中國商品房市場發(fā)展至今行業(yè)格局日新月異。一方面，在市場競爭加劇的背景下，近年來涌現(xiàn)出了一批千億規(guī)模的房企，行業(yè)集中度不斷提升。而在房地產(chǎn)生產(chǎn)環(huán)節(jié)，裝配式建筑在國內(nèi)的發(fā)展正引領(lǐng)著一場住宅產(chǎn)業(yè)化的技術(shù)變革。裝配式建筑具有環(huán)境友好、提高生產(chǎn)效率等優(yōu)勢。國務(wù)院、住建部自2013年以來，已出臺(tái)多項(xiàng)政策推動(dòng)國內(nèi)住宅產(chǎn)業(yè)化及裝配式建筑的發(fā)展。
裝配式建筑概述及產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢
1. 裝配式建筑定義及概述
裝配式建筑指的是用預(yù)制部品部件在工地裝配而成的建筑。按照結(jié)構(gòu)材料的不同，裝配式建筑主要可分為裝配式木結(jié)構(gòu)建筑、裝配式混凝土建筑和裝配式鋼結(jié)構(gòu)建筑三類。其中木結(jié)構(gòu)和鋼結(jié)構(gòu)由于其材料本身決定了其為裝配式的屬性。而本文研究的主體和目前國內(nèi)商品住宅廣泛采用的主要還是預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑。
區(qū)別于傳統(tǒng)的現(xiàn)澆整體式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑是指由前期標(biāo)準(zhǔn)化設(shè)計(jì)、構(gòu)建工廠預(yù)制化生產(chǎn)、現(xiàn)場裝配式施工組成的一種系統(tǒng)化、產(chǎn)業(yè)化的建筑體系。而《裝配式混凝土建筑技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)》的國標(biāo)則將裝配式建筑定義為：結(jié)構(gòu)系統(tǒng)、外圍護(hù)系統(tǒng)、設(shè)備與管線系統(tǒng)、內(nèi)裝系統(tǒng)的主要部分采用預(yù)制部品部件集成的建筑。
值得注意的是，預(yù)制混凝土結(jié)構(gòu)的裝配式建筑有兩大技術(shù)難點(diǎn)。其一是項(xiàng)目規(guī)劃前期就需要對預(yù)制的結(jié)構(gòu)部件進(jìn)行系統(tǒng)化的設(shè)計(jì)，涉及模數(shù)協(xié)調(diào)、模塊組合、接口連接、節(jié)點(diǎn)構(gòu)造和施工工法等裝配式集成方法。其二是在現(xiàn)場裝配式施工、關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)的預(yù)制構(gòu)件通過后澆混凝土搭接的過程中，需要使用到高強(qiáng)混凝土、高強(qiáng)砂漿、套筒灌漿、高壓注漿等濕法連接技術(shù)。由于這兩者對連接節(jié)點(diǎn)的強(qiáng)度乃至整體裝配式建筑結(jié)構(gòu)性能的影響十分關(guān)鍵，所以在前期設(shè)計(jì)、構(gòu)件制作、現(xiàn)場施工各個(gè)環(huán)節(jié)都需要予以系統(tǒng)的管控和高度重視。
2. 裝配式建筑的政策背景及國家政策導(dǎo)向
由于裝配式建筑在人口紅利減少、環(huán)境保護(hù)、建筑行業(yè)發(fā)展及產(chǎn)業(yè)鏈升級(jí)的趨勢下，符合國家戰(zhàn)略發(fā)展的需要。自2013年國務(wù)院發(fā)布《綠色建筑行動(dòng)方案》以來，國家密集頒布關(guān)于推廣裝配式建筑的政策文件。在發(fā)展規(guī)劃、標(biāo)準(zhǔn)體系、產(chǎn)業(yè)鏈管理、工程質(zhì)量等多個(gè)方面作出了明確要求。目前我國已經(jīng)把大力發(fā)展裝配式建筑提升至國家戰(zhàn)略層面。
2017年3月，住建部制定《“十三五”裝配式建筑行動(dòng)方案》指出，到2020年全國裝配式建筑占新建建筑的比例達(dá)到15%以上，其中重點(diǎn)推進(jìn)地區(qū)達(dá)到20%以上。2018年2月，住建部批準(zhǔn)《裝配式建筑評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》為國家標(biāo)準(zhǔn)，對包含裝配式建筑裝配率計(jì)算在內(nèi)的5部分內(nèi)容做出了基本規(guī)定。
裝配式建筑應(yīng)用對房企的影響與案例
裝配式建筑的發(fā)展對房地產(chǎn)開發(fā)的各個(gè)環(huán)節(jié)都有影響。從短期來看，在房企拿地環(huán)節(jié)部分城市目前都推出了裝配式建筑導(dǎo)向性的政策，在項(xiàng)目開發(fā)環(huán)節(jié)裝配式建筑有提高生產(chǎn)質(zhì)量、節(jié)能保溫、提升項(xiàng)目周轉(zhuǎn)及房企經(jīng)營效益等優(yōu)勢。從長期來看，目前試點(diǎn)裝配式建筑的房企正在搶占潛在的裝配式建筑市場，并有一定公司戰(zhàn)略上的考慮。
