在中國(guó)經(jīng)濟(jì)邁向高質(zhì)量發(fā)展的關(guān)鍵階段，地方政府專項(xiàng)債券成為穩(wěn)投資、促增長(zhǎng)的重要政策工具。2026年專項(xiàng)債申報(bào)工作即將啟動(dòng)，城市更新2.0、新基建、鄉(xiāng)村振興三大領(lǐng)域憑借政策支持力度大、收益模式清晰、社會(huì)效益顯著等特點(diǎn)，成為最具投資價(jià)值的“黃金賽道”。
城市更新2.0作為三大“黃金賽道”之首，呈現(xiàn)出從“大拆大建”到有機(jī)更新、從“單一改造”到運(yùn)營(yíng)一體化的顯著趨勢(shì)。城市發(fā)展已從“增量擴(kuò)張”轉(zhuǎn)向存量提質(zhì)，城市更新2.0成為推動(dòng)城市高質(zhì)量發(fā)展的重要抓手，也是2026年專項(xiàng)債申報(bào)的“黃金賽道”之一。
一、城市更新2.0：政策最前沿的投資高地
1. 城中村改造：政策驅(qū)動(dòng)，資金密集
根據(jù)國(guó)務(wù)院“城中村改造三年行動(dòng)（2024-2026）”計(jì)劃，2026年將是該行動(dòng)的收官之年，政策支持力度達(dá)到頂峰。申報(bào)項(xiàng)目必須納入省級(jí)項(xiàng)目庫(kù)，且需要配套資金不低于總投資的20%。
成功案例：杭州某區(qū)采用“拆改結(jié)合”模式，獲批專項(xiàng)債券資金達(dá)25億元。該項(xiàng)目通過土地出讓收入和商業(yè)運(yùn)營(yíng)收入實(shí)現(xiàn)了資金平衡，為同類項(xiàng)目提供了可復(fù)制的范本。投資者可重點(diǎn)關(guān)注位于一線城市和強(qiáng)二線城市核心區(qū)域的城中村改造項(xiàng)目，這些項(xiàng)目具有更高的資產(chǎn)價(jià)值和收益保障。
新趨勢(shì)：目前更強(qiáng)調(diào)“零增地?cái)U(kuò)改建”模式，在原有土地上通過提高建筑容積率、優(yōu)化布局來提升土地利用效率和產(chǎn)出效益，實(shí)現(xiàn)土地的集約化利用和經(jīng)濟(jì)效益的雙重提升。
2. 老舊小區(qū)功能提升：民生導(dǎo)向，運(yùn)營(yíng)為王
“改造+運(yùn)營(yíng)”一體化模式成為新趨勢(shì)，通過充電樁建設(shè)與物業(yè)費(fèi)收益等組合形式實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目自我造血。財(cái)政補(bǔ)貼最高可達(dá)項(xiàng)目總投資的30%，但需提供區(qū)縣級(jí)配套文件作為支撐。
重點(diǎn)方向：
加裝電梯：解決老舊小區(qū)居民上下樓難題
智慧化改造：引入智能門禁、車輛識(shí)別系統(tǒng)提升安全性與便捷性
適老化設(shè)施：建設(shè)無障礙通道、社區(qū)養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施
成功案例：重慶市南岸區(qū)自2021年起，已有超40個(gè)區(qū)級(jí)項(xiàng)目納入全市城市更新試點(diǎn)，累計(jì)改造老舊小區(qū)430萬平方米，覆蓋5.1萬戶居民。該區(qū)通過“不破壞原有格局、不割裂文化記憶”的原則，不僅改善了居住環(huán)境，還引入新業(yè)態(tài)，形成“環(huán)境優(yōu)化—業(yè)態(tài)集聚—人氣回升”的良性循環(huán)。
3. 地下管網(wǎng)“里子工程”：高補(bǔ)貼比例，門檻嚴(yán)格
