本文旨在探究以工業(yè)功能為主導(dǎo)的存量更新地區(qū)亦莊核心地區(qū)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)更新問題，通過構(gòu)建存量資源評估體系，篩選出綜合價值較低、空間產(chǎn)業(yè)不匹配的工業(yè)用地，并明確用地更新條件，以引導(dǎo)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的存量更新。研究采用多因子評價和矩陣分析的方法，依據(jù)空間和產(chǎn)業(yè)更新三個維度對工業(yè)用地進行評價，構(gòu)建了存量資源評估體系。基于評價結(jié)果，本文針對性地分類設(shè)計了工業(yè)用地更新臺賬，并提出了具體的控制和引導(dǎo)策略，以形成創(chuàng)新發(fā)展路徑。

一、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)概況與現(xiàn)狀特征

1.1 區(qū)域概況

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)位于亦莊新城核心區(qū)北部，東至經(jīng)海路，西至榮華東一路及宏達中路，南至科創(chuàng)街，北至文化園東路，用地面積約 8.01 平方公里。該區(qū)域交通便利，緊鄰于通往北京市區(qū)的五環(huán)路及六環(huán)路，同時擁有優(yōu)質(zhì)的公共交通網(wǎng)絡(luò)，包括地鐵、公交和快速公路等。自然環(huán)境優(yōu)美，植被覆蓋率較高，為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的可持續(xù)發(fā)展提供了良好的環(huán)境基礎(chǔ)。此外，該區(qū)域還擁有豐富的人力資源和科研機構(gòu)，為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了堅實的人才和技術(shù)基礎(chǔ)。

1.2 工業(yè)用地全部已實施

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)作為一片集聚著生物醫(yī)藥企業(yè)和創(chuàng)新資源的區(qū)域，近年來迅速發(fā)展。其在用地規(guī)模、建筑規(guī)模等方面都已具備一定的優(yōu)勢，形成了較為完整的生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)鏈。然而，隨著產(chǎn)業(yè)的不斷發(fā)展，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集城鄉(xiāng)建設(shè)用地實施率高達98%，工業(yè)用地實施率更是為100%，工業(yè)用地已全部實施，面臨著無可用地的瓶頸。盡管工業(yè)用地已全部出讓，但多數(shù)用地已出讓時間大于15年，建筑、設(shè)施的老化和產(chǎn)能的不足成為制約產(chǎn)業(yè)進一步發(fā)展的瓶頸。因此，城市更新重點在于拆除重建類更新項目，存量用地供應(yīng)較少，難以滿足城市建設(shè)用地結(jié)構(gòu)調(diào)整和產(chǎn)業(yè)升級發(fā)展的需要。該區(qū)域亟需通過更新擴容工業(yè)用地，提高產(chǎn)能和效率，城市更新制度績效需要在支持產(chǎn)業(yè)用地轉(zhuǎn)型升級方面加強，以促進產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和城市可持續(xù)發(fā)展。

1.3 土地開發(fā)強度普遍較低

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的土地開發(fā)強度普遍較低，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)用地平均容積率為1.15，工業(yè)用地平均容積率為1.19，雖然略高于亦莊新城核心區(qū)，但整體建設(shè)強度偏低。考慮到當(dāng)前生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)的發(fā)展需求，立體改造空間較大。由于建設(shè)年代和生產(chǎn)功能需求等原因，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)內(nèi)工業(yè)風(fēng)格和現(xiàn)代風(fēng)格的建筑混雜，同時存在部分工業(yè)建筑老舊或體量過大等現(xiàn)象，建筑設(shè)施亟待更新升級。

1.4 產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)待優(yōu)化

生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)作為具有高技術(shù)含量和高附加值的新興產(chǎn)業(yè)，是未來經(jīng)濟發(fā)展的重要方向。然而，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)尚待優(yōu)化，新興生物醫(yī)藥科技企業(yè)的占比偏低，活力不足，已有的本地醫(yī)藥企業(yè)以中小型為主，缺乏新興生物科技企業(yè)。相比上海張江和蘇州工業(yè)園，經(jīng)開區(qū)科創(chuàng)板上市企業(yè)數(shù)量僅有4家，這與其作為生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的地位存在一定的不相符之處。雖然青年人占比高達75%，大專及以上學(xué)歷占比高達51%，但與北京市本科及以上學(xué)歷的水平仍存在一定的差距，這意味著生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的人才結(jié)構(gòu)需要進一步優(yōu)化，以支持更多的創(chuàng)新型企業(yè)的發(fā)展。目前，生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的現(xiàn)狀以生物藥生產(chǎn)企業(yè)為主，研發(fā)企業(yè)相對較少，需要進一步發(fā)展創(chuàng)新型企業(yè)，以增強該產(chǎn)業(yè)在未來的競爭中的核心競爭力。