1. 拿地環(huán)節(jié)：城市裝配式建筑政策導(dǎo)向
在裝配式建筑產(chǎn)業(yè)發(fā)展趨勢和國家政策支持的背景之下，各城市紛紛通過增設(shè)土地出讓條件及出臺(tái)配套優(yōu)惠政策響應(yīng)國家的政策號(hào)召。目前全國已有超過31個(gè)省、市、自治區(qū)出臺(tái)裝配式建筑目標(biāo)及保障政策，包括但不限于規(guī)定出讓地塊的預(yù)制率及裝配率并通過減稅或面積補(bǔ)貼給予一部分的財(cái)政獎(jiǎng)勵(lì)。上海、天津等城市還出臺(tái)了采用裝配式建筑的保障性住房和商品住房全裝修比例需達(dá)到100%的政策。
具體來看，在政策推動(dòng)裝配式建筑應(yīng)用的過程中，預(yù)制率和裝配率是兩個(gè)重要指標(biāo)。（預(yù)制率=裝配式構(gòu)件總體積÷總的混凝土體積；裝配率=實(shí)施裝配面積÷地上總計(jì)容面積。）通過行政政策對出讓地塊預(yù)制率和裝配率的規(guī)定，直接影響了房企的拿地開發(fā)。
注：Q4為評(píng)價(jià)項(xiàng)目中缺少的評(píng)價(jià)項(xiàng)分值總和
2. 資金效益：提高生產(chǎn)效率及資金周轉(zhuǎn)、降本增效
除了國家政策支持、城市政策推動(dòng)的外部因素之外，裝配式建筑在節(jié)約項(xiàng)目開發(fā)周期、提升房企資金周轉(zhuǎn)上的優(yōu)勢，也是驅(qū)動(dòng)房企應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的重要內(nèi)因。具體而言，大量構(gòu)件的預(yù)制減少了現(xiàn)場的施工強(qiáng)度，甚至省去了砌筑和抹灰工序。同時(shí)也減少了傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑現(xiàn)場混凝土養(yǎng)護(hù)與硬化時(shí)效的過程。建筑與大規(guī)模工業(yè)生產(chǎn)相結(jié)合，通過構(gòu)件預(yù)制、穿插施工等方式可以顯著節(jié)約工期、提高項(xiàng)目周轉(zhuǎn)率和資金運(yùn)營效率，從而大幅降低了項(xiàng)目的財(cái)務(wù)成本并提升房企盈利水平。
根據(jù)資料，相對于傳統(tǒng)現(xiàn)澆建筑，裝配式建筑可縮短施工周期25-30%。以18層的小高層住宅為例，使用裝配式建筑技術(shù)的應(yīng)用，上部主體平均能夠縮短150天施工周期。碧桂園的內(nèi)部測算也顯示，采用工業(yè)化建造體系的30層高層洋房，開工至交付的基準(zhǔn)周期由25.1個(gè)月縮短至15.8個(gè)月，節(jié)省約9.3個(gè)月。
3. 房企裝配式建筑發(fā)展實(shí)例
在住宅產(chǎn)業(yè)化的趨勢和國家政策的影響下，截止目前萬科、碧桂園、綠地、新城、華潤、旭輝、金地等房企都已在裝配式建筑領(lǐng)域有各自的戰(zhàn)略布局和發(fā)展。
其中萬科早在2003年就提出了住宅標(biāo)準(zhǔn)化和產(chǎn)業(yè)化的概念，并將建造工藝創(chuàng)新提升到戰(zhàn)略高度。2017年10月，雄安萬科建筑研究中心揭牌并投入運(yùn)營，主要包含了建筑性能、裝配式內(nèi)裝等建筑領(lǐng)域綠色發(fā)展的研究。
由于裝配式建筑與碧桂園快速擴(kuò)張的戰(zhàn)略具有天然較高的匹配度，碧桂園自2016年開始試點(diǎn)采用SSGF（“Sci-tech科技創(chuàng)新”、“Safe&share安全共享”、“Green綠色可持續(xù)”、“Fine&fast優(yōu)質(zhì)高效” 四大核心理念）工業(yè)化建造體系。以碧桂園大量使用SSGF建造技術(shù)的首個(gè)項(xiàng)目為例，東莞茶山碧桂園不僅節(jié)省了1/3的施工人力，還入圍“廣廈獎(jiǎng)”候選項(xiàng)目。截止2017年末，碧桂園已在1468個(gè)開發(fā)項(xiàng)目中的111個(gè)進(jìn)行試點(diǎn)，未來將逐步在所有新開發(fā)的項(xiàng)目推行這套體系。
……
總結(jié)：目前，在國務(wù)院和住建部的政策支持下，已有大量應(yīng)用裝配式建筑技術(shù)的項(xiàng)目落地。我們認(rèn)為，政策的監(jiān)督和獎(jiǎng)勵(lì)對于裝配式建筑的前期落地是十分必要的。但是部分城市裝配率和預(yù)制率指標(biāo)的要求和短期的鼓勵(lì)優(yōu)惠政策并不足以支撐這一行業(yè)的長期健康發(fā)展。相信未來在產(chǎn)業(yè)鏈發(fā)展成熟、標(biāo)準(zhǔn)化率和產(chǎn)能利用率提升后，裝配式建筑的規(guī)模化優(yōu)勢才能得以體現(xiàn)。而隨著建筑技術(shù)的不斷革新，我國的住宅產(chǎn)業(yè)化也勢必會(huì)迎來高速發(fā)展。