2026年地下管網(wǎng)更新改造項(xiàng)目補(bǔ)貼比例高達(dá)70%，但申報(bào)門檻相應(yīng)提高：必須提供管網(wǎng)現(xiàn)狀檢測(cè)報(bào)告，無報(bào)告項(xiàng)目將直接被否決。檢測(cè)報(bào)告需詳細(xì)說明管網(wǎng)老化程度、破損位置和運(yùn)行狀況，為改造方案提供科學(xué)依據(jù)。這類項(xiàng)目雖前期要求高，但一旦符合條件，獲得資金支持的比例也最高。
二、成功案例深度剖析
案例一：上海普洛斯“零增地?cái)U(kuò)改建”模式
普洛斯上海新西北物流園采用“零增地?cái)U(kuò)改建”模式，在保持土地面積不變的情況下，通過提高建筑容積率、優(yōu)化布局和資源配置，凈新增建筑面積約9.8萬平方米。
項(xiàng)目一期投入運(yùn)營(yíng)后出租率已超90%，并引入了全球連鎖超市ALDI奧樂齊等頭部企業(yè)7。這種模式避免了新增工業(yè)用地供給的困難，通過存量資產(chǎn)升級(jí)滿足市場(chǎng)對(duì)高品質(zhì)載體的需求，成為優(yōu)化城市物流結(jié)構(gòu)的關(guān)鍵。
案例二：廣州夏茅村工業(yè)園改造
珠江實(shí)業(yè)集團(tuán)旗下廣州城市更新集團(tuán)主導(dǎo)的夏茅村級(jí)工業(yè)園改造項(xiàng)目，采用“國(guó)企引領(lǐng)+村社聯(lián)動(dòng)+專業(yè)運(yùn)營(yíng)”模式，通過市場(chǎng)化手段精準(zhǔn)盤活存量土地資源。
項(xiàng)目投資超10億元將原有老舊廠房和倉(cāng)庫(kù)改造為“產(chǎn)業(yè)辦公+商業(yè)消費(fèi)+電競(jìng)娛樂”三鏈融合的現(xiàn)代活力園區(qū)。全部建成后年?duì)I收預(yù)計(jì)超10億元，年納稅總額超1.6億元，帶動(dòng)村集體年增收2400萬元。
案例三：武漢漢正街新安九如片更新
武漢市漢正街新安九如片城市更新項(xiàng)目采用“慎拆慎建保肌理”的原則，強(qiáng)調(diào)微觀設(shè)計(jì)須符合宏觀規(guī)劃，尤其是保護(hù)好城市綠廊和歷史街巷等尺度。
中標(biāo)方案提出了“交通、肌理、風(fēng)貌、運(yùn)營(yíng)四維街區(qū)重構(gòu)”更新框架，“五坊二十二組團(tuán)”分區(qū)結(jié)構(gòu)，以及“非標(biāo)商業(yè)組織、游牧式運(yùn)營(yíng)、原住民空間權(quán)入股”等創(chuàng)新運(yùn)營(yíng)思路
三、申報(bào)材料清單及注意事項(xiàng)
核心申報(bào)材料清單
根據(jù)各城市更新政策要求，申報(bào)城市更新項(xiàng)目通常需要準(zhǔn)備以下材料：
1.項(xiàng)目實(shí)施主體資格確認(rèn)申請(qǐng)書
2.申請(qǐng)人身份證明文件（企業(yè)提供營(yíng)業(yè)執(zhí)照復(fù)印件等）
3.城市更新單元規(guī)劃確定的項(xiàng)目拆除范圍內(nèi)土地和建筑物的測(cè)繪報(bào)告、權(quán)屬證明及抵押、查封情況核查文件
4.申請(qǐng)人形成或者作為單一主體的相關(guān)證明材料
5.更新意愿證明材料（如舊居住區(qū)業(yè)主委托申報(bào)的，須提供計(jì)劃申報(bào)委托書）
6.三圖一表：更新單元范圍圖、現(xiàn)狀權(quán)屬圖、建筑物信息圖和地塊現(xiàn)狀詳細(xì)信息一覽表
7.管網(wǎng)現(xiàn)狀檢測(cè)報(bào)告（針對(duì)地下管網(wǎng)項(xiàng)目，此為必需文件）
8.收益平衡方案：詳細(xì)說明項(xiàng)目資金平衡計(jì)劃和收益來源
關(guān)鍵注意事項(xiàng)