二、存量資源評價

2.1 評價體系構(gòu)建

空間、產(chǎn)業(yè)和主體更新意愿是影響亦莊醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)存量資源開發(fā)與更新方向的三個關(guān)鍵方面。因此，在本研究中，我們采用三維分析框架，基于的空間、產(chǎn)業(yè)和主體更新意愿三個方面，構(gòu)架評價體系中空間價值、產(chǎn)業(yè)價值和更新條件三個維度，對亦莊醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)的存量資源進行深入分析。具體而言，我們將評價因子分層次進行梳理，并根據(jù)其重要性和導(dǎo)向性進行拆分，以明確各層次評價因子的作用和意義。

在評價體系中，我們以土地現(xiàn)狀、POI 點、設(shè)施點、建筑質(zhì)量等矢量數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過對全域空間的評價，從土地價格、區(qū)位條件和空間熱力三個方面來評估空間的價值。同時，我們基于地上企業(yè)的經(jīng)營情況數(shù)據(jù)，從生產(chǎn)效益、科技水平與匹配度、企業(yè)規(guī)模三個方面來評估現(xiàn)狀產(chǎn)業(yè)的價值。此外，我們還通過對使用情況和企業(yè)規(guī)模信息的收集和更新意向調(diào)查，從企業(yè)意向和搬遷難度兩個方面來評估更新的條件。

在評價因子的權(quán)重上，我們采用 AHP 分析加專家打分法，對各項指標(biāo)的權(quán)重分值進行了計算和整理。通過對數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和整理，我們得出了存量更新評價體系的權(quán)重分配，并篩選出了因子中的核心指標(biāo)，作為后期決策判斷的主要關(guān)鍵因子。

同時，我們在對評價因子得分進行歸一化的基礎(chǔ)上，根據(jù)各因子的權(quán)重進行加權(quán)疊加計算，得到了三個方面的評分結(jié)果，即空間價值、產(chǎn)業(yè)價值和更新條件評分。這一步驟是為了在綜合考慮不同維度的影響因素的基礎(chǔ)上，對存量更新評價體系的各項指標(biāo)進行量化評估，為后續(xù)的決策提供有力的參考依據(jù)。通過歸一化處理和權(quán)重分配，我們可以更加客觀地評價不同因素的貢獻程度，避免了單一指標(biāo)評估的主觀性和片面性（圖 1）。

圖1  生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)存量資源評價體系

2.2 數(shù)據(jù)來源

本文使用了多種數(shù)據(jù)來源來進行存量資源評估，其中包括經(jīng)開區(qū)“企業(yè)鏈”數(shù)據(jù)、現(xiàn)狀及規(guī)劃用地設(shè)施梳理、調(diào)研訪問和網(wǎng)絡(luò)信息收集等。通過經(jīng)開區(qū)企業(yè)鏈平臺，我們明確了企業(yè)相關(guān)數(shù)據(jù)的可利用情況，并選取了經(jīng)濟效益、科技水平等產(chǎn)業(yè)價值相關(guān)因子，具體包括地近三年地均稅收、近三年地均產(chǎn)值、企業(yè)標(biāo)簽、專利數(shù)量等。同時，我們梳理了現(xiàn)狀用地和設(shè)施情況，明確了亦莊核心地區(qū)街區(qū)控規(guī)用地總量控制和設(shè)施布局規(guī)劃，并選取了區(qū)位條件、土地價格等空間價值相關(guān)因子，具體包括現(xiàn)狀建筑規(guī)模、規(guī)劃建筑規(guī)模、地上設(shè)施、地上建筑情況等。此外，我們還通過企業(yè)和政府訪談、調(diào)查問卷、網(wǎng)絡(luò)資料收集等方式，明確了企業(yè)意向、更新政策等內(nèi)容，選取了企業(yè)意向、政府計劃、搬遷難度等更新條件相關(guān)因子，具體包括城市更新項目清單、企業(yè)訪談記錄、人群畫像等。

