老舊園區改造后有望變身功能完善的高端產業空間。

空間不足，載體缺乏尤其是高端載體缺乏，一直是制約龍華新區升級的一大掣肘。

多年來，在市場力量推動下，龍華片區自發地形成了一批。據了解，目前，新區現有工業區524個，但大多數存在產業低端，市政、公共服務等配套設施老化落后或匱乏等問題。

今年3月底，龍華新區正式印發《關于進一步加強舊工業區改造 推動產業轉型升級的實施方案》，將打造產業載體的目光投向廣大舊工業區，實施“一園一策”，引導扶持集體股份合作公司等各種社會資源參與推動舊改造，再造高端產業空間。在坊間，這一方案俗稱為“一街道一園區”。

近日，記者從新區經濟服務局獲悉，“一街道一園區”進入實質操作層面。經過前期數月的調研摸底，首批五大舊共計近50萬平方米產業空間被確立為試點改造項目，進入集中開工項目申報程序。

龍華新區經濟服務部門寄望，以首批項目為試點，在基層辦事處層面為廣大舊工業園區樹立轉型升級的范本，以改造釋放更多高端產業空間。
 

大批舊工業區亟待轉型

“基于租賃模式的傳統園區，投資方與企業之間、園區內企業之間并無互動關系，在產業轉型升級的大潮中，僅以物業出租求生存舉步維艱。”

多年來，在市場力量推動下，龍華片區自發形成了一大批工業區與產業園區。

“各個工業區特別是城中村內的工業區，以其成本低的優勢，引進了大量的勞動密集型加工企業。由于發展初期過于注重產業規模，忽視遠期建設，缺乏科學統一的規劃，產業分布相對分散，多數企業單兵作戰，產品雷同，企業協作能力不強，集群效應難以充分發揮。”新經濟服務局有關負責人介紹。

用地低效是這些工業區的通病。據記者了解，在新區現有工業區中，70%以上屬于以場地租賃為主的物業型產業空間，舊工業區用地平均毛容積率僅1.12，建筑層數以1-3層為主，占比46%；空間分布南北差異較大，7層以上的高層建筑主要分布在機荷高速以南地區。

“基于租賃模式的傳統園區，投資方與企業之間、園區內企業之間并無互動關系，在產業轉型升級的大潮中，僅以物業出租求生存顯然步履維艱。”新區企業服務部門人士如此分析。

然而，舊工業區改造并非易事，牽涉到政府、開發商、社區等多個利益主體。在調研中，新區經濟服務部門工作人員發現，舊工業區升級改造存在“四不”現象：

思想狹隘，“不愿改”。部分業主認為政府對園區升級改造補助有限；另有部分業主覺得改造后容積率不高，賺取利潤少。因此不少業主傾向于安于現狀，改造意愿不強，參與熱情不高。

資金短缺，“不能改”。部分舊工業區運作資金不足，規模也較小，無力自行改造。

產權不清，“不敢改”。2013年，新區城建局曾進行“三舊”情況摸底，發現“三舊”現狀用地以工業用地為主，權屬關系復雜混亂，其中權屬不清用地達18.25平方公里，占全區“三舊”規模的51.48%。

政策不明，“不會改”。市、區涉及舊工業區提升改造的政策有《關于加強和改進城市更新實施工作的暫行措施》《深圳市綜合整治類舊工業區升級改造操作指引（試行）》《龍華新區關于加快推進工業轉型升級的若干措施（試行）》等數項，然而，一是政策之間相互交織，業主無所適從；二是對產業關系復雜等特殊舊工業區提升改造存在政策缺失；三是不時有新的政策出臺，部分業主無法把握前沿政策，不知如何行動。
 

出爐改造方案撬動升級

新區經濟服務部門將做好園區改造的產業定位、規劃設計和產業引進等，實施“一園一策”統籌推進。

龍華舊工業區升級最大的瓶頸在于確權，依據城市更新政策，更新對象確權面積必須超過總量的五成，而新區舊工業區歷史遺留違法建筑較多，走城市更新的路子比較困難。

如何引導體量龐大廣大舊工業區升級再造？2013年3月，南山區啟動“一街道一園區”計劃，擬定以3年為期限，由政府投入約4億元引導扶持資金，選擇產權相對簡單明晰、業主改造意愿強、具備改造條件的一批舊工業園區進行綜合整治改造，加大引導扶持、加快改造進程，為戰略性新興產業提供環境優雅、租金可控、產業鏈配套完善的產業空間。