1.政策合規(guī)性：確保項(xiàng)目符合國(guó)家和地方城市更新政策導(dǎo)向。
2.權(quán)屬清晰：城市更新項(xiàng)目往往涉及復(fù)雜的土地權(quán)屬問題，特別是集體土地轉(zhuǎn)國(guó)有和歷史遺留產(chǎn)權(quán)的確權(quán)。必須確保合法合規(guī)的土地轉(zhuǎn)化是順利推進(jìn)項(xiàng)目的基礎(chǔ)。
3.資金平衡：設(shè)計(jì)合理的資金結(jié)構(gòu)，可以結(jié)合專項(xiàng)債、REITs和社會(huì)資本（PPP模式）等多種資金來源，確保項(xiàng)目資金充足且成本可控。
4.分區(qū)管控：注意深圳市等地方推出的商業(yè)性辦公分區(qū)管控政策，全市劃分為戰(zhàn)略預(yù)留區(qū)、適度配置區(qū)、嚴(yán)格控制區(qū)三類區(qū)域，對(duì)城市更新項(xiàng)目實(shí)施分區(qū)管控。
5.長(zhǎng)效運(yùn)營(yíng)：方案中需充分考慮項(xiàng)目更新后的運(yùn)營(yíng)模式，確保項(xiàng)目具有自我造血能力，避免投入產(chǎn)出失衡問題。
四、重要時(shí)間節(jié)點(diǎn)
（一）核心窗口期（2025年9月-10月）
1.省級(jí)項(xiàng)目?jī)?chǔ)備庫(kù)關(guān)閉：多數(shù)省份要求10月底前完成2026年專項(xiàng)債項(xiàng)目申報(bào)（部分省份如廣東、江蘇等提前至9月底）。
2.國(guó)家重大建設(shè)項(xiàng)目庫(kù)填報(bào)：通過國(guó)家發(fā)改委系統(tǒng)提交項(xiàng)目信息（需同步完成可研、環(huán)評(píng)等前置手續(xù)）。
（二）審核期（2025年11月-12月）
1.省級(jí)初審：地方財(cái)政/發(fā)改部門篩選項(xiàng)目，剔除不合規(guī)、收益不足項(xiàng)目。
2.國(guó)家復(fù)核：財(cái)政部、發(fā)改委聯(lián)合審查，反饋問題清單（未通過項(xiàng)目可補(bǔ)正，但時(shí)間緊迫）。
（三）額度分配（2026年1月-3月）
1.財(cái)政部下達(dá)額度：全國(guó)總規(guī)模預(yù)計(jì)超3.8萬億元（具體分省額度根據(jù)項(xiàng)目質(zhì)量分配）。
2.省級(jí)額度分解：優(yōu)先支持成熟度高、年內(nèi)可開工的項(xiàng)目。
五、 結(jié)語：城市更新邁向高質(zhì)量發(fā)展新階段
城市更新2.0階段已經(jīng)不再僅僅是物理空間的改造，更是機(jī)制創(chuàng)新、產(chǎn)業(yè)升級(jí)與社區(qū)治理協(xié)同推進(jìn)的系統(tǒng)工程。
2026年專項(xiàng)債申報(bào)為城市更新項(xiàng)目提供了重大機(jī)遇，但也對(duì)項(xiàng)目的規(guī)劃質(zhì)量、運(yùn)營(yíng)模式和資金平衡提出了更高要求。
成功的城市更新項(xiàng)目需要堅(jiān)持“以人為本、有機(jī)更新、可持續(xù)發(fā)展”的理念，從“單一改造”走向“多元融合”，從“硬件提升”走向“運(yùn)營(yíng)為王”，才能真正實(shí)現(xiàn)城市品質(zhì)提升和可持續(xù)發(fā)展的雙贏目標(biāo)。
城市更新本質(zhì)上是為城市發(fā)展注入新動(dòng)能，為居民生活創(chuàng)造新價(jià)值。2026年，抓住專項(xiàng)債機(jī)遇，推動(dòng)城市更新從“量”的擴(kuò)張轉(zhuǎn)向“質(zhì)”的提升，正是時(shí)候。