圖 2 生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)信息

綜合這些數(shù)據(jù)來源，我們以用地為單元建立了生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)信息庫，為后續(xù)的分析和決策提供了參考（圖 2）。

2.3 評價結(jié)果

2.3.1 產(chǎn)業(yè)價值

產(chǎn)業(yè)價值評價分三方面，一是產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)效益，企業(yè)財務(wù)狀況越好，對地塊的價值就越有正向影響；二是企業(yè)規(guī)模，大型企業(yè)會給用地帶來正向影響，增加用地的價值；三是產(chǎn)業(yè)科技，科技（生物醫(yī)藥）公司能夠帶動片區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展（圖 3）。

圖 3 產(chǎn)業(yè)價值評價分析

這一指標(biāo)是評估企業(yè)在一定時間內(nèi)工業(yè)生產(chǎn)的規(guī)模總水平，從而反映企業(yè)對地區(qū)經(jīng)濟的貢獻程度，將各地塊的產(chǎn)出規(guī)模進行排序和劃分，生成了產(chǎn)業(yè)價值評價得分圖。從該圖中可以看出，西側(cè)整體的產(chǎn)業(yè)價值優(yōu)于東側(cè)，大地塊更易于孕育好的企業(yè)。然而，東北角的產(chǎn)業(yè)整體來看，情況較差，需要進一步的發(fā)展和改善。

2.3.2 空間價值

空間價值評價分三方面，地塊價值：地塊形狀較小或細(xì)長不利于開發(fā)；區(qū)位條件：位于交通不便、社區(qū)資源匱乏區(qū)域地塊；使用歷史：空間現(xiàn)有風(fēng)貌較差，使用中存在空置情況的地塊。

該指標(biāo)是衡量用地品質(zhì)和建設(shè)容量的重要指標(biāo)，反映了用地現(xiàn)狀的建設(shè)、配套、土地價格、空間活力等條件，同時也能反映空間的更新擴容能力。通過建立空間價值評分標(biāo)準(zhǔn)，將各地塊的區(qū)位條件、土地價格等因素進行排序和劃分，生成空間價值評價得分圖。從圖面來看，西南邊沿用地價值較高，而東部和中部連片的小工業(yè)用地空間價值較低，這也可能影響到這些區(qū)域的產(chǎn)業(yè)發(fā)展和經(jīng)濟增長。

2.3.3 更新條件

更新條件評價分兩方面，一是拆建難度，評估土地的潛在價值和未來發(fā)展空間，以及土地更新的潛在收益；二是主體意愿，土地所有權(quán)和使用權(quán)的明確，土地所有權(quán)和使用權(quán)的明確是土地更新的關(guān)鍵條件。

該指標(biāo)反映當(dāng)前用地主體的搬遷和更新意愿，以及政府對用地更新的計劃情況。這些因素對用地的可持續(xù)發(fā)展和提升空間價值具有重要影響，因此這一指標(biāo)能夠較好地衡量主體當(dāng)前更新用地的條件和意愿程度，特別是對于產(chǎn)業(yè)園和大體量地塊來說，其更新難度明顯高于其他地塊。根據(jù)更新條件評分得分，并將各地塊的主題更新條件進行了排序和劃分，最終生成了更新條件評價得分圖。從圖面可以看出，整體北側(cè)的更新難度要小于南側(cè)，可能是因為北側(cè)地塊的產(chǎn)業(yè)類型更為多元化，政策支持力度也更大（圖 8）。

三、工業(yè)用地更新臺賬

3.1 矩陣分析

矩陣圖法是一種分析多維問題的方法，它將成對的因素排列成矩陣圖，然后根據(jù)矩陣圖來分析問題。該方法可以用于綜合分析用地的多種因素，從而評估用地的潛力資源。在對亦莊醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)進行分析時，我們可以將空間、產(chǎn)業(yè)的評價得分分別放在矩陣坐標(biāo)系的XY 軸上，并根據(jù)數(shù)據(jù)定量化各維度之間的關(guān)系，在矩陣圖上獲得資源潛力評價象限圖。這樣，我們就可以綜合考慮各種因素，全面評估用地的潛力和價值，為用地規(guī)劃和開發(fā)提供科學(xué)依據(jù)。

