專項債資金最終用于房企清償銀行債務，并且在后續工作中應該有更加清晰的規范指引。”嚴躍進說。