產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)高密度集聚之地，與地方經濟發(fā)展密切相關。產業(yè)園區(qū)可以通過帶動投資、實現GDP增長以及創(chuàng)造大量就業(yè)機會等多種渠道對地方社會經濟起到非常強的拉動作用。因此，地方政府對產業(yè)園區(qū)的建設和運營有著非常高的積極性，通常在政策、資源等方面給予較大的優(yōu)惠以支持產業(yè)園區(qū)的建設。

      當前，在經濟結構調整、中美貿易摩擦、產業(yè)結構變革、國內外環(huán)境變化的新時期下，長期支撐中國經濟與產業(yè)發(fā)展的原有各類產業(yè)園區(qū)也遭遇眾多的發(fā)展制約與瓶頸。產業(yè)園區(qū)如何在產品模式等方面突破創(chuàng)新，實現園區(qū)的轉型升級，是園區(qū)發(fā)展所面臨的核心問題。

      隨著中國產業(yè)結構調整優(yōu)化和企業(yè)轉型升級，產業(yè)園區(qū)作為產業(yè)發(fā)展的載體和空間，在產業(yè)孵化、產業(yè)聚集、產業(yè)服務以及產業(yè)生態(tài)構建等方面起著越來越重要的作用，品牌房企、產業(yè)運營商、制造業(yè)巨頭以及投資公司等紛紛入局產業(yè)園區(qū)的打造與建設。如今的園區(qū)有哪些主要的運營模式呢?

      園區(qū)的五種不同的運營模式

      1. 政府運營模式
      這里的政府運營模式與前面所說的行政主導型園區(qū)有關聯，但卻是不同概念。政府運營模式往往在行政主導型園區(qū)比較常見，園區(qū)由政府投資開發(fā)，園區(qū)為入駐的公司提供一些稅務代理、行政事務代理的服務，然后收取一些服務費用，同時政府部門也會給園區(qū)一些招商代理費用和稅費收取的優(yōu)惠。政府運營模式適合于一些規(guī)模小，管理簡單的園區(qū)。對于一些大型的園區(qū)，這樣的運營模式無法保證園區(qū)的長期運營。揚州郵政跨境電商產業(yè)園就屬于這類運營模式，它由揚州市郵政局投資運營，提供多項優(yōu)惠政策和利好，入駐的跨境電商可享受退稅、結匯、培訓等系列服務和郵費優(yōu)惠福利。

      2. 投資運營模式
      投資運營模式是通過政府投資建設園區(qū)，然后通過房租、固定資產等作為合作資產，孵化有發(fā)展?jié)摿Φ闹行∑髽I(yè)，在企業(yè)獲得成長后引入外部戰(zhàn)略投資者或上市，實現資產增值并收回投資。這是一種長期投資的理念，園區(qū)在中短期很難有可見的回報，但是對于一個區(qū)域的經濟發(fā)展具有很強的推動作用，因為園區(qū)的發(fā)展是建立在企業(yè)投資成功的基礎上的。浦東軟件園就屬于這一模式。

      3. 服務運營模式
      隨著經濟的發(fā)展，只是投資還是不能滿足很多企業(yè)的需要，很多企業(yè)對園區(qū)的服務環(huán)境提出了更多的要求。在這個基礎上出現了服務運營模式的園區(qū)。園區(qū)為入駐企業(yè)提供人才招聘、人才派遣、信息提供等軟服務，為企業(yè)提供更佳的生存發(fā)展環(huán)境。服務運營模式強化了園區(qū)與企業(yè)的合作，增加了園區(qū)的收入渠道。杭州軟件園就屬于這一類運營模式。

      4. 土地盈利模式
      隨著近十年中國房地產市場的熱起，土地增值的盈利能力遠遠超過了很多行業(yè)的盈利水平。一些園區(qū)獲得了土地收儲、初步開發(fā)、拍賣的功能，所以一些園區(qū)通過控制大面積的土地，在進行初步開發(fā)后，短期內提升土地的價值，然后進行地產開發(fā)或轉讓。這種模式更像一個有規(guī)劃的地產開發(fā)商，獲利能力非常的強大，同時也為園區(qū)后期的開發(fā)奠定了雄厚的財力基礎。這方面做的比較好的是中關村軟件園。

      5. 產業(yè)運營模式
       一些重要的開發(fā)區(qū)其實承擔了調節(jié)、完善、強化區(qū)域產業(yè)鏈運營的作用，園區(qū)設立的目的就是要做一個產業(yè)鏈，比如一些新能源產業(yè)園、創(chuàng)意產業(yè)園、物流產業(yè)園等，這些產業(yè)園在投資初期就會進行招商引資，引入企業(yè)資本一起搭臺，然而園區(qū)也做好了與企業(yè)一起唱戲的準備。園區(qū)會對一些有實力的入駐企業(yè)進行投資，甚至直接投資一個全資公司在園區(qū)內運營一個重要的產業(yè)項目。這種運營模式的產業(yè)園往往要具備三種職能:行政職能、服務職能和企業(yè)投資運營職能。對園區(qū)的管理能力和運營能力都提出了很強的要求。例如南京江北新區(qū)產業(yè)技術科研園，規(guī)劃多個產業(yè)一起運營，有招商、有投資、有獨資，運營復雜，然而一旦建成將在很大的區(qū)域內形成壓倒性的產業(yè)優(yōu)勢。