3.2 分類實施引導(dǎo)

通過對企業(yè)聚集情況進行深入的分析，可以更精準(zhǔn)地了解各地塊的特點和潛力。在重點保障地塊方面，由于其空間價值和產(chǎn)業(yè)價值較高，應(yīng)該優(yōu)先保護地上已有的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，并且在進行微更新時需要更多地考慮企業(yè)意愿和需求，以確保企業(yè)的順利運營。對于強產(chǎn)業(yè)地塊，應(yīng)該進一步完善設(shè)施配套和改善環(huán)境，以提升該地塊的空間品質(zhì)，從而留住和吸引更多的優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。在產(chǎn)業(yè)問題地塊方面，盡管其空間價值較高，但地上企業(yè)的產(chǎn)業(yè)價值卻比較低，難以對區(qū)域發(fā)展提供幫助，應(yīng)該優(yōu)先考慮更新這些地塊上的企業(yè)，并吸引新的、具有較高產(chǎn)業(yè)價值的企業(yè)入駐，從而推動區(qū)域發(fā)展。在待更新地塊方面，應(yīng)該采取更為積極的城市更新策略，回收用地，整體進行更新，選擇符合區(qū)域發(fā)展方向的新的入駐企業(yè)，從而推動整個區(qū)域的發(fā)展和進步。

在確定產(chǎn)業(yè)問題地塊和待更新地塊的實施時序時，需要考慮更新條件的因素。根據(jù)這些因素，可以進一步確定更新計劃，將更新條件好的地塊列為近期實施的項目，而更新條件較差的地塊則可以考慮提供更新政策等方式，延后實施。在具體實施過程中，需要進行細(xì)致的規(guī)劃和管理，包括地塊的整體設(shè)計和實施難度等。同時，還需要積極開展相關(guān)政策宣傳和落實，吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)參與區(qū)域發(fā)展，進一步優(yōu)化區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。

3.3 引入企業(yè)清單

在生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)進行用地更新過程中，除了產(chǎn)業(yè)發(fā)展和業(yè)態(tài)引導(dǎo)方面的更新策略之外，還需要考慮入駐企業(yè)的具體條件。應(yīng)該明確入駐企業(yè)的準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)，包括企業(yè)規(guī)模、技術(shù)水平、生產(chǎn)能力等方面，確保入駐企業(yè)符合區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向和整體經(jīng)濟發(fā)展需要。針對傳統(tǒng)制造業(yè)，可以制定負(fù)面清單，淘汰低效行業(yè)和環(huán)節(jié)，以促進其升級轉(zhuǎn)型。此外，政府還可以鼓勵傳統(tǒng)制造業(yè)企業(yè)向高附加值和高科技產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域轉(zhuǎn)型，進一步提高整個區(qū)域的產(chǎn)業(yè)水平。對于生物醫(yī)藥相關(guān)產(chǎn)業(yè)，政府可以積極發(fā)展研發(fā)生產(chǎn)類生物醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)，并引導(dǎo)其配套市政設(shè)施的發(fā)展，以提高區(qū)域整體產(chǎn)業(yè)水平。

根據(jù)引入企業(yè)的畫像，提供引入企業(yè)的名單，政府可以主動引入其中的優(yōu)質(zhì)企業(yè)，以提升區(qū)域的產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)。政府可以對符合條件的企業(yè)提供優(yōu)惠政策，例如減免稅收、提供低成本土地和公共服務(wù)等，以吸引更多優(yōu)質(zhì)企業(yè)入駐。

四、結(jié)語

綜上所述，本文對以工業(yè)功能為主導(dǎo)的存量更新地區(qū)亦莊核心地區(qū)醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)更新問題進行了深入研究，提出了針對性的控制和引導(dǎo)策略，并構(gòu)建了存量資源評估體系和工業(yè)用地更新臺賬，為該領(lǐng)域的理論探索和實踐指導(dǎo)提供了有力支持。希望本文的研究成果能夠?qū)︻愃拼媪抗I(yè)地區(qū)城市的用地更新提供有益借鑒，推動區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化和創(chuàng)新發(fā)展。（作者：李姿璇，陸遙，趙建民）