南山區的做法令龍華新區眼前一亮，“綜合整治著眼于消除安全隱患及遏制違建，這一做法為舊工業區改造升級開辟了一條可行之道”。由此，從去年8月開始，龍華新區經濟服務局在充分調研多個舊工業區和前往南山區學習考察有關改造方案的基礎上，起草了《龍華新區進一步加強舊工業區改造推動產業轉型升級的實施方案》。

方案提出，堅持政府引導、多方共贏原則，對擬改造產業園區，新區經濟服務部門將做好園區改造的產業定位、規劃設計、改造建設和產業引進等，實施“一園一策”，統籌推進。目前，新區經濟服務局已與華潤置地、天安數碼集團、天安駿業等平臺提前對接，商討舊工業區改造等產業戰略合作事宜。

今年3月以來，新區經濟服務部門多次到南山區考察。3年來，南山區改造升級13個舊工業園區，建筑面積近44萬平方米。“對園區重新定位，消除安全隱患，對園區配套進行升級，配置公共設施如圖書館、公園、綠道、運動場地等等，基本是朝這一方向來操作。”新區經濟服務部門產業發展科工作人員說，印象深刻的是，改造升級后的舊園區舊貌換新顏，隨之而來的是租金標準倍增，甚至超過同一片區其他高端園區。
 

首批試點打造標桿園區

例如華聯園區，改造后將重點引進智能機器人、新型材料研發等高科技企業，打造“創客中心+科技企業孵化器+加速器”產業鏈。

經過前期調研，“一街道一園區”模式開始在龍華新區基層激發熱烈回響。據了解，首批申報園區多達18個，最終5個園區進入首批試點改造范圍。

“第一，產權明晰，不能有違建；第二，必須消除安全隱患。”新區經濟服務局工作人員表示，這是試點項目的兩大原則。令工作人員欣喜的是，社區股份公司表現積極主動，“五大園區的改造費用需要社區先行墊付，總金額超5億元，這可不是一筆小數目”。

以大浪辦事處華聯工業區為例，該園區2009年由頤豐華社區股份合作公司投資建設完成，占地約11萬平方米，建筑面積約20.5萬平方米。項目屬原大浪村集體經濟組織深圳市大浪頤豐華股份合作公司物業，產權明晰，目前以五金、電子加工、LED光電等勞動密集型企業為主，入駐企業有21家，年產值11億3千萬元，“產值低，企業研發能力弱、發展后勁不足”。

依據改造新政，華聯工業區將與專業運營機構深圳市恒迪商置有限公司共同合作，計劃在已有園區的基礎上進行綜合改造，逐步淘汰低端落后企業，引進高科技企業。改造方將對整個園區的廠房、寫字樓、宿舍外觀進行設計、改造、內部裝修，改造人才公寓用房，搭建公共服務平臺，完善商業配套、生活配套，提供全方位安防系統、車輛自動識別系統、機器人巡防設備、智能化網絡管理。

改造后的華聯園區將重點引進智能機器人、智能穿戴、LED新型材料研發等高科技企業。同時，通過園區內產業配置，打造“創客中心+科技企業孵化器+加速器”產業鏈，加速發展戰略性新興產業和科技型中小企業，將華聯工業園打造為新型智慧園區，擬入駐企業數量50家，預計年產值18億元。

首批5個園區，總建筑面積已經接近50萬平方米，如能依照改造方案實施升級，這些配套殘缺、功能單一的老舊園區將變身環境優美，功能完善的高端產業空間。

這些數據令新區經濟服務部門倍感欣喜，“新區舊工業區量大面廣，如果能夠通過一街道一園區的方式實現升級更新，將為新區產業發展釋放巨大的空間體量”。