      產業(yè)園區(qū)的四個發(fā)展趨勢
      1979年，我國第一家產業(yè)園區(qū)--深圳蛇口工業(yè)區(qū)的建立拉開了我國產業(yè)園區(qū)建設的序幕，我國產業(yè)園區(qū)至此發(fā)展起來。2018年，國家將通過審核的所有開發(fā)區(qū)整理匯編成《中國開發(fā)區(qū)審核公告目錄(2018年版)》，全國的國家級和省級園區(qū)的數量已達到2543家。
       觀察40年來產業(yè)園區(qū)的發(fā)展歷程不難發(fā)現，從粗放式的開發(fā)階段，到開始關注區(qū)域的規(guī)劃和產業(yè)環(huán)境，再到圍繞核心產業(yè)構建產業(yè)集群、帶動區(qū)域發(fā)展，產業(yè)地產正在成為構建新型城鎮(zhèn)化的新路徑，為企業(yè)加速孵化、產業(yè)集聚、區(qū)域經濟發(fā)展起到越來越大的推動力。

      在新的經濟環(huán)境背景下，產業(yè)園區(qū)未來的發(fā)展將面臨四大趨勢:即開發(fā)模式從傳統的物業(yè)售賣轉向持有運營、園區(qū)經濟轉向城市經濟、營利模式從客戶思維轉向伙伴思維，以及運營模式從管理園區(qū)轉向服務園區(qū)。

      趨勢一，開發(fā)模式將從“物業(yè)售賣”轉向“持有運營”。今年3月，住建部負責人表示，改革開放40年最主要的是在重資產情況下城市的高速發(fā)展，下一步走新型智慧城市的發(fā)展道路是重中之重，地產正在面臨一場“持有運營”的轉型，地產商持有的不僅是一個樓盤或一塊土地，更重要的是持有在這個社區(qū)或園區(qū)中的人群，如何對他們進行高效的運營。

      趨勢二，產品模式將從“園區(qū)經濟”轉向“城市經濟”。隨著產業(yè)園區(qū)的演化和發(fā)展，園區(qū)承載的功能日益多元化，大量城市要素和生產活動在區(qū)內并存聚集，從而推動了產業(yè)地產的城市化進程，園區(qū)經濟與城區(qū)經濟逐漸走向融合。

      趨勢三，盈利模式將從“客戶思維”轉向“伙伴思維”。隨著“新經濟”的快速發(fā)展，園區(qū)物理空間成為“共享資源”，園區(qū)的盈利模式也由傳統的“物業(yè)租售模式”向“投資共生模式”轉變。園區(qū)開發(fā)運營企業(yè)不再和入園企業(yè)形成甲乙方關系，而是通過成立產業(yè)投資基金，入股入園企業(yè)，共同享受入園企業(yè)的成長收益。

      趨勢四，運營模式將從“管理園區(qū)”轉向“服務園區(qū)”。未來產業(yè)園區(qū)發(fā)展由“拼政策”進入“拼服務”階段，圍繞三大方面建設服務體系:一是市場服務，二是園區(qū)服務，三是政務服務。服務是運營的核心內容，園區(qū)的運營者應從政府、企業(yè)、產業(yè)、企業(yè)員工等多個方面發(fā)掘需求，運用5G、互聯網、VR等現代科技手段提高服務水平，實現服務模式的創(chuàng)新。

      中國城市經過數十年高速發(fā)展，不論是城市建設設施，還是城市產業(yè)發(fā)展，還是城市生活都發(fā)生重大變化，智慧型、智能型、舒適型、服務型成為城市地產發(fā)展的重要方向。舊城改造、產業(yè)升級、生活升級為產業(yè)地產提供重要發(fā)展機會的同時，也對地產行業(yè)提出了技術、創(chuàng)意等方面新的要求。

      無論是傳統的制造業(yè)，還是城市商業(yè)，都面臨著加快產業(yè)轉型升級的迫切性與必要性。而這種產業(yè)轉型升級必將增加從生產廠房、現代辦公設施、生活服務配套等新需求。這不僅是產業(yè)園區(qū)發(fā)展的機遇，也對地產園區(qū)提出了新的需求。產業(yè)園區(qū)的更新就是城市更新，隨著產業(yè)園區(qū)配套與服務的升級，產城逐漸融為一體。隨著產業(yè)的回歸，產業(yè)園區(qū)不再是傳統地產買賣租售的行業(yè)，長期投資持有，通過做服務、做運營，才能取得長期穩(wěn)定的回報。