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園區運營：產業融入城市生活與生態的構建法則

來源:中機院時間:中機院點擊:2044

隨著城市發展半徑的不斷擴容與人們對辦公與生活需求的水漲船高，傳統的產業園區逐漸被時代淘汰，新興的產業園區則被賦予了新的使命，即融合產業與城市的發展，既要讓園區融入城市生活，又要讓園區成為城市生態的一部分。

　　隨著城市發展半徑的不斷擴容與人們對辦公與生活需求的水漲船高，傳統的產業園區逐漸被時代淘汰，新興的產業園區則被賦予了新的使命，即融合產業與城市的發展，既要讓園區融入城市生活，又要讓園區成為城市生態的一部分。

　　隨著城市發展半徑的擴容，曾經人們印象中的產業園區走進了人們生活的范圍，但在早期的工業園區規劃建設中，以基礎設施投資和招商引資為重點的偏駁致使園區忽略了生活與生態的基本功能，導致產業發展與城市發展相對割裂。而當產業園區不斷縮小與城市的距離、在此辦公的人們不斷產生新的需求時，這種割裂就成為了產業園區發展的最大障礙，與城市的融合也就慢慢呼之欲出。

　　與商業一樣，如今的產業園區從前期規劃設計到后期管理，都需要運營思維來主導。

　　隨著城市發展半徑的不斷擴容與人們對辦公與生活需求的水漲船高，傳統的產業園區逐漸被時代淘汰，新興的產業園區則被賦予了新的使命，即融合產業與城市的發展，既要讓園區融入城市生活，又要讓園區成為城市生態的一部分。

　　無論是功能構成、交通組織，還是開發手段、互動行為，“融合”于產業園區而言，核心就是要將園區設計的方方面面作為城市的一部分進行整體打造，兼容生活與生態的相互聯系，相互影響。

　　本文選取了一些國內外的優秀產業園區案例，解讀產業融入城市生活與生態的構建法則。

　　1、融合城市生活：集大成的產業社區
　　所有產業園區的核心都是人，衣食住行是人們生活的必須，于是，一些集大成的產業園區就將生活的方方面面，城市生活的一切功能集于一處，將產業反映的空間形態與城市的各個層面融合起來，打造社區化的產業園。

　　準確來說，產業社區是以產業為基礎，融入城市生活等功能，產業要素與城市協同發展的新型產業集聚區的新型概念。它相對于傳統產業園區來說，打破了地理邊界，空間更開放、企業生態更多元、社群交流更活躍，可以說，產業社區是產業園區的3.0時代，見圖1。

　　新加坡產業園區的發展十分注重與城市功能的融合，園區除了要配備復合配套，還要兼具整個城市發展的生活功能。在產業社群的打造上，我們以新加坡產業園區為例。

　　1.1 新型園區的代表——樟宜商務園
　　1998年JTC在樟宜機場附近規劃新建樟宜商務園，園區占地面積71.07公頃，租期為30年。

　　該園區可以說是3.0時代產業園區的典型代表，以花園式的環境、便利的軌道交通、配套齊全的生活設施吸引了如IBM、Honeywell、Xilinx、華為、愛立信、花旗集團、DBS銀行、瑞銀、瑞士信貸、摩根大通、渣打銀行等眾多知名跨國企業的進駐。

　　樟宜商務園毗鄰成熟的生活片區，園區位于樟宜機場附近，周邊分布成熟的居住社區、鄰里中心，生活設施非常方便;教育設施主要有新加坡理工大學，職業技術學校，能與園區行程良好的人才互動;城市配套主要有新加坡博覽中心，丹那美拉高爾夫球場、拉古納國家高爾夫球場和鄉村俱樂部，見圖2。

　　基于成熟的周邊配套，園區采用功能混合型園區發展模式，在功能構建上主要包括商業+金融+辦公+酒店+居住，其中園區配套的構成情況大致為：商業51%，酒店居住28%，商業服務約21%。

　　在樟宜商務園，商業面積的占比已大大超越產業面積，這里成為了以商業驅動產業發展的混合型社區，加之周邊充足的居住人口，與其說樟宜商務園是產業園區，不如說它是一個承載著煙火氣的商業生活中心。

圖1：產業園區升級模式

　　圖2：樟宜商務園區位圖

　　通過新加坡產業社區，我們可以清楚的看到產業社區的雙重屬性，即“產業”和“社區”。產業聚集了大量就業人才，是社區形成的基礎，而社區強化了對人才的吸引力，通過搭建產業主體和就業人才的社群平臺，打造生態、舒適的生活環境。

　　1.2 園區升級的代表——天津智慧山

　　目前，國內的一些產業園區也開始探索向產業社區的轉型，比如天津的智慧山。

　　這個項目非常低調，但做得相當扎實。這個20萬平方米的科技園區聚集了國內知名數字傳媒、游戲動漫和文化創意的龍頭企業，常年保持95%以上的出租率。

　　近年來，智慧山開啟了一場融合產業與城市功能的更新之路。以“科技+文化+生活”為產業社區主張，打造藝術中心、數字雕塑廣場和山丘廣場，并引入星巴克、麥當勞、7-11、便利蜂、網易嚴選、莎莎、隱山料理等知名商業品牌，形成高新區區域科技白領、年輕精英和周邊家庭首選的生活消費目的地。

　　智慧山山丘廣場自2017年6月建成并投入使用，由36萬片竹片構成，是亞洲最大的竹結構戶外廣場。初次亮相，紀錄電影《內心引力》導演及主創一行現身千人觀影現場，與大家交流追尋夢想的故事，活動以“夢想”為主題，也象征著山丘廣場的城市定位，在鋼鐵叢林的世界里，為都市人提供一片安放靈魂與生活的空間，這里適合放下腳步，約會交友，看電影，讀讀書，喝杯咖啡，吹吹風，放空心靈。隨著活動的不斷豐富，山丘廣場已成為天津新的城市文化地標，為市民生活提供更加豐富的選擇。

　　總體而言，要打造優秀的產業社區，一些條件必不可少：

　　(1)更為開放的空間。摒棄傳統園區封閉的發展理念，打破地理邊界，與周邊環境融為一體。

　　(2)注重產業鏈的搭建、產業生態的形成。產業社區除了生產型企業，更強調產業鏈的上下游產業和產業生態的形成。比如，積極引入金融、商務服務、咨詢等相關企業，通過完善創新鏈、人才鏈、資金鏈以構建產業生態，發揮產業協同效應和聚集效應。

　　(3)產業園區的多元功能。除生產功能外，園區還要兼具居住(人才公寓、住宅)、商業(零售、餐飲)、文化娛樂、體育休閑、景觀綠化等功能，為生產者提供宜居宜業的社區環境。

　　(4)社群屬性突出。通過互聯網、大數據等新一代信息技術，為產業發展、企業溝通、人才交流等提供技術支撐，形成人流、物流、資金流、信息流交織的網絡。

　　(5)產業社區氛圍的營造。除了硬件設施的配備，產業社區應更重視社區的氛圍營造，與企業建立良好深層次互動，構建完善的服務體系并重視產業社區物理空間的設計、居住舒適度的打造等。

　　2、接軌城市生活：商業化的文創產業園
　　任何一個國家的經濟從第二產業到第三產業的發展進階中，都會孕育出一批批新興產業，而隨著互聯網的普及，數字技術、媒體傳播、文化創意等行業迅速崛起，作為產業的承載，文創產業園區應運而生，而一些優秀的文創產業園區，為了讓租戶更好的對話市場，開始用商業作為鏈接，深挖文化創意的商業價值，并漸漸讓產業園區成為人們的娛樂休閑生活的高地。

　　在這方面，天津的智慧山在升級過程中非常強調“文化與科技”的融合。

　　一方面租戶中文化創意、數字傳媒企業比例相當高，業績效益在國家廣告產業園中名列前茅，也是國家科技文化創新試驗基地;另一方面在日常運營中形成了獨特的文化社群運營的體系，每年50場展覽、演出和市集類活動，從詩歌節、藝術節、音樂會、到兒童戲劇展演，全年不停歇，在科技和互聯網圈擁有諸多忠粉，正逐漸成為具有全市吸引力的文青聚集之地。

　　文化創意園區的運營重點不應僅限于如何引進產業，更應該關注的是如何激發創意及創新能量，使文創園區名副其實的成為具有鮮明文化形象、并以此為凝聚力，在引進來的同時更要注重走出去，融入周邊商業發展，實現工作、居住、休閑的多功能融合發展園區。

　　3、構建城市生態新空間：花園式產業園
　　在上面的這些產業園在努力走入城市生活的同時，另一些產業園區正在以一己之力構建新的城市生態空間。

　　在人們的傳統認知中，城市經濟的發展始終離不開“生態”的犧牲，倫敦曾被稱為“霧都”，洛杉磯發生過光化學煙霧事件，熊本縣的水俁病事件也曾轟動世界。看起來，城市產業的發展難免會造成城市生態的缺失。

　　但是，日本產業園的發展恰恰打破了這一“認知”，在日本，工業園區既是一個高效率的生產基地，但更是一個宜居生態的大花園。

　　最典型園區代表就是富士市工業園區。這個園區是1997年開始建設的，土地面積為1065畝，共有9家企業，年經營額390億日元。園區內雖然有一家是化工企業，有一家是造紙企業，但調整池內的水依然清澈如故。區內有兩種綠地，一種是分布在廠區內由廠家自己綠化的綠地;還有一種是原先就有而在園區建設時保留下來的保留綠地。

　　為了與遠處的富士山景色和諧統一，園區的每個廠房都染成了墨綠色和青藍色，在青山綠水間，富士市工業園區很好的與周邊綠色環境相交融，真正實現了在自然間生產與辦公的理想。

　　隨著時代的發展、新興產業的層出不窮、人口爆炸式的增長等諸多問題的襲來，傳統產業園已無法適應城市發展以及人居和環境越來越高的要求，因此生態產業園區開始成為世界產業園區發展領域的主題。

　　綠色與自然走進產業園區，從城市發展層面而言，是產業的進步與城市生態的融合，從企業發展層面而言，更加綠色的辦公環境給予了員工一個“自然”呼吸的空間，緩解精神與壓力的所在，有利于人與人的連接，也有助于工作效率與企業效率的整體提升，更加深了園區與企業的粘性。

　　目前，國內的很多城市也開始注重對綠色生態產業園區的打造，一方面，我們需要借鑒優秀的園區建設經驗，把控好綠地面積與產業面積的占比，并盡可能實現廢棄資源的再利用，而另一方面，注重原始自然空間的保留，有效利用原有的自然，并以此為基礎營造自然生態空間，這既是一種保護，也是一種對生態與自然的尊重。

　　4、結語
　　伴隨著房地產市場的集體低迷、商業地產的整體遇冷，產業園區正在成為萬科、綠地、世茂、招商局、遠洋、中糧等各路地產大佬眼中的香餑餑。
　　各路資本的瘋狂入市，造成了產業園區進入門檻很低的假象，但其實不然，今日的產業園區早已不再是以前單一的辦公需求，由于產業園區的客戶往往是新興產業，想法更加突出，辦公要求多加多元，因此，相較于單純的寫字樓，產業園區的進入門檻更高，開發難度更大。
　　更為重要的是，作為城市經濟發展的重要組成，產業園區不僅要承載產業發展的功能，還有完成與城市多元功能的“融合”，成為能腳踏實地構建出一個實際所需的辦公中心，又能承載美好生活的多功能園區。(作者：王傳宏)